Usucapião de apartamento: como funciona em prédio e condomínio

A usucapião de apartamento é possível e segue as mesmas regras da usucapião de casa: posse com intenção de dono, sem interrupção e sem oposição, pelo prazo que a lei fixa para cada modalidade. O que muda em prédio é o caminho: a unidade costuma ter matrícula própria, o síndico entra no lugar dos vizinhos e as áreas comuns ficam de fora.

Pense num exemplo hipotético, o seu Antônio. Em 2009 ele comprou um apartamento de dois quartos num prédio da zona norte de São Paulo. Pagou à vista, recebeu as chaves e assinou só um contrato particular com o Carlos, que por sua vez tinha comprado da construtora por compromisso nunca registrado. O Carlos mudou de cidade e parou de atender o telefone. A matrícula continua no nome da construtora, que encerrou as atividades.

Desde 2009 o seu Antônio mora ali, paga o condomínio, paga o IPTU e já trocou a cozinha inteira. Agora a filha quer financiar a compra de outro imóvel dando esse como garantia, e o banco pede a matrícula em nome dele. É para situações assim que existe a usucapião.

Quais requisitos valem para usucapião de apartamento?

Os requisitos são os do Código Civil para qualquer imóvel. A posse precisa ser contínua, sem oposição e com “ânimo de dono”, isto é, o morador age como proprietário e não como inquilino ou hóspede. Também é possível somar a posse de quem estava antes (art. 1.243), desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na usucapião ordinária, com justo título e boa-fé. Na usucapião especial urbana, a soma não vale: os 5 anos precisam ser do próprio morador. Foi o que decidiu o STJ no REsp 1.799.625/SP (4ª Turma, rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 06/06/2023), na linha do Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil. No caso do seu Antônio, a soma nem é necessária, porque ele mora no apartamento desde 2009 e já tem tempo próprio suficiente.

A modalidade define o prazo. Veja as que mais aparecem em apartamento:

O contrato particular do seu Antônio pode servir de justo título para a ordinária, e ele já passou dos 15 anos. Na prática, o advogado escolhe a modalidade que o morador consegue provar com mais folga. O post sobre os tipos de usucapião detalha cada uma.

Apartamento de até 250 m² entra na usucapião especial urbana?

Entra. Por muito tempo houve quem defendesse que a usucapião especial urbana só valia para casa com terreno, porque a Constituição fala em “área urbana”. O STF afastou essa leitura no RE 305.416, relator Ministro Marco Aurélio, em julgamento no Plenário Virtual encerrado em 28/08/2020. A Corte reconheceu que a usucapião do art. 183 da Constituição também se aplica a apartamento em condomínio residencial e mandou o tribunal de origem julgar o mérito do pedido.

A I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal já apontava nessa direção. O Enunciado 85 diz que, para o art. 1.240 do Código Civil, “área urbana” abrange o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios.

Os demais requisitos continuam valendo. O morador precisa usar o apartamento como moradia sua ou da família, não pode ser dono de outro imóvel urbano ou rural e só pode obter esse direito uma vez (art. 1.240, § 2º).

Um ponto fica em aberto: a lei não diz se os 250 m² se medem pela área privativa do apartamento ou pela área total, somada a fração das partes comuns, e o julgado do STF não resolveu isso. Para a grande maioria dos apartamentos a dúvida não faz diferença. Se a unidade está perto do limite, convém medir as duas áreas pela matrícula antes de escolher essa modalidade. O post sobre usucapião especial urbana explica os outros requisitos.

Como funciona a usucapião de apartamento em cartório?

A usucapião extrajudicial está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). O pedido é feito no cartório de registro de imóveis da comarca do apartamento, sempre por advogado ou defensor público, e leva quatro grupos de documentos:

• ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do morador e de quem veio antes dele;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
• justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como os comprovantes de pagamento de impostos e taxas.

Em condomínio, duas regras deixam o processo mais simples.

A primeira trata da planta. O Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, art. 401, § 5º) dispensa planta e memorial descritivo quando o imóvel é unidade autônoma de condomínio edilício regularmente instituído. Basta o requerimento mencionar a descrição que já consta da matrícula. Para o seu Antônio, isso significa que não é preciso contratar levantamento topográfico.

A segunda trata dos vizinhos. Numa casa, o cartório precisa ouvir os donos dos terrenos confrontantes. Em apartamento, o § 11 do art. 216-A dispensa o consentimento dos titulares das matrículas vizinhas e manda notificar só o síndico. O art. 403 do Provimento 149/2023 vai na mesma linha: para unidade de condomínio regularmente constituído e com construção averbada, basta a anuência do síndico.

O dono que aparece na matrícula continua sendo notificado. Ele tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º). Se ele não for encontrado, a notificação sai por edital, publicado duas vezes, e o silêncio também conta como concordância (§ 13). Se alguém apresentar impugnação, o caso pode seguir para a Justiça.

O post sobre documentos para usucapião mostra cada etapa em detalhe, inclusive a ata notarial.

E se o prédio não tem condomínio instituído ou a unidade não tem matrícula?

Esse é o caso mais trabalhoso. Há prédios em que a construtora registrou a incorporação, mas nunca averbou a construção ou nunca instituiu o condomínio. Há outros que nunca passaram pelo cartório: o terreno tem uma matrícula só e os apartamentos existem apenas de fato.

Quando há incorporação registrada, o Provimento 149/2023 (art. 417, § 4º) prevê que, se o condomínio ainda não foi instituído ou não tem a construção averbada, a matrícula é aberta para a fração ideal correspondente, mencionando a unidade a que se refere. A usucapião sai, mas recai sobre a fração ideal do terreno vinculada àquele apartamento.

Quando não há nada registrado, o caminho exige mais documentos. Em geral é preciso planta e memorial da unidade e, muitas vezes, a regularização do prédio inteiro antes ou junto com a usucapião. Os tribunais superiores têm afastado a irregularidade urbanística como obstáculo automático à usucapião, ainda que os precedentes tratem de lotes, e não de apartamentos. No Tema 1.025 (REsp 1.818.564/DF, Segunda Seção, rel. Ministro Moura Ribeiro, julgado em 09/06/2021), o STJ admitiu a usucapião de imóveis particulares em loteamento ainda não regularizado (o caso era do Setor Tradicional de Planaltina/DF), mesmo com a regularização urbanística pendente. O STF, no Tema 815 (RE 422.349, rel. Ministro Dias Toffoli, julgado em 29/04/2015), decidiu que lei municipal sobre módulo mínimo de lote não impede a usucapião especial urbana.

Quando o problema é o prédio todo, vale conhecer também a instituição de condomínio e o guia de regularização de imóveis.

Dá para usucapir área comum, terraço ou vaga de garagem?

Área comum, como regra, fica fora da usucapião. O art. 1.331, § 2º, do Código Civil diz que as partes comuns são usadas em comum pelos condôminos e não podem ser alienadas separadamente nem divididas. Além disso, o uso tolerado pelos demais moradores não gera posse (art. 1.208). O morador do último andar que fechou parte do terraço com a concordância informal dos vizinhos não vira dono daquele pedaço.

Há uma situação diferente, que às vezes é confundida com usucapião. No REsp 356.821/RJ (3ª Turma, rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/04/2002), o STJ manteve o uso exclusivo de uma área comum pelos donos de duas unidades, que a ocupavam havia mais de 30 anos, eram os únicos com acesso ao local e tinham autorização da assembleia. O fundamento foi a boa-fé objetiva, e eles não ganharam a propriedade. Só não puderam ser tirados dali depois de tanto tempo.

Vaga de garagem é outra história. O art. 1.331, § 1º, inclui os abrigos para veículos entre as partes de propriedade exclusiva. Se a vaga tem matrícula própria, ela é unidade autônoma e, em tese, pode ser objeto de usucapião, como o apartamento. Há discussão quando quem pede não é condômino, porque o mesmo § 1º proíbe vender ou alugar vaga a pessoas de fora do condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Já a vaga sem matrícula própria, vinculada ao apartamento ou situada em área comum, segue a sorte da unidade ou a regra das áreas comuns. O post sobre vaga de garagem explica os tipos de vaga e como cada uma aparece na matrícula.

Quem paga o condomínio enquanto o apartamento não está no nome do morador?

Em regra, quem está na posse, desde que o condomínio saiba da venda. O art. 1.336, I, do Código Civil obriga o condômino a contribuir para as despesas do condomínio. No Tema 886 (REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015), o STJ fixou que o registro do compromisso de compra e venda não define quem responde pelas cotas. O que define é a relação material com o imóvel, representada pela imissão do comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Sem esses dois elementos, a cobrança pode recair também sobre quem consta como vendedor, conforme o caso.

Os recibos de condomínio também ajudam na usucapião. O inciso IV do art. 216-A aceita quaisquer documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, e cita como exemplo o pagamento de impostos e taxas. Os recibos de condomínio entram nessa lista aberta, ao lado dos carnês de IPTU. O seu Antônio deve guardar os boletos pagos, as atas de assembleia em que votou e qualquer correspondência da administradora em nome dele. Esses papéis mostram, ano a ano, que ele se comportou como dono.

Quando o apartamento não pode ser usucapido?

Alguns casos barram o pedido, mesmo com muitos anos de ocupação:

• Inquilino e comodatário. Quem mora por contrato de aluguel ou por empréstimo tem posse direta e temporária, e o dono mantém a posse indireta (art. 1.197). Falta a intenção de dono. A exceção aparece quando a locação deixa de existir de fato, tema das perguntas frequentes abaixo.
• Imóvel público. Bem público não está sujeito a usucapião (CF, art. 183, § 3º, e CC, art. 102). Isso inclui apartamentos de conjuntos habitacionais que pertencem à União, ao Estado, ao Município ou a autarquias. Quando o dono é uma companhia habitacional, como as COHABs, o caso precisa de análise específica.
• Imóvel financiado pelo SFH. No REsp 1.874.632/AL (3ª Turma, rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25/11/2021), o STJ decidiu que o imóvel da Caixa vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação é tratado como bem público e não pode ser usucapido, mesmo abandonado.
• Entre cônjuges. O prazo não corre entre marido e mulher enquanto dura a sociedade conjugal (arts. 197, I, e 1.244). A exceção é a usucapião familiar, quando um dos dois abandona o lar.

Para aprofundar

• Usucapião: guia completo para regularizar o seu imóvel
• Usucapião extrajudicial: requisitos e como funciona no cartório
• Convenção de condomínio em prédio novo: o que pode prever e como mudar
• Interrupção do prazo de usucapião: o que zera e o que não zera a contagem
• Testemunhas na usucapião: quem pode ser e o que vão perguntar

Perguntas frequentes

Quanto tempo de posse preciso para pedir usucapião de apartamento?

Depende da modalidade. São 15 anos na extraordinária, 10 anos se o morador usa o apartamento como moradia habitual ou tem justo título e boa-fé, 5 anos na usucapião especial urbana (unidade de até 250 m², usada como moradia da família, sem outro imóvel) e 2 anos na usucapião familiar. Em regra, pode-se somar o tempo de posse de quem ocupava antes, se as posses forem contínuas e pacíficas (e, na ordinária, com justo título e boa-fé). Na usucapião especial urbana, o STJ exige que os 5 anos sejam do próprio morador (REsp 1.799.625/SP).

Preciso da autorização do condomínio para fazer usucapião de apartamento em cartório?

O síndico é notificado e pode se manifestar no lugar dos vizinhos, conforme o art. 216-A, § 11, da Lei 6.015/1973. O silêncio dele no prazo de 15 dias vale como concordância. O condomínio não decide se o morador tem ou não direito; quem analisa o pedido é o oficial do registro de imóveis.

Apartamento financiado pela Caixa pode ser usucapido?

Se o imóvel pertence à Caixa e está vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, o STJ entende que não. No REsp 1.874.632/AL, julgado em 25/11/2021, a Corte tratou esse imóvel como bem público, insuscetível de usucapião mesmo abandonado. Se o apartamento já é de um particular e só tem financiamento ou garantia em favor do banco, a análise é outra e depende do caso.

Precisa de planta para usucapião de apartamento?

Se o prédio tem condomínio regularmente instituído e a unidade tem matrícula, não. O Provimento CNJ 149/2023, art. 401, § 5º, dispensa planta e memorial descritivo e aceita a descrição que já consta da matrícula. Em prédio sem condomínio instituído, a planta da unidade costuma ser necessária.

Posso pedir usucapião da área comum que uso sozinho há anos?

Em regra, não. As partes comuns do condomínio não podem ser alienadas separadamente nem divididas (CC, art. 1.331, § 2º), e o uso tolerado pelos vizinhos não gera posse (art. 1.208). Em caso de uso exclusivo muito longo, autorizado pela assembleia e de área a que só aqueles condôminos tinham acesso, o STJ já manteve o uso com base na boa-fé objetiva, sem transferir a propriedade.

Quem mora de aluguel pode pedir usucapião do apartamento?

Enquanto o contrato de locação existe, não. O inquilino tem posse direta e reconhece o dono, então falta a intenção de dono. A situação muda se a locação deixar de existir de fato e o morador passar a agir como proprietário, sem pagar aluguel e sem oposição, por todo o prazo da lei.

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião de imóveis, inclusive de apartamentos e unidades em condomínio, em cartório e na Justiça.