Usucapião em Santos e São Vicente: cartório, prazos e terreno de marinha

A usucapião em Santos e em São Vicente segue as mesmas regras do Código Civil que valem no resto do país, e pode ser pedida no cartório de registro de imóveis ou na Justiça. O que muda na Baixada Santista é o terreno de marinha: se o imóvel estiver nele, o terreno é da União e não pode ser usucapido. Só se discute, em alguns casos, o domínio útil.

Imagine um caso hipotético: a dona Rosa mora há 18 anos num sobrado em São Vicente, comprado por contrato de gaveta de um vizinho que já faleceu. Ela paga o IPTU, cuidou da casa e nunca recebeu reclamação de ninguém. Quando decide regularizar, descobre que os papéis do imóvel citam um “foro” pago à União. Se ela entrar com o pedido de usucapião sem saber disso, pode perder meses de trabalho e o dinheiro da ata notarial.

Este texto mostra como o pedido funciona nas duas cidades, o que é terreno de marinha, como conferir se o seu imóvel está nele e o que fazer em cada situação.

Quem pode pedir usucapião em Santos e em São Vicente?

Qualquer pessoa que tenha a posse do imóvel como se fosse dono, de forma contínua e sem oposição, pelo tempo que a lei exige. Os requisitos são os do Código Civil e valem para as duas cidades. O prazo depende da modalidade:

A dona Rosa tem 18 anos de posse. Pela regra da usucapião extraordinária, o prazo de 15 anos já estaria cumprido. Falta responder a pergunta que importa na Baixada: de quem é o terreno?

Sobre cada modalidade, vale ler o guia completo de usucapião e o texto sobre a usucapião especial urbana.

O que é terreno de marinha e por que ele impede a usucapião?

Terrenos de marinha são as áreas que ficam a 33 metros, medidos horizontalmente para dentro, a partir da linha do preamar médio de 1831, na costa e nas margens de rios e lagoas até onde se faça sentir a influência das marés. A definição está no art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946. Os terrenos acrescidos de marinha, formados natural ou artificialmente para o lado do mar, dos rios e das lagoas, estão no art. 3º do mesmo decreto-lei.

Esses terrenos são bens da União (Constituição Federal, art. 20, inciso VII). E a Constituição proíbe a usucapião de imóvel público (art. 183, § 3º). O Código Civil diz que os bens públicos não estão sujeitos a usucapião (art. 102), e a Súmula 340 do STF afasta a usucapião de bens públicos, inclusive dominicais. A Súmula 619 do STJ completa o quadro: a ocupação indevida de bem público é mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias.

Há um detalhe que pesa na Baixada Santista. A linha de 1831 não acompanha a praia de hoje. Santos e São Vicente tiveram aterros, canais e obras do porto desde o fim do século XIX, e um imóvel que parece longe da água pode estar dentro da faixa, ou em área acrescida. É por isso que a distância até o mar não responde a pergunta.

Um caso de Santos mostra como o tema chega ao Judiciário. Os autores pediram a usucapião de um apartamento na Avenida Vicente de Carvalho, matriculado no 3º Cartório de Registro de Imóveis de Santos. A União demonstrou, com informação técnica da SPU, que o imóvel estava em terreno de marinha, e o pedido foi negado em primeira instância. O TRF3 manteve a sentença por unanimidade na Apelação Cível 0003737-37.2005.4.03.6104 (1ª Turma, rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, julgada em 29/05/2018). O processo tramitou na Justiça Federal porque a União entrou na ação.

Como saber se o meu imóvel está em terreno de marinha?

Comece pela matrícula atualizada e pelos papéis do imóvel. Procure expressões como “terreno de marinha”, “foro”, “laudêmio”, “aforamento”, “taxa de ocupação” ou “RIP”, que é o número de cadastro do imóvel na Secretaria do Patrimônio da União (SPU). A cobrança de taxa ou foro da União no carnê ou na guia é outro sinal.

Nem sempre a matrícula traz a informação, e a ausência dela não garante que a área seja particular. A SPU mantém um geoportal com as áreas da União e atende pelos canais oficiais do órgão. Se o imóvel estiver perto de orla, canal, rio com maré ou área aterrada, vale pedir a confirmação por escrito antes de gastar com ata notarial e planta.

Para o caso do Litoral Norte, o blog já explicou o tema em Terreno de marinha no Litoral Norte e no texto sobre a usucapião em Bertioga. A lógica é a mesma em Santos e São Vicente.

O que muda conforme a situação do imóvel?

O domínio útil é o direito do foreiro de usar e dispor do imóvel pagando o foro anual à União. Há decisões que admitem a usucapião desse direito, sem atingir o domínio da União, mas o caso exige prova do aforamento. Se o seu imóvel é foreiro, leia também o que significa domínio útil na matrícula.

Onde corre o pedido: cartório ou Justiça?

A usucapião extrajudicial está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e no Provimento CNJ 149/2023. O pedido é protocolado no cartório de registro de imóveis do lugar do imóvel, por advogado. Santos e São Vicente são comarcas distintas, cada uma com seus cartórios e seu fórum. Em Santos há mais de um ofício de registro de imóveis, e é a circunscrição do imóvel, indicada na matrícula, que define qual deles recebe o pedido. Em São Vicente, a matrícula também indica o ofício de registro de imóveis do imóvel.

O cartório analisa o pedido com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e documentos da posse. O proprietário que consta na matrícula e os confrontantes assinam a planta ou são notificados para consentir, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º). A União, o Estado e o Município são cientificados e têm 15 dias para se manifestar (art. 216-A, § 3º). É nessa fase que um terreno de marinha costuma aparecer. A inércia do ente público não trava o procedimento, mas a oposição encerra a via extrajudicial e leva o caso à Justiça.

Se há impugnação, o caso pode seguir para a Justiça. Quando a União tem interesse jurídico no imóvel, a competência passa à Justiça Federal, e a Súmula 150 do STJ diz que é o juiz federal quem decide se esse interesse existe. Em Santos, o foro federal é a Subseção Judiciária de Santos. Em São Vicente, é a Subseção Judiciária de São Vicente, que também atende Praia Grande, Itanhaém, Mongaguá e Peruíbe.

Os documentos de cada etapa estão em Documentos para usucapião e na ata notarial para usucapião extrajudicial.

Qual é o passo a passo para quem mora em Santos ou São Vicente?

1. Pegue a matrícula atualizada e confira se há menção a terreno de marinha, foro ou RIP.
2. Consulte a SPU se o imóvel estiver em orla, canal, rio com maré ou área aterrada.
3. Reúna os comprovantes de posse: IPTU, contas de água e luz, contrato, fotos e correspondências.
4. Escolha a modalidade pelo tempo de posse que você consegue provar.
5. Providencie a ata notarial e a planta com memorial descritivo, assinada por profissional com ART ou RRT.
6. Protocole o pedido, por advogado, no cartório de registro de imóveis competente.

Em unidade de condomínio edilício regularmente instituído, a planta pode ser dispensada e basta notificar o síndico, como explica o texto sobre usucapião de apartamento. O tempo e o custo dependem do caso, e o artigo Quanto custa uma usucapião detalha cada item.

E se o meu imóvel for terreno de marinha?

Há dois caminhos, e a escolha depende da documentação. Quem já tem aforamento pode analisar a usucapião do domínio útil. Quem ocupa a área só com inscrição de ocupação na SPU pode regularizar a situação diretamente com a União, por meio dos procedimentos do órgão, em vez de pedir usucapião do terreno.

Outro ponto é a transferência. A venda onerosa de imóvel em terreno de marinha exige o pagamento de laudêmio à União (5% do valor do terreno, sem benfeitorias) e a certidão da SPU antes da escritura e do registro. Depois, o comprador tem 60 dias para pedir a transferência cadastral (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Por isso a documentação merece conferência antes de qualquer negócio. Veja também quais imóveis não podem ser usucapidos.

Se a posse é de muitos anos e a documentação está incompleta, a regularização do imóvel pode seguir outro caminho, conforme o caso.

Para aprofundar

• Usucapião: guia completo para regularizar o seu imóvel
• Terreno de marinha no Litoral Norte: o que todo ocupante precisa saber
• Usucapião em Bertioga: cartório, vara e terreno de marinha
• Documentos para usucapião: a lista completa
• Usucapião extrajudicial: requisitos e como funciona

Perguntas frequentes

Posso fazer usucapião de imóvel em terreno de marinha?

Não sobre o terreno, porque ele é bem da União e a Constituição proíbe a usucapião de imóvel público (art. 183, § 3º). Se o imóvel é foreiro, é possível discutir a usucapião do domínio útil, desde que o aforamento esteja provado.

Como descubro se meu imóvel é terreno de marinha em Santos ou São Vicente?

Confira a matrícula e os documentos em busca de menções a foro, laudêmio, aforamento ou RIP, e consulte a SPU. A distância até a praia não resolve a dúvida, porque a faixa é medida a partir da linha de 1831.

Qual cartório recebe o pedido de usucapião em Santos?

O cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Em Santos há mais de um ofício, e a matrícula indica o cartório responsável.

A usucapião extrajudicial vale em terreno de marinha?

A União é cientificada e tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio dela não trava o procedimento. Se o imóvel for da União, o pedido de usucapião do terreno não prospera. Em imóvel foreiro, o pedido recai apenas sobre o domínio útil.

Quanto tempo de posse eu preciso ter?

Depende da modalidade: 15 anos na extraordinária, 10 anos na ordinária (5 anos na hipótese do art. 1.242, parágrafo único) ou na extraordinária com moradia, 5 anos na especial urbana e 2 anos na familiar. O prazo conta a partir do início da posse, e a soma com a posse de antecessores tem regras próprias.

Quando a ação de usucapião vai para a Justiça Federal?

Quando a União demonstra interesse jurídico no imóvel, como acontece nos terrenos de marinha. Pela Súmula 150 do STJ, a Justiça Federal decide se esse interesse existe.

Este texto é informativo e não substitui a análise de cada caso.

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião e regularização de imóveis no litoral paulista. Mais informações na página de usucapião de imóveis.