Pacto antenupcial e imóveis: como o regime de bens afeta compra, venda e herança

A relação entre pacto antenupcial e imóveis é direta: o regime de bens escolhido define de quem é o imóvel comprado durante o casamento, se o cônjuge precisa assinar a venda e se ele herda junto com os filhos. O pacto só vale contra terceiros, como compradores e credores, depois de registrado no Registro de Imóveis do domicílio do casal (art. 1.657 do Código Civil).

Muita gente faz o pacto pensando só no divórcio. Os efeitos mais sentidos, porém, costumam aparecer na hora de vender um imóvel e, anos depois, no inventário.

Imagine a Lúcia e o Paulo, um caso hipotético. Os dois têm filhos do primeiro casamento e vão se casar de novo. A Lúcia tem uma casa em Ubatuba, e o Paulo, um apartamento em Santo André. Para “deixar tudo separado”, fazem um pacto de separação total de bens. Cinco anos depois, a Lúcia quer vender a casa sem depender da assinatura do Paulo, e os dois se perguntam quem fica com cada imóvel se um deles morrer. Para a primeira pergunta, o pacto resolve. Para a segunda, a resposta surpreende muitos casais.

O que é o pacto antenupcial e quando ele é necessário?

O pacto antenupcial é a escritura em que os noivos escolhem o regime de bens e, se quiserem, ajustam outras regras sobre o patrimônio. O Código Civil permite que estipulem, quanto aos bens, “o que lhes aprouver” (art. 1.639), dentro dos limites da lei.

Quem não faz pacto se casa no regime da comunhão parcial (art. 1.640). Essa escolha é apenas reduzida a termo no processo de habilitação do casamento, no Registro Civil. Qualquer outro regime (comunhão universal, separação convencional ou participação final nos aquestos) exige pacto por escritura pública, lavrada em tabelionato de notas (art. 1.640, parágrafo único).

O pacto é nulo se não for feito por escritura pública, e um contrato particular assinado pelos noivos não serve. Também é ineficaz se o casamento não acontecer (art. 1.653). A escritura só produz efeitos a partir da cerimônia, porque o regime começa a vigorar na data do casamento (art. 1.639, § 1º).

Se um dos noivos for menor de idade, o pacto só tem eficácia com a aprovação do representante legal, salvo nos casos de separação obrigatória (art. 1.654).

Por que o pacto precisa ir ao Registro de Imóveis?

Entre os cônjuges, o pacto vale desde o casamento. Perante terceiros, só depois do registro em livro especial, feito pelo oficial do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges (art. 1.657 do Código Civil).

A Lei de Registros Públicos detalha esse caminho em duas etapas:

1. O pacto é registrado no Livro 3, de Registro Auxiliar, do Registro de Imóveis do domicílio conjugal (arts. 167, I, 12, 178, V, e 244 da Lei 6.015/1973).
2. Depois, é averbado na matrícula de cada imóvel do casal, inclusive dos que forem comprados mais tarde (arts. 167, II, 1, e 244).

Um exemplo mostra a utilidade. Se o pacto de separação da Lúcia não estiver registrado nem averbado na matrícula da casa, um comprador ou um banco que examine a matrícula pode partir do regime legal, a comunhão parcial. É o registro que torna o pacto conhecido de quem negocia com o casal.

Muitos casais só se lembram do registro quando compram o primeiro imóvel. Quem se casou com pacto e depois se mudou de cidade deve conferir em qual Registro de Imóveis ele foi registrado e se a averbação chegou às matrículas.

Como cada regime trata o imóvel

A tabela resume as regras gerais. Cada regime tem exceções (bens recebidos por herança ou doação, por exemplo), e o detalhe sobre partilha no divórcio está no texto sobre imóvel comprado antes do casamento.

Separação convencional e separação obrigatória: qual a diferença?

As duas mantêm os patrimônios separados, mas nascem de forma diferente e têm consequências diferentes.

A separação convencional é escolhida pelos noivos no pacto. Cada um administra e pode vender ou hipotecar os próprios bens sem a autorização do outro (art. 1.687). As despesas do casal são divididas na proporção dos rendimentos de cada um, salvo outra regra prevista no pacto (art. 1.688).

A separação obrigatória é imposta por lei a quem se casa sem observar as causas suspensivas do casamento, a quem tem mais de 70 anos e a quem depende de suprimento judicial para casar (art. 1.641). Nela incide a Súmula 377 do STF: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. O STJ, no EREsp 1.623.858/MG (Segunda Seção, 2018), decidiu que essa comunicação depende da prova do esforço comum para a compra.

O maior de 70 anos pode escolher outro regime?

Pode. Em 2024, o STF julgou o Tema 1.236 de repercussão geral (ARE 1.309.642) e fixou a tese de que, nos casamentos e uniões estáveis envolvendo pessoa maior de 70 anos, o regime de separação do art. 1.641, II, pode ser afastado por expressa manifestação de vontade das partes, mediante escritura pública.

Para quem vai se casar depois dos 70, isso significa que um pacto antenupcial pode adotar a comunhão parcial, a universal ou outro regime. Sem pacto, continua valendo a separação obrigatória. Quem já se casou nesse regime pode pedir a mudança ao juiz, pelo procedimento descrito mais abaixo.

Vender ou dar o imóvel em garantia: quando o cônjuge precisa assinar?

A regra está no art. 1.647 do Código Civil. Sem autorização do outro, nenhum dos cônjuges pode alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, nem ser autor ou réu em ação sobre esses bens, “exceto no regime da separação absoluta”.

Dois pontos costumam surpreender:

• Na comunhão parcial, a assinatura do cônjuge é exigida até para vender o imóvel que só um deles possuía antes do casamento. O bem é particular, mas a lei não abre exceção para ele.
• Na participação final nos aquestos, a regra também vale, a menos que o pacto tenha previsto a livre disposição dos imóveis particulares (art. 1.656). Essa cláusula precisa estar escrita no pacto.

Na separação convencional, a assinatura é dispensada. É o caso da Lúcia, que pode vender a casa de Ubatuba sozinha, desde que o pacto esteja registrado e averbado na matrícula. Na separação obrigatória, a expressão “separação absoluta” gera discussão, porque a Súmula 377 pode fazer comunicar imóveis comprados durante o casamento. Por prudência, nesse regime convém colher a assinatura do cônjuge.

Se o cônjuge se recusa a assinar sem justo motivo, ou não pode fazê-lo, o juiz pode suprir a autorização (art. 1.648). Se a venda for feita sem a autorização e sem o suprimento judicial, ela pode ser anulada a pedido do outro cônjuge, em até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649). A aprovação posterior, por instrumento público ou particular autenticado, torna o ato válido.

Quando o imóvel está em nome dos dois, a venda segue as regras do condomínio, e cada um assina como proprietário. O texto sobre imóvel em nome de duas pessoas trata desse caso.

O regime de bens muda a herança do imóvel?

Muda bastante. O cônjuge pode receber parte do imóvel de duas formas: como meeiro, quando o bem já era do casal, e como herdeiro, quando a lei o chama a concorrer na herança.

Pelo art. 1.829, I, do Código Civil, o cônjuge herda em concorrência com os descendentes, salvo se era casado com o falecido na comunhão universal, na separação obrigatória ou, na comunhão parcial, se o falecido não deixou bens particulares. Concorrendo com os filhos, ele recebe quinhão igual ao de cada um e, se for ascendente dos herdeiros com quem concorre, nunca menos de um quarto da herança (art. 1.832). Esses direitos sucessórios pressupõem que o casal não estivesse separado judicialmente, nem separado de fato há mais de dois anos, na data da morte, nos termos do art. 1.830.

Comunhão parcial

O cônjuge é meeiro dos imóveis comprados durante o casamento e herda, junto com os filhos, apenas os bens particulares do falecido. Foi o que decidiu a Segunda Seção do STJ no REsp 1.368.123/SP (2015). Na prática, o apartamento que o falecido tinha antes de casar é dividido entre o viúvo e os filhos. O imóvel comprado durante o casamento fica metade com o viúvo, por meação, e a outra metade vai só para os filhos.

Separação convencional

Aqui está a surpresa da Lúcia e do Paulo. A Segunda Seção do STJ decidiu, no REsp 1.382.170/SP (2015), que o cônjuge casado na separação convencional concorre com os descendentes na herança. O pacto afasta a meação e a necessidade de assinatura na venda, mas não exclui o cônjuge da sucessão.

Se a Lúcia morrer, o Paulo herda parte da casa de Ubatuba junto com os filhos dela. E, como o cônjuge é herdeiro necessário (art. 1.845), um testamento não pode tirá-lo da legítima.

Comunhão universal e separação obrigatória

Nesses dois regimes, o cônjuge não concorre com os descendentes. Na comunhão universal, ele já é meeiro de quase todo o patrimônio. Na separação obrigatória, a parte do viúvo nos imóveis depende da meação reconhecida pela Súmula 377, com a prova do esforço comum.

Situações que valem em qualquer regime

Se o falecido não deixou descendentes, o cônjuge herda em concorrência com os ascendentes, seja qual for o regime (art. 1.829, II). Na falta de descendentes e ascendentes, herda tudo (art. 1.829, III). E o viúvo tem direito real de habitação sobre o imóvel em que a família morava, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, qualquer que seja o regime (art. 1.831).

O texto sobre o que entra no inventário mostra como a meação é separada da herança antes da partilha. A doação de um cônjuge ao outro também tem efeito na herança, porque a lei a trata como adiantamento do que lhe cabe (art. 544), tema da colação de bens.

A união estável segue regras parecidas em vários pontos, mas tem particularidades próprias e será tratada em texto separado.

O que o pacto pode prever, e o que não pode

O pacto pode escolher o regime, combinar regras de regimes diferentes e prever a forma de dividir as despesas. É nula a cláusula que contrarie disposição absoluta de lei (art. 1.655).

Um limite importante para quem pensa em herança: o Código Civil proíbe contrato que tenha por objeto a herança de pessoa viva (art. 426). Por isso, cláusula pela qual um cônjuge renuncia, desde já, ao direito de herdar do outro é tema de forte divergência e não oferece segurança. Para organizar a sucessão do imóvel, o caminho mais seguro passa por outros instrumentos, como o testamento, sempre dentro da parte disponível.

É possível mudar o regime depois do casamento?

É. O Código Civil admite a alteração mediante autorização judicial, em pedido motivado dos dois cônjuges, depois de apurada a procedência das razões e ressalvados os direitos de terceiros (art. 1.639, § 2º). Diferentemente do que já ocorre com a união estável, a lei federal não prevê, para o casamento, a mudança de regime feita diretamente em cartório.

O procedimento está no art. 734 do Código de Processo Civil. O juiz manda intimar o Ministério Público e publicar edital, e só decide depois de 30 dias da publicação. Depois do trânsito em julgado da sentença, são expedidos mandados de averbação para o Registro Civil e para o Registro de Imóveis, e, se um dos cônjuges for empresário, para a Junta Comercial. A mudança não pode prejudicar credores e outros terceiros, cujos direitos a lei ressalva.

O que conferir antes de comprar ou vender

1. Qual é o regime de bens, na certidão de casamento atualizada.
2. Se houve pacto, em qual Registro de Imóveis ele foi registrado e se está averbado na matrícula do imóvel.
3. Se o imóvel foi comprado antes ou durante o casamento, e com que recursos.
4. Se o cônjuge precisa assinar a escritura de venda ou de hipoteca, conforme o art. 1.647.
5. Se o vendedor é divorciado ou viúvo, se a partilha do imóvel já foi feita e registrada na matrícula.

Assessoria em regime de bens, imóveis e sucessão

A Caldeira Advogados Associados atua na análise e na redação de pactos antenupciais, na regularização registral de imóveis de casais e em inventários e partilhas no Estado de São Paulo. A página de inventário e sucessões descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Como dar entrada no divórcio
• Partilha de imóvel financiado no divórcio
• Imóvel comprado antes do casamento entra na partilha?
• O que entra no inventário

Perguntas frequentes

O pacto antenupcial pode ser feito depois do casamento?

Não. O pacto é feito antes da cerimônia e só produz efeitos com o casamento (art. 1.653 do Código Civil). Depois de casados, a mudança de regime depende de pedido judicial dos dois cônjuges (art. 1.639, § 2º, e art. 734 do Código de Processo Civil).

O pacto precisa ser registrado no Registro de Imóveis mesmo que o casal ainda não tenha imóvel?

Sim, se o casal quiser que o regime valha perante terceiros. O registro é feito no Livro 3 do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges (art. 1.657 do Código Civil e art. 244 da Lei 6.015/1973). Quando um imóvel for comprado, o pacto também é averbado na matrícula dele.

Na separação total de bens, o cônjuge precisa assinar a venda do imóvel?

Na separação convencional, escolhida em pacto, não precisa (arts. 1.647 e 1.687 do Código Civil). Na separação obrigatória, há discussão por causa da Súmula 377 do STF, e convém colher a assinatura do cônjuge.

Quem casou com separação total de bens herda do cônjuge?

Herda. O STJ decidiu no REsp 1.382.170/SP (Segunda Seção, 2015) que o cônjuge casado na separação convencional concorre com os descendentes. Sem descendentes, concorre com os ascendentes; sem estes, herda sozinho.

Quem se casa depois dos 70 anos pode escolher a comunhão de bens?

Pode, desde que faça pacto antenupcial por escritura pública. O STF decidiu no Tema 1.236 (ARE 1.309.642, 2024) que a separação obrigatória do art. 1.641, II, do Código Civil pode ser afastada por expressa manifestação de vontade das partes, mediante escritura pública.

Foto de capa: Micah & Sammie Chaffin no Unsplash.