Georreferenciamento de imóvel rural: o que é, quando é obrigatório e como funciona

Georreferenciamento é a descrição de um imóvel rural por meio de coordenadas geográficas precisas, levantadas por profissional habilitado e certificadas pelo Incra. Ele substitui as descrições antigas, cheias de referências como “segue pelo córrego até a cerca do vizinho”, por um polígono exato no mapa. A Lei 10.267/2001 tornou o georreferenciamento obrigatório para desmembrar, unificar ou transferir imóveis rurais e nas ações judiciais sobre eles, com prazos fixados por decreto.

Matrículas rurais antigas costumam ter descrições que hoje ninguém consegue localizar com segurança. O marco de pedra sumiu, o córrego mudou de curso, a figueira que servia de ponto de referência caiu há décadas. O georreferenciamento resolve esse problema e, ao mesmo tempo, ajuda a evitar que dois imóveis sejam registrados sobre a mesma área.

Quando ele é obrigatório

O georreferenciamento certificado é exigido nas seguintes situações (Lei de Registros Públicos, art. 176, §§ 3º e 4º, e art. 225, § 3º):

• desmembramento, parcelamento ou remembramento do imóvel rural;
• transferência da propriedade, como venda, doação ou partilha;
• ações judiciais que versem sobre o imóvel, como a usucapião e a divisão.

A obrigação foi implantada por etapas, a partir dos imóveis maiores. Um decreto recente adiou a exigência para imóveis de qualquer tamanho, e a Justiça Federal suspendeu em parte esse adiamento para as áreas maiores. Com a questão em aberto, confira no Registro de Imóveis o que vale para o seu imóvel antes de qualquer negócio.

Como funciona

1. Contratação do profissional. Um profissional com atribuição no seu conselho, como engenheiro agrimensor ou cartógrafo, e credenciado no Incra faz o levantamento em campo, com equipamentos de alta precisão.
2. Identificação dos limites. O profissional percorre o perímetro e identifica os vértices, as divisas e os imóveis confrontantes.
3. Declaração do proprietário. Desde a Lei 13.838/2019, basta o proprietário declarar que respeitou os limites e as confrontações (art. 176, § 13, da Lei de Registros Públicos). A anuência dos vizinhos volta a ser exigida quando o levantamento altera a área ou as divisas da matrícula, caso em que se segue a retificação de área.
4. Certificação no Sigef. O profissional envia os dados ao Sistema de Gestão Fundiária do Incra, que verifica se o polígono não se sobrepõe a outros imóveis já certificados.
5. Averbação na matrícula. Com a certificação, o proprietário pede ao Registro de Imóveis a averbação da nova descrição.

O que pode atrasar

• Sobreposição com imóveis vizinhos já certificados, que exige acordo ou retificação.
• Diferença grande entre a área levantada e a área da matrícula, que pode exigir retificação de área ou até usucapião da parte excedente.
• Vizinhos que não assinam ou não são localizados, quando o caso exige retificação com a anuência deles.
• Imóvel em nome de pessoa falecida ou com cadeia dominial incompleta, que precisa ser resolvida antes.

Quanto custa

O valor depende da área, do relevo, da vegetação, do acesso e da quantidade de vértices a levantar. Áreas pequenas e de fácil acesso custam bem menos do que fazendas com mata fechada e muitos confrontantes. Vale pedir orçamentos de mais de um profissional credenciado e confirmar que o preço inclui a certificação no Incra.

Georreferenciamento e usucapião

Na usucapião de imóvel rural, o georreferenciamento costuma ser exigido para que a sentença ou o reconhecimento extrajudicial possa ser registrado com a descrição correta da área. Em muitos casos, vale fazê-lo já na preparação do pedido, junto com a planta e o memorial. Veja o guia completo de usucapião.

Perguntas frequentes

Imóvel urbano precisa de georreferenciamento?

Não nos termos da Lei 10.267/2001, que trata de imóveis rurais. Imóveis urbanos podem ter coordenadas na descrição, mas a certificação do Incra é exigida apenas para os rurais.

O georreferenciamento muda a área do imóvel?

Pode revelar uma área diferente da que está na matrícula. Pequenas diferenças costumam ser ajustadas na averbação. Diferenças maiores podem exigir retificação ou outro procedimento.

Quem paga o georreferenciamento na venda?

A lei não define. É uma questão a ser combinada entre comprador e vendedor e deixada clara no contrato.

Posso fazer o georreferenciamento antes de vender?

Sim, e costuma ser recomendável. Um imóvel já certificado transmite mais segurança ao comprador e evita atrasos na escritura.

Para entender o quadro completo

O georreferenciamento é uma das exigências da regularização de imóveis rurais, que explicamos em como fazer a regularização de imóveis rurais e no guia completo de regularização de imóveis.

Antes de contratar o levantamento, peça a certidão da matrícula e procure saber se os vizinhos já georreferenciaram as áreas deles. Quando os imóveis do entorno já estão certificados, o trabalho costuma ser mais simples e mais barato.