Usucapião em Mauá: cartório, fórum e o que muda na cidade

A usucapião em Mauá pode ser pedida no Oficial de Registro de Imóveis da cidade, pela via extrajudicial, ou por ação em uma das varas cíveis do Foro de Mauá. Os prazos e os requisitos são os da lei federal, iguais em todo o país; o que a cidade acrescenta é um cartório único para todo o território e vários bairros em regularização pela Prefeitura, por meio da Reurb, o que às vezes torna a usucapião desnecessária.

Por isso, antes de juntar documentos para um processo, convém descobrir se o seu bairro já está num programa municipal de regularização. Essa resposta pode mudar todo o caminho.

Imagine a Marlene, um caso hipotético. Em 2010 ela comprou, por um contrato de cessão de direitos, uma casa num lote de 140 m², num bairro de Mauá formado por um loteamento que nunca foi aprovado. Quem vendeu também tinha só um contrato. O lote não tem matrícula própria, a gleba continua registrada em nome da empresa que fez o loteamento, e o IPTU chega em nome de um antigo morador. A Marlene mora ali desde a compra, não tem outro imóvel e ouviu dos vizinhos que a Prefeitura “vai regularizar o bairro”. Ela quer saber se espera ou se pede a usucapião.

Onde se pede a usucapião em Mauá?

No Registro de Imóveis, pela via extrajudicial

A usucapião extrajudicial está no art. 216-A da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. O pedido é feito no Registro de Imóveis da situação do imóvel e decidido pelo oficial registrador, sem processo judicial. Os detalhes do procedimento estão nos arts. 398 e seguintes do Provimento CNJ 149/2023, o Código Nacional de Normas do foro extrajudicial, e no Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo.

Em Mauá não há dúvida sobre o destino do pedido. A cidade tem uma só serventia imobiliária, o Oficial de Registro de Imóveis de Mauá, que responde por todo o município. Quem mora em Santo André precisa antes descobrir qual dos dois cartórios da cidade tem o registro, como explica o texto sobre usucapião em Santo André. Em Mauá, o pedido vai sempre ao mesmo cartório, embora o registro antigo do imóvel possa estar em outra cidade, como se explica adiante.

O requerimento é assinado por advogado e vem com ata notarial lavrada por tabelião de notas do município onde está o imóvel ou a maior parte dele (art. 402 do Provimento 149/2023). Para imóvel em Mauá, a ata é feita num tabelionato de Mauá. O texto sobre ata notarial para usucapião mostra o que o tabelião costuma registrar nela.

Um ponto prático: parte dos imóveis da cidade ainda tem como registro uma transcrição, o sistema anterior à matrícula, que só passou a existir com a Lei 6.015/1973. As certidões de regularização fundiária publicadas pela Prefeitura no Diário Oficial do Município citam transcrições do próprio cartório de Mauá e também do 1º Registro de Imóveis de Santo André e do 6º Registro de Imóveis de São Paulo. Quando a área está numa transcrição antiga, o trabalho começa por localizá-la, às vezes em cartório de outra cidade, e conferir o que ela descreve, porque o proprietário que aparece ali será notificado.

No Foro de Mauá, pela via judicial

A ação de usucapião é proposta no foro da situação do imóvel (art. 47 do Código de Processo Civil). Para imóveis de Mauá, isso significa o Foro de Mauá, que tem cinco varas cíveis, da 1ª à 5ª. Desde junho de 2025 elas funcionam com uma Unidade de Processamento Judicial (UPJ) comum, segundo os Comunicados nº 454/2025 e nº 476/2025 do Tribunal de Justiça, publicados no Diário da Justiça de 24 de junho de 2025. A ação é distribuída a uma dessas varas.

Se a União, uma autarquia ou uma empresa pública federal demonstrar interesse no imóvel, o processo passa para a Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição).

A via judicial é a indicada quando há disputa com o proprietário ou com um vizinho, quando a prova da posse depende de audiência ou quando o pedido feito no cartório recebeu impugnação justificada. Também pode ser escolhida desde o início, porque a ação não depende de tentativa prévia no cartório (REsp 1.824.133, 3ª Turma do STJ, 2020).

Qual modalidade se aplica e em quanto tempo?

O prazo depende da modalidade, e a modalidade depende da situação de quem tem a posse. Estas são as que mais aparecem em casos urbanos:

A Marlene tem dezesseis anos de posse. Se ela foi contínua e sem oposição, a extraordinária basta e dispensa a discussão sobre o valor do contrato de cessão. Como o lote tem menos de 250 m² e ela não tem outro imóvel, a usucapião especial urbana também serve, com prazo de cinco anos já cumprido com folga. Os pagamentos de IPTU ajudam a contar a história, mas sozinhos não provam a posse.

Como corre o pedido no cartório de Mauá

O procedimento extrajudicial segue, em geral, esta sequência:

1. Certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel, ou da gleba maior em que ele está, e identificação dos confrontantes.
2. Planta e memorial descritivo feitos por profissional habilitado, com a anotação ou o registro de responsabilidade técnica.
3. Ata notarial lavrada em tabelionato de Mauá.
4. Certidões dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local do imóvel, expedidas nos últimos 30 dias, em nome do requerente, do proprietário registrado e dos possuidores anteriores cuja posse for somada, e dos respectivos cônjuges ou companheiros (art. 401, IV, do Provimento 149/2023).
5. Requerimento do advogado ao oficial, com os documentos da posse: contratos, recibos, contas de consumo, carnês de IPTU.
6. Notificação de quem tem direito registrado no imóvel ou nos imóveis vizinhos e não assinou a planta. O notificado tem quinze dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, com a redação da Lei 13.465/2017).
7. Ciência à União, ao Estado e ao Município (§ 3º).
8. Edital para terceiros interessados (§ 4º).
9. Registro, se não houver impugnação.

Se alguém impugnar, a regra está no § 10 do art. 216-A, na redação dada pela Lei 14.382/2022. A impugnação justificada faz o oficial remeter o procedimento ao juízo competente, e o pedido é adaptado ao procedimento comum. A impugnação injustificada não é admitida, e quem não concordar com essa decisão pode suscitar dúvida (art. 198 da Lei 6.015/1973). Os requisitos da usucapião extrajudicial são os mesmos da judicial; o que muda é a forma de prová-los.

Reurb em Mauá: quando ela torna a usucapião desnecessária

A regularização fundiária urbana, a Reurb, da Lei 13.465/2017, trata do bairro inteiro de uma vez. O Município aprova o projeto, emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF, art. 41) e o cartório abre as matrículas dos lotes em nome dos ocupantes. Quando o núcleo é ocupado predominantemente por população de baixa renda, a modalidade é a Reurb de interesse social, ou Reurb-S; nos demais casos, é a Reurb de interesse específico, ou Reurb-E (art. 13).

Em Mauá, quem cuida disso é a Secretaria Municipal de Habitação. A Carta de Serviços publicada pela Prefeitura descreve a regularização de assentamentos irregulares de interesse social, informa que o serviço é isento e diz que o morador precisa estar inscrito num projeto de regularização, como o Cidade Legal (programa do Governo do Estado), o Minha Casa Legal ou o PAC. As etapas incluem levantamento topográfico, projeto urbanístico, cadastro social, selagem dos imóveis e coleta de documentos, que depois seguem ao cartório para a abertura das matrículas.

O Diário Oficial do Município traz várias CRFs de Reurb-S emitidas entre 2021 e 2023, preparadas pela Prefeitura em parceria com o Cidade Legal. Há núcleos no Jardim Zaíra, na Vila Magini, na Vila Independência, no Parque das Américas e no Jardim Salgueiro, além de conjuntos habitacionais do Altos de Mauá. Em parte desses núcleos, a CRF prevê a titulação dos moradores por legitimação fundiária, uma forma originária de aquisição feita por ato do poder público (art. 23 da Lei 13.465/2017). Ela só alcança núcleos urbanos informais consolidados até 22 de dezembro de 2016 (art. 9º, § 2º).

Na prática, a comparação fica assim:

• A Reurb depende de o Município incluir o núcleo num projeto. O morador não escolhe o momento, e o serviço municipal é isento, segundo a Carta de Serviços.
• A usucapião depende da iniciativa de quem tem a posse e do cumprimento dos requisitos legais. É o caminho quando o bairro não está em nenhum programa, quando o imóvel ficou fora do perímetro do projeto ou quando a pessoa precisa do título num prazo definido, para vender, financiar ou fazer inventário.
• A Reurb alcança também ocupações em área pública, por legitimação fundiária. A usucapião não: bem público não pode ser usucapido (art. 183, § 3º, da Constituição; art. 102 do Código Civil; Súmula 340 do STF).

O texto sobre o que é regularização fundiária explica o instituto em linhas gerais.

Loteamento irregular impede a usucapião em Mauá?

Não necessariamente. Mauá tem muitos parcelamentos feitos sem aprovação. Em 2013, ao renovar o convênio com o programa Cidade Legal, o então prefeito Donisete Braga disse que o número de loteamentos irregulares da cidade passava de duzentos, segundo reportagem do portal ABC do ABC publicada em 10 de junho daquele ano. Para quem mora num deles, duas teses ajudam.

A primeira é a do STJ no Tema 985 dos recursos repetitivos: a usucapião extraordinária pode ser reconhecida mesmo que o lote tenha área menor que o mínimo fixado pela legislação municipal (REsp 1.667.842 e 1.667.843, 2ª Seção, 2020). A segunda é do STF, no Tema 815, com a mesma conclusão para a especial urbana (RE 422.349, Plenário, 2015).

O tema, porém, não é pacífico no Tribunal de Justiça de São Paulo. Há acórdãos que reconhecem a usucapião de lote em loteamento irregular, como o da 9ª Câmara de Direito Privado na Apelação nº 1003484-36.2014.8.26.0577 (2020), e há outros que a negam por entender que ela estaria sendo usada para contornar as exigências da Lei 6.766/1979, a Lei do Parcelamento do Solo. Por isso cada caso depende da documentação da gleba e da situação do lote.

Além disso, a irregularidade não desaparece com o reconhecimento da usucapião. A usucapião dá a propriedade, e as regras urbanísticas continuam valendo para construir, ampliar ou aprovar a edificação. O trabalho, nesses casos, começa pela matrícula ou transcrição da gleba original, que mostra quem é o proprietário registrado e serve de base para o memorial descritivo do lote.

O que a Marlene deve fazer

Voltando ao caso hipotético. O primeiro passo é perguntar à Secretaria de Habitação se o bairro dela está inscrito em algum projeto de regularização e em que fase ele se encontra. Se a CRF já foi emitida ou está perto disso, esperar tende a ser a decisão mais sensata: se ela constar do cadastro do projeto, a matrícula pode ser aberta em nome dela, sem os custos de uma usucapião individual.

Se o bairro não está em programa algum, ou se o projeto ainda está no começo e ela precisa do título antes, a usucapião é o caminho. Ela deve pedir a certidão da gleba no cartório de Mauá, reunir o contrato de cessão, os recibos, as contas e os carnês, identificar vizinhos antigos que possam confirmar a posse e contratar a planta. Se a empresa loteadora ou seus sucessores forem localizados e não houver disputa de divisa, a via extrajudicial tende a ser a mais simples. Se ninguém for encontrado, o cartório pode notificar por edital (art. 216-A, § 13, da Lei 6.015/1973). Se um vizinho contestar o limite do terreno, o caso deve seguir para o Foro de Mauá.

Atuação do escritório em usucapião

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião judicial e extrajudicial no Estado de São Paulo, inclusive nas cidades do Grande ABC, e acompanha casos em que a usucapião se combina com a regularização fundiária. A página de usucapião no ABC Paulista descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Loteamentos clandestinos podem ser regularizados na usucapião?
• Tenho a cessão de direitos possessórios. Posso fazer usucapião?
• Pagamento de IPTU não comprova posse

Perguntas frequentes

Quantos cartórios de Registro de Imóveis existem em Mauá?

Um. O Oficial de Registro de Imóveis de Mauá atende todo o município, e é nele que se protocola a usucapião extrajudicial de imóvel situado na cidade.

Posso fazer a usucapião do meu imóvel em Mauá direto no cartório?

Pode, desde que reúna os documentos do art. 216-A da Lei 6.015/1973, com advogado e ata notarial lavrada por tabelião de Mauá. Se houver impugnação justificada, o pedido vai ao juízo competente e segue como ação judicial.

Em qual fórum corre a ação de usucapião de imóvel em Mauá?

No Foro de Mauá, porque a ação sobre direito real em imóvel tramita no foro da situação da coisa (art. 47 do CPC). A ação é distribuída a uma das cinco varas cíveis da comarca. Se um ente federal demonstrar interesse, ela passa para a Justiça Federal.

Meu bairro está em regularização pela Prefeitura. Ainda preciso de usucapião?

Talvez não. Se o núcleo está num projeto de Reurb e a Certidão de Regularização Fundiária for registrada, as matrículas são abertas e os ocupantes cadastrados recebem o título previsto no projeto. A usucapião continua útil se o projeto não tem previsão de conclusão, se o seu imóvel ficou fora dele ou se você precisa do título num prazo definido.

Moro num lote menor do que a lei municipal permite. Posso usucapir?

Pode, se cumprir os requisitos da modalidade. O STJ fixou no Tema 985 que a área inferior ao mínimo municipal não impede a usucapião extraordinária, e o STF decidiu da mesma forma para a especial urbana no Tema 815. As regras urbanísticas continuam valendo para a construção.

Foto de capa: Ian Talmacs no Unsplash.