Destituição do incorporador: como os compradores assumem a obra parada

A destituição do incorporador é o caminho que a Lei 4.591/1964 dá aos compradores de imóvel na planta quando a obra para por mais de 30 dias sem justa causa: o incorporador é notificado judicialmente para retomar a construção e, se não retomar, a maioria absoluta dos adquirentes pode afastá-lo e assumir o empreendimento. A partir daí, a comissão de representantes passa a administrar a obra em nome de todos e contrata quem vai terminá-la.

O caminho é trabalhoso e exige organização entre os compradores. Em compensação, pode ser a forma mais realista de receber o apartamento quando a incorporadora perdeu fôlego financeiro, porque o terreno, a parte já construída e o saldo das parcelas continuam vinculados ao empreendimento.

Imagine o Rodrigo, um caso hipotético. Ele comprou um apartamento num prédio de 48 unidades no Vale do Paraíba e paga as parcelas em dia. Há cinco meses o canteiro está vazio. A incorporadora não atende o telefone, e os vizinhos de grupo de mensagens falam ao mesmo tempo em processar, parar de pagar e “tomar a obra”. Rodrigo quer saber o que a lei permite e por onde começar.

Quando a lei considera que a obra está parada?

A regra está no art. 43, VI, da Lei 4.591/1964. Ela se aplica quando o incorporador se obrigou a entregar as unidades por preço e prazo certos, que é o formato comum da venda na planta, e prevê duas situações: a paralisação das obras por mais de 30 dias e o retardamento excessivo do andamento. Nos dois casos, a falta precisa ser “sem justa causa devidamente comprovada”.

Uma obra suspensa por embargo administrativo que o próprio incorporador está discutindo, ou por chuva atípica de algumas semanas, pode ter justa causa, conforme as circunstâncias. Um canteiro abandonado há meses, sem operários e sem explicação, é o caso típico. Quem vai acionar a lei deve reunir provas desde já: fotografias datadas, atas de vistoria, os relatórios de andamento que a incorporadora deixou de enviar e as comunicações sem resposta.

Quem ainda está entendendo como esse tipo de negócio funciona pode ler antes o texto sobre incorporação imobiliária.

Como funciona a destituição do incorporador, passo a passo

1. Organizar os adquirentes e a comissão de representantes

Nada acontece sem os compradores agindo em conjunto. A comissão de representantes, com no mínimo três membros escolhidos entre os adquirentes, deveria ter sido formada até seis meses depois do registro do memorial de incorporação (art. 50). Se ela não existe, ou se está inerte, a assembleia pode eleger ou substituir seus membros: o art. 50, § 2º, permite alterar a composição da comissão por maioria absoluta dos votos dos adquirentes.

O primeiro trabalho é montar uma lista dos compradores, com contato, unidade e situação de pagamento. Sem ela não há quórum.

2. Notificação judicial do incorporador

O art. 43, VI, fala em notificação feita pelo juiz. Na prática, os adquirentes (ou a comissão) pedem ao Judiciário que notifique o incorporador, pelo procedimento de notificação dos arts. 726 a 729 do Código de Processo Civil. A notificação dá ao incorporador prazo mínimo de 30 dias para reiniciar a obra ou devolver a ela o ritmo normal.

Uma notificação por cartório ou carta serve como primeira cobrança e como prova, mas não substitui a notificação judicial.

3. Assembleia e votação

Vencido o prazo sem retomada, os adquirentes se reúnem em assembleia e votam a destituição. A lei exige maioria absoluta dos votos dos adquirentes. Nas assembleias dos contratantes da construção, os votos são proporcionais à fração ideal de terreno de cada unidade (art. 49, § 4º), e a convocação deve mencionar o assunto de forma expressa, com antecedência mínima de cinco dias para a primeira convocação (art. 49, §§ 1º e 2º).

A ata precisa trazer o nome dos adquirentes presentes, a qualificação completa, os documentos de identidade, o CPF ou CNPJ, os endereços e as frações ideais e acessões a que se vincularão as futuras unidades, com os títulos aquisitivos de cada um, públicos ou particulares, ainda que não registrados (art. 43, § 2º). Uma ata incompleta pode travar o registro na etapa seguinte.

4. Registro da ata e averbação na matrícula

A ata é registrada no Registro de Títulos e Documentos. Registrada, ela serve para averbar a destituição na matrícula do terreno e para fundamentar as medidas necessárias à continuidade da obra: imissão da comissão na posse, administração do empreendimento e inscrição do condomínio no CNPJ, entre outras (art. 43, § 3º).

5. Entrega da posse e dos documentos

Deliberada a destituição, o oficial do Registro de Imóveis notifica o incorporador extrajudicialmente. Ele tem 15 dias para entregar à comissão a posse do empreendimento e os documentos da incorporação, e para comprovar a quitação das quotas de construção de sua responsabilidade ou pagar as que estiverem pendentes (art. 43, § 1º). O prazo conta da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico. Se ele não entregar, a comissão vai a juízo com base na ata registrada.

Qual é o papel da comissão de representantes?

Antes da crise, a comissão fiscaliza. No regime de afetação, o incorporador deve entregar a ela, no mínimo a cada três meses, um demonstrativo do estado da obra assinado por profissionais habilitados, e balancetes trimestrais do patrimônio afetado (art. 31-D, IV e VI). A comissão pode ainda nomear, às suas próprias custas, uma pessoa ou empresa para acompanhar esse patrimônio (art. 31-C). Quem lê esses relatórios percebe o problema meses antes de o canteiro esvaziar.

Depois da destituição, a comissão administra. Ela representa os adquirentes (art. 50) e, nas hipóteses do art. 31-F, §§ 1º e 2º, tem mandato irrevogável para firmar com os compradores os contratos definitivos a que o incorporador estava obrigado (art. 31-F, § 3º). Pode vender as unidades que o incorporador não chegou a negociar, quando ele não comprova o pagamento das quotas de construção correspondentes, e usar o dinheiro para cobrir esse débito, depois de vencido o prazo da notificação e observados o art. 31-F, § 14, e o art. 63 (art. 43, § 5º). Até essa comprovação, essas unidades ficam indisponíveis e não podem ser penhoradas por dívidas estranhas à incorporação (art. 43, § 4º).

A comissão também cobra quem não paga. O art. 63 permite que o contrato estipule, para a falta de pagamento de três prestações do preço da construção, depois de notificação com prazo de dez dias para purgar a mora, a rescisão do contrato ou, como alternativa, que a fração ideal e a parte construída do inadimplente respondam pelo débito. Nesse segundo caso, a comissão pode levá-las a leilão público. Esse poder pesa nas assembleias: quem assume a obra depende de que todos continuem pagando.

E se a incorporadora falir?

Aqui entra o patrimônio de afetação. Quando a incorporação está afetada, a falência ou a insolvência civil do incorporador não atinge esse patrimônio. O terreno, as acessões, os créditos e as obrigações daquela obra ficam fora da massa falida (art. 31-F, caput). A própria Lei 11.101/2005 manda manter os patrimônios de afetação separados dos bens do falido até que cumpram sua finalidade (art. 119, IX), e por isso o prédio não serve para pagar os outros credores da empresa.

Nos 60 dias seguintes à decretação da falência, os adquirentes se reúnem em assembleia geral. A convocação cabe à comissão de representantes ou, na falta dela, a um sexto dos titulares de frações ideais. Também pode ser determinada pelo juiz que decretou a falência ou, havendo financiamento, feita pela instituição financiadora. Nessa assembleia, por maioria simples, os adquirentes confirmam ou trocam a comissão. Para instituir o condomínio da construção e decidir entre continuar a obra ou liquidar o patrimônio, a lei exige dois terços dos votos em primeira convocação ou maioria absoluta em segunda (art. 31-F, § 1º). O § 2º manda aplicar essa mesma regra à paralisação do art. 43, VI.

Continuar a obra

Se a decisão for continuar, os adquirentes ficam sub-rogados nos direitos, obrigações e encargos da incorporação, inclusive no contrato de financiamento da construção (art. 31-F, § 11). Os saldos de preço que seriam pagos ao incorporador passam a ser pagos à comissão, e cada comprador responde pela diferença entre o que ainda há a receber e o custo para terminar a obra, na proporção do seu coeficiente de construção, salvo outro critério aprovado por dois terços dos votos (§ 12). No prazo de 60 dias contados da assembleia, a comissão leva a leilão as frações das unidades que o incorporador não chegou a vender (§ 14).

Há um ponto que costuma pegar os compradores de surpresa. As dívidas tributárias, previdenciárias e trabalhistas daquele patrimônio afetado, com fato gerador até a falência, precisam ser pagas pelos adquirentes em até um ano da deliberação, ou até o habite-se, se ele sair antes. Sem esse pagamento, perdem eficácia a decisão de continuar a obra e os efeitos do regime de afetação (art. 9º da Lei 10.931/2004). Esse valor deve entrar na conta antes da votação.

Liquidar o patrimônio

Se não houver condição de prosseguir, a assembleia pode, por dois terços dos adquirentes, decidir pela venda do terreno, das acessões e dos demais bens do patrimônio de afetação (art. 43, VII). O resultado líquido, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação, é dividido na proporção do que cada um comprovadamente aportou. O que não for reembolsado vira crédito privilegiado dos adquirentes, e os bens pessoais do incorporador respondem de forma subsidiária. A comissão presta contas e repassa o dinheiro aos compradores em até cinco dias do recebimento de cada parcela (art. 31-F, § 9º).

E quando não há patrimônio de afetação?

A destituição por paralisação continua possível, porque o art. 43, VI, não depende do regime de afetação. Ele se aplica sempre que o incorporador contratou a entrega das unidades a prazo e preço certos (art. 43, caput). O que muda é a proteção na falência: sem afetação, os bens daquela obra se misturam ao restante do patrimônio da empresa, e a separação do art. 31-F não se aplica.

Por isso vale conferir a matrícula. O patrimônio de afetação se constitui pela averbação, no Registro de Imóveis, de um termo assinado pelo incorporador (art. 31-B), e essa averbação fica na matrícula do terreno, a mesma em que está registrado o memorial de incorporação. Uma certidão atualizada da matrícula mostra se o termo foi averbado.

Destituir ou pedir a rescisão do contrato?

Quando a obra para, a primeira reação de muitos compradores é pedir a rescisão e o dinheiro de volta. Pela Súmula 543 do STJ, nos contratos sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor, se a culpa for exclusivamente do vendedor ou construtor, a devolução das parcelas é integral e imediata. O problema é prático: a obra parou, em geral, porque faltou dinheiro, e uma sentença contra uma empresa sem caixa pode levar anos para virar pagamento.

No mesmo prédio, parte dos compradores pode seguir com a obra e parte pode preferir sair. A assembleia precisa saber quem fica para calcular quanto cada um vai aportar.

Quanto custa assumir a obra?

Antes da votação, a comissão deve contratar engenheiro para medir o que foi executado, orçar o que falta e apontar defeitos na parte já construída. Com esse número, os compradores comparam o saldo que ainda deviam à incorporadora com o custo de conclusão. Se o saldo não cobre, a diferença é rateada.

Essa conta pesa porque, para o STJ, a destituição encerra as obrigações entre as partes. No REsp 1.881.806/SP (Terceira Turma, julgado em 4/5/2021), o tribunal entendeu que os aportes extras feitos para terminar a obra com outra construtora não podem ser cobrados da incorporadora destituída e que os lucros cessantes vão da data prometida para a entrega até a destituição.

Entram também na conta a nova construtora e sua responsabilidade técnica pela obra, os débitos do patrimônio afetado já mencionados, eventual financiamento a assumir e, no fim, os custos do habite-se e da averbação da construção na matrícula, etapas necessárias para regularizar o prédio no registro e concluir a transferência das unidades.

Rodrigo, no nosso exemplo, saiu do grupo de mensagens com uma lista de tarefas: reunir os contratos, verificar se a comissão existe, pedir a certidão da matrícula para saber se há afetação e documentar o canteiro parado. Parar de pagar por conta própria não estava na lista. Enquanto a destituição não acontece, o comprador que suspende as parcelas pode ser tratado como inadimplente, e depois dela essas parcelas passam a ser exatamente o dinheiro que vai terminar o prédio.

Atuação do escritório em incorporação imobiliária

A Caldeira Advogados Associados atua em questões de incorporação imobiliária no Estado de São Paulo, incluindo a análise de memoriais e contratos, a organização de assembleias de adquirentes e o acompanhamento de obras paralisadas. A página de advogado de incorporação imobiliária descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Taxa de evolução de obra
• Vícios de construção em imóvel novo
• Comissão de corretagem na compra de imóvel na planta

Perguntas frequentes

Quanto tempo a obra precisa ficar parada para pedir a destituição?

Mais de 30 dias sem justa causa comprovada, ou um atraso excessivo no andamento (art. 43, VI, da Lei 4.591/1964). Depois disso, o incorporador é notificado judicialmente e ainda tem prazo mínimo de 30 dias para retomar a obra antes que a assembleia possa votar a destituição.

Um comprador sozinho pode destituir o incorporador?

Não. A destituição depende do voto da maioria absoluta dos adquirentes. Um comprador sozinho pode ajudar a organizar o grupo e a reunir as provas, mas a decisão é coletiva.

Precisa de processo judicial para destituir?

A notificação do incorporador é judicial. A destituição em si é votada em assembleia, a ata é registrada em Títulos e Documentos e averbada na matrícula, e o Registro de Imóveis notifica o incorporador para entregar a obra em 15 dias. Se ele resistir, a comissão volta ao Judiciário para ser imitida na posse.

O que acontece com as unidades que a incorporadora não vendeu?

Se o incorporador não comprovar o pagamento das quotas de construção dessas unidades, elas ficam indisponíveis e não podem ser penhoradas por dívidas alheias à obra. A comissão de representantes pode vendê-las e usar o valor para pagar o débito correspondente (art. 43, §§ 4º e 5º).

Se a incorporadora falir, perco o que paguei?

Se a incorporação tiver patrimônio de afetação, a obra fica fora da massa falida, e os compradores decidem em assembleia, em até 60 dias da falência, se continuam a construção ou liquidam o patrimônio (art. 31-F). Sem afetação, a proteção é menor e a situação deve ser analisada caso a caso.

Foto de capa: Mattes Buskies no Unsplash.