Usufruto: o que é, como funciona e se o usufrutuário pode pedir usucapião

Usufruto é o direito de usar um imóvel e receber os frutos dele, como os aluguéis, enquanto a propriedade pertence a outra pessoa, chamada nu-proprietário. É muito usado por pais que doam imóveis aos filhos e reservam para si o direito de continuar morando ou recebendo aluguéis. Quanto à usucapião, em regra o usufrutuário não pode usucapir o imóvel, porque possui em razão de um direito que reconhece a propriedade do outro.

O tema aparece com frequência no planejamento de heranças e nas disputas entre irmãos. Entender o que cada um pode fazer evita conflitos que, muitas vezes, só aparecem depois da morte dos pais.

Como o usufruto funciona

O usufruto divide os poderes sobre o imóvel entre duas pessoas:

• O usufrutuário tem o direito de usar o imóvel, morar nele, alugá-lo e ficar com os aluguéis (art. 1.394 do Código Civil). Em contrapartida, paga as despesas ordinárias de conservação e os tributos devidos pela posse ou pelo rendimento do bem (art. 1.403).
• O nu-proprietário é o dono, mas não pode usar o imóvel nem receber os frutos enquanto o usufruto durar. Quando o usufruto termina, ele passa a ter a propriedade plena.

O usufruto não pode ser vendido, mas o seu exercício pode ser cedido, gratuitamente ou não (art. 1.393). Na prática, isso significa que o usufrutuário pode alugar o imóvel, mas não pode transferir o próprio direito de usufruto a outra pessoa.

Como o usufruto é criado

O caso mais comum é a doação com reserva de usufruto: os pais doam o imóvel aos filhos e mantêm para si o usufruto até a morte. O usufruto também pode ser criado por testamento ou por contrato.

Sobre imóveis, o usufruto se constitui pelo registro no Registro de Imóveis, salvo quando resulta de usucapião (art. 1.391 do Código Civil). Esse detalhe será importante mais adiante.

Como o usufruto termina

As causas de extinção estão no art. 1.410 do Código Civil. As mais comuns são:

• a morte do usufrutuário;
• o fim do prazo, se o usufruto foi criado por tempo determinado;
• a renúncia do usufrutuário;
• a destruição do imóvel;
• a consolidação, quando usufrutuário e nu-proprietário passam a ser a mesma pessoa;
• o não uso do imóvel.

Com a morte do usufrutuário, o usufruto é cancelado no Registro de Imóveis a pedido do interessado, com a certidão de óbito; alguns estados, como São Paulo, exigem também a comprovação do recolhimento do ITCMD. Se o usufruto era do casal, a morte de um extingue só a parte dele, salvo cláusula que dê ao sobrevivente o direito de acrescer (art. 1.411). O imóvel não entra na partilha dos bens do usufrutuário, porque já pertencia ao nu-proprietário. Se veio de doação dos pais a um filho, porém, pode ter de ser trazido à colação no inventário, para igualar as partes dos herdeiros (arts. 544 e 2.002).

O usufrutuário pode pedir usucapião?

Em regra, não. O usufrutuário possui o imóvel em razão de um direito real sobre coisa alheia. Ele mora ali ou recebe os aluguéis por força do usufruto, que pressupõe que outra pessoa é a dona, e não como quem se considera dono. Falta, portanto, a intenção de dono que toda usucapião exige.

Além disso, o próprio título do usufruto, registrado na matrícula, mostra que o imóvel pertence a outra pessoa. Para que o tempo começasse a correr contra o nu-proprietário, seria preciso um ato claro de oposição ao direito dele, uma mudança no caráter da posse, o que é raro e difícil de provar.

E quando o usufruto nasce da usucapião?

A situação inversa é possível. O art. 1.391 do Código Civil admite expressamente que o usufruto de imóvel resulte de usucapião. Imagine alguém que, por muitos anos, usou um imóvel e recebeu seus frutos acreditando ter direito a isso porque o usufruto lhe foi concedido por quem não era o verdadeiro dono, sem pretender ser dono. Em tese, essa pessoa poderia adquirir por usucapião o próprio direito de usufruto, e não a propriedade. São casos pouco comuns, mas que mostram que a usucapião também serve para adquirir outros direitos reais.

Conflitos comuns entre usufrutuário e herdeiros

• O irmão que mora no imóvel dos pais usufrutuários. Enquanto os pais vivem, quem decide o uso é o usufrutuário. Depois da morte deles, o imóvel é dos nus-proprietários, e o irmão que fica morando, se também for nu-proprietário, passa a ser um coproprietário como os demais. As regras para esse caso estão neste artigo sobre usucapião entre irmãos.
• O usufrutuário que deixa o imóvel se deteriorar. O nu-proprietário pode exigir a conservação e, em casos graves, pedir a extinção do usufruto (art. 1.410, VII).
• O usufrutuário que não usa o imóvel. O não uso também é causa de extinção (art. 1.410, VIII). No REsp 1.179.259/MG, o STJ entendeu que a lei não fixa prazo mínimo e que a extinção depende do caso concreto, quando o bem deixa de cumprir sua finalidade social.

Perguntas frequentes

O usufrutuário pode vender o imóvel?

Não. Ele não é o dono. O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade mesmo sem a concordância do usufrutuário, e o comprador recebe o imóvel ainda gravado com o usufruto, salvo se o usufrutuário concordar em renunciar.

Quem paga o IPTU no usufruto?

Entre as partes, o usufrutuário, porque é ele quem usa o imóvel e recebe os frutos (art. 1.403, II, do Código Civil). Perante a prefeitura, porém, o STJ admite a cobrança também do nu-proprietário, conforme a lei municipal.

O usufruto passa para os herdeiros do usufrutuário?

Não. O usufruto termina com a morte do usufrutuário e não se transmite por herança.

Filho que mora no imóvel com usufruto dos pais pode pedir usucapião?

Enquanto os pais forem usufrutuários, o filho mora ali por permissão deles, e isso não gera posse para usucapião (art. 1.208 do Código Civil).

Usufruto e usucapião podem existir no mesmo imóvel?

Podem, em situações específicas. Um terceiro que ocupa o imóvel como dono, sem relação com o usufrutuário ou o nu-proprietário, pode, em tese, usucapir a propriedade, desde que preencha os requisitos da modalidade.

Para entender o quadro completo

Os requisitos de cada modalidade de usucapião estão no guia completo de usucapião. Se o usufruto faz parte de um planejamento de herança, vale também ler sobre herdeiros e usucapião.

Antes de qualquer decisão, a matrícula do imóvel diz quase tudo: quem é o nu-proprietário, quem é o usufrutuário e em que condições o usufruto foi criado. É por ela que vale começar.