Imóvel financiado no divórcio: como fica a partilha das parcelas pagas e da dívida

No imóvel financiado no divórcio, a partilha alcança o que o casal pagou durante a união (a entrada e as prestações) até a separação de fato, e cada um tem direito à metade desse valor. O saldo que falta pagar continua sendo dívida com o banco, em nome de quem assinou o contrato, até que o banco aceite outra solução.

Na comunhão parcial, que é o regime de quem casou sem pacto antenupcial e de quem vive em união estável sem contrato escrito, isso vale mesmo que o imóvel esteja no nome de um só. A conta muda quando o imóvel foi comprado antes da união, quando entrou FGTS na entrada e quando um dos dois continua morando no imóvel depois da separação.

Imagine a Camila e o Diego, um caso hipotético. Eles vivem em união estável desde 2016 e, em 2019, compraram um apartamento de R$ 300 mil em Taubaté. Deram R$ 60 mil de entrada, com economias do casal, e financiaram o restante em 30 anos, com alienação fiduciária ao banco. Em fevereiro de 2026 se separaram. O Diego ficou no apartamento e continua pagando as prestações sozinho. A Camila quer saber o que é dela, se ainda responde pela dívida e se o Diego deveria pagar algum aluguel.

O imóvel comprado durante a união entra na partilha?

Entra. Na comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal na constância do casamento (art. 1.658 do Código Civil), e entre eles estão os adquiridos por título oneroso, “ainda que só em nome de um dos cônjuges” (art. 1.660, I). Na união estável, salvo contrato escrito, aplica-se às relações patrimoniais o regime da comunhão parcial, no que couber (art. 1.725).

O que foi pago durante a união com a renda de qualquer dos dois se presume fruto do esforço comum, seja qual for a conta de onde saiu o dinheiro.

O que se divide quando o imóvel ainda está no banco?

Na alienação fiduciária, que é a garantia usada na maior parte dos financiamentos imobiliários, o comprador transfere ao banco a propriedade resolúvel do imóvel até quitar a dívida (art. 22 da Lei 9.514/1997). O banco fica com a posse indireta, e o comprador com a posse direta, que é a de quem mora ou usa o imóvel (art. 23, § 1º). O artigo sobre posse direta e indireta explica essa divisão.

Por isso, enquanto o financiamento não termina, o casal ainda não é dono do apartamento. O que ele tem é o direito real de aquisição (art. 1.368-B do Código Civil): o direito de se tornar proprietário quando pagar a última parcela. É esse direito, com as obrigações do contrato, que entra na partilha.

Na prática, os tribunais dividem o valor efetivamente pago durante a união. O STJ registrou essa orientação ao rejeitar recurso num divórcio com imóvel financiado: a partilha é proporcional ao valor pago até a data da separação de fato, e o montante é apurado em liquidação de sentença (AREsp 2.724.770/SC, 3ª Turma, 2025).

A separação de fato fecha a conta

A comunhão termina na separação de fato, antes mesmo da sentença ou da escritura de divórcio. O STJ aplicou esse entendimento ao excluir da partilha bens adquiridos depois da separação de fato (REsp 678.790/PR, 4ª Turma, 2014). As prestações pagas depois disso, com renda de um só, deixam de ser esforço comum.

No caso da Camila, o que se divide corresponde aos R$ 60 mil da entrada mais as prestações pagas entre 2019 e fevereiro de 2026. Ela tem direito à metade. A forma de atualizar esse valor (correção monetária ou proporção paga sobre o valor atual do imóvel) é fixada no acordo ou na liquidação. O que o Diego pagou depois da separação fica fora dessa soma.

E o FGTS usado na compra?

A Segunda Seção do STJ decidiu que os valores do FGTS correspondentes a depósitos feitos durante o casamento integram o patrimônio comum, e por isso entram na partilha quando usados na compra do imóvel (REsp 1.399.199/RS, 2016). O saldo acumulado antes da união é de quem trabalhou e não se divide.

E se o imóvel foi financiado antes do casamento?

Aí o imóvel é bem particular de quem comprou, porque são incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento (art. 1.661 do Código Civil). Parte dos tribunais reconhece ao outro cônjuge, no máximo, um crédito de metade das prestações pagas durante a união, sem fração do imóvel, e o tema não está pacificado.

O TJSP aplicou essa lógica num inventário em Ribeirão Preto: o falecido comprara o imóvel em prestações no primeiro casamento e se casara de novo sem partilhar, e a ex-mulher e a viúva tiveram meação calculada sobre as parcelas pagas durante cada casamento (Agravo de Instrumento 538.188-4/0-00, 2ª Câmara de Direito Privado, 2008).

A 3ª Turma do STJ foi além num caso em que a compradora adquiriu o imóvel no namoro, pagou a entrada com recursos próprios e FGTS e se casou dias depois. O TJMG havia partilhado as prestações pagas no casamento, presumindo o esforço comum. O STJ reformou a decisão: o financiamento remanescente, assumido pela compradora antes do casamento, é estranho à comunhão e não entra na partilha. O ex-marido não provou ter pago parcela alguma (REsp 1.841.128/MG, 3ª Turma, 2021). Quem pede a divisão das prestações, portanto, precisa de prova de que contribuiu para pagá-las. O artigo sobre imóvel comprado antes do casamento trata desse cenário com mais detalhe.

A dívida com o banco também se divide?

Entre os dois, sim. Perante o banco, não, ao menos enquanto o banco não concordar.

O divórcio não altera o contrato de financiamento. Num contrato do Sistema Financeiro da Habitação, o STJ manteve decisão segundo a qual o divórcio dos mutuários não atinge o contrato de mútuo e exigiu que a ação revisional fosse proposta pelos dois ex-cônjuges (REsp 1.222.822/PR, 3ª Turma, 2014). Se a Camila assinou o contrato, o banco pode cobrar dela as prestações atrasadas, mesmo que ela não more mais no apartamento e mesmo que a partilha diga que a dívida é do Diego.

A troca do devedor depende do credor. O Código Civil só exonera o devedor original quando o credor consente expressamente que outra pessoa assuma a dívida (art. 299). Um acordo de divórcio que atribui o financiamento a um dos dois vale entre eles, mas não obriga o banco.

Entre os ex-cônjuges, o acerto é outro. Se o contrato prevê solidariedade, quem pagou a dívida por inteiro pode exigir do outro a parte dele (art. 283 do Código Civil). Enquanto os dois mantêm os direitos em comum, as prestações que o Diego paga sozinho depois da separação podem ser cobradas da Camila na proporção da cota dela ou abatidas no acerto final. Se essas prestações já ficaram fora da soma partilhada e aumentaram a parte dele, não geram também crédito contra ela.

Quem fica no imóvel deve aluguel ao outro?

Pode dever. A Segunda Seção do STJ decidiu que a falta de partilha formal não impede, por si só, a indenização pelo uso exclusivo do imóvel comum por um dos ex-cônjuges, desde que a parte de cada um esteja definida de forma inequívoca. A indenização é devida a partir da ciência do pedido e pode repercutir no valor da pensão alimentícia (REsp 1.250.362/RS, 2017).

A 3ª Turma afastou a indenização num caso em que a ex-mulher morava no imóvel com a filha do casal, porque a presença do filho comum descaracteriza o uso exclusivo, e a moradia pode funcionar como parte dos alimentos. Ali, as cotas de cada um ainda estavam em discussão na ação de partilha, o que também impedia o arbitramento (REsp 2.082.584/SP, 3ª Turma, 2023).

No caso do Diego, ele usa o apartamento sozinho, o que dá à Camila argumento para pedir metade de um aluguel de mercado. Ele, por sua vez, paga sozinho uma dívida que é dos dois. Num acordo, esses valores costumam ser postos na mesma planilha e compensados.

Quais são as saídas possíveis?

Se nenhum dos dois quiser comprar a parte do outro e não houver acordo para vender, qualquer um pode pedir a extinção do condomínio (art. 1.320 do Código Civil). Como um apartamento não se divide, a solução da lei é a venda, com divisão do valor apurado (art. 1.322). O artigo sobre como vender imóvel financiado trata da venda com saldo devedor, e o texto sobre imóvel em nome de duas pessoas trata do impasse entre coproprietários.

Como passar o financiamento para um dos dois?

Pela via formal, com o banco. Na alienação fiduciária, o fiduciante só pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel com anuência expressa do credor, e quem recebe assume as obrigações do contrato (art. 29 da Lei 9.514/1997). Nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, a lei exige a interveniência obrigatória da instituição financiadora na venda ou na cessão do imóvel financiado (art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.004/1990).

O banco faz nova análise de crédito de quem vai ficar sozinho no contrato e pode recusar a saída da Camila se a renda do Diego não bastar.

Sobre o registro, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo decidiu que o formal de partilha de divórcio consensual que divide em partes iguais os direitos e as obrigações sobre imóvel alienado fiduciariamente pode ser registrado sem a concordância do credor, porque essa partilha só declara direitos e os dois continuam responsáveis pela dívida (Apelação Cível 1001773-25.2024.8.26.0648, Urupês, j. 11/12/2025). Quando um dos dois deixa o contrato, a mudança continua dependendo do banco.

Um “contrato de gaveta” entre os dois deixa quem saiu exposto às cobranças do banco. O artigo sobre contrato de gaveta explica esses riscos.

Dá para fazer o divórcio e a partilha em cartório?

Dá, se houver consenso. O divórcio consensual, a separação consensual e a extinção consensual de união estável, não havendo nascituro ou filhos incapazes, podem ser feitos por escritura pública, com assistência de advogado ou defensor público (art. 733 do CPC). A escritura não depende de homologação judicial e serve de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 733, § 1º).

Com filhos menores ou incapazes, a Resolução CNJ 571/2024 alterou o art. 34, § 2º, da Resolução CNJ 35/2007 e passou a admitir o divórcio em cartório desde que haja prévia resolução judicial de todas as questões referentes à guarda, visitação e alimentos dos filhos. O artigo sobre tipos de guarda de filhos ajuda a entender essa etapa.

A forma importa. A 3ª Turma do STJ decidiu que o acordo de partilha feito por instrumento particular, sem escritura pública nem homologação judicial, não tem eficácia para transmitir imóvel, e manteve o curso da ação de partilha (REsp 2.206.085, rel. Min. Nancy Andrighi, divulgado em 2026).

Também é possível se divorciar e deixar a partilha para depois (art. 1.581 do Código Civil; Súmula 197 do STJ), mas, com financiamento em curso, isso prolonga a dúvida sobre quem paga e quem mora. O artigo sobre como dar entrada no divórcio compara as vias judicial e extrajudicial.

Quando a divisão não é igual e um recebe mais do que a meação, a diferença pode gerar imposto de transmissão: ITBI, se houver compensação em dinheiro, ou ITCMD, se o excesso for gratuito. Essa conta deve ser feita antes de fechar o acordo.

O que reunir antes de discutir a partilha

1. O contrato de financiamento e a matrícula atualizada do imóvel.
2. O extrato de evolução da dívida, com as prestações pagas mês a mês e o saldo devedor atual.
3. O comprovante da entrada e a origem do dinheiro, inclusive o extrato do FGTS usado.
4. A data da separação de fato, com algum documento que a demonstre.
5. Uma estimativa do valor de mercado do imóvel e do aluguel da região.
6. A simulação do banco para transferir o contrato a um só, se essa for a intenção.

Assessoria em partilha de imóveis

A Caldeira Advogados Associados atua na partilha de imóveis em divórcios e dissoluções de união estável, na análise de contratos de financiamento e alienação fiduciária e no registro da partilha no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• O que é escritura pública
• Qual a diferença entre registro e averbação
• Sobrepartilha
• Qual a diferença entre escritura e registro

Perguntas frequentes

Tenho direito à metade do imóvel financiado no divórcio?

Você tem direito à metade do que o casal pagou durante a união (entrada e prestações quitadas até a separação de fato), e não à metade do valor do imóvel, porque o saldo ainda é dívida com o banco. Isso vale mesmo que o imóvel esteja no nome de um só (arts. 1.660, I, e 1.725 do Código Civil).

Saí de casa. Continuo responsável pelas parcelas?

Perante o banco, sim, se você assinou o contrato. O divórcio não muda o financiamento (REsp 1.222.822/PR), e a troca do devedor depende do consentimento do banco (art. 299 do Código Civil). Entre os ex-cônjuges, quem pagou sozinho pode cobrar do outro a parte dele ou compensá-la na partilha.

Meu ex mora no imóvel sozinho. Posso cobrar aluguel?

Pode, quando o uso é exclusivo e a cota de cada um está definida, a partir do momento em que o outro é avisado do pedido (REsp 1.250.362/RS). Se ele morar com os filhos do casal, o quadro muda: o STJ já afastou a cobrança, porque a moradia dos filhos descaracteriza o uso exclusivo (REsp 2.082.584/SP).

O banco é obrigado a aceitar a transferência do contrato?

Não. A transmissão dos direitos depende de anuência expressa do credor (art. 29 da Lei 9.514/1997), e o banco analisa de novo o crédito de quem vai ficar com a dívida.

Posso fazer o divórcio em cartório com imóvel financiado?

Pode, se houver acordo sobre o divórcio e a partilha, com assistência de advogado (art. 733 do CPC). Com filhos menores, guarda, convivência e alimentos precisam ter sido resolvidos antes na Justiça (Resolução CNJ 35/2007, art. 34, § 2º, na redação da Resolução CNJ 571/2024).

O FGTS usado na entrada também se divide?

O FGTS depositado durante a união se divide (REsp 1.399.199/RS, 2ª Seção, 2016); o acumulado antes, não. O extrato com as datas dos depósitos mostra a origem de cada valor.

Foto de capa: Vitaly Gariev no Unsplash.