Instituição de condomínio depois da obra: o passo que abre a matrícula de cada unidade

A instituição de condomínio é o ato, registrado no Registro de Imóveis, que divide juridicamente um prédio em unidades autônomas, cada uma com sua descrição, sua fração ideal do terreno e sua finalidade (art. 1.332 do Código Civil). Depois dela, o cartório pode abrir uma matrícula para cada apartamento, sala ou casa, e cada unidade passa a ser vendida, herdada e financiada como um imóvel separado.

Enquanto esse registro não é feito, o prédio continua sendo um imóvel só, numa matrícula só, por mais apartamentos que tenha.

Imagine o Seu Antônio, um caso hipotético. Ele construiu com recursos próprios um prédio de três andares e seis apartamentos num terreno que comprou há anos em Mogi das Cruzes. A prefeitura já deu o habite-se. Ele encontrou um comprador para o apartamento 201, mas o banco do comprador recusou o financiamento: pediu a matrícula do apartamento, e o Seu Antônio só tem a matrícula do terreno. Ele quer entender o que falta.

O que é a instituição de condomínio

O Código Civil admite que uma edificação tenha partes de propriedade exclusiva, como apartamentos, salas e lojas, e partes de propriedade comum, como o solo, a estrutura, o telhado, as redes gerais e o acesso à rua (art. 1.331, caput e §§ 1º e 2º). Cada unidade tem, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que é identificada justamente no ato de instituição (art. 1.331, § 3º). O texto sobre fração ideal explica esse conceito com mais vagar.

Essa divisão depende de um ato formal. O art. 1.332 do Código Civil diz que o condomínio edilício se institui por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Registro de Imóveis, e que esse ato deve conter, além do que a lei especial exigir:

1. a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;
2. a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns;
3. o fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial ou misto, por exemplo).

A Lei 4.591/1964 diz o mesmo desde 1964. O condomínio por unidades autônomas se institui por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, e o ato traz a individualização de cada unidade e a fração ideal sobre o terreno e as partes comuns, dispensada a descrição interna da unidade (art. 7º). A Lei de Registros Públicos lista as instituições de condomínio entre os atos sujeitos a registro (art. 167, I, 17, da Lei 6.015/1973).

No dia a dia dos cartórios, o ato costuma ser chamado de “instituição e especificação de condomínio”. A especificação é a parte que descreve cada unidade e as áreas comuns.

Por que o prédio pronto ainda não tem matrículas separadas

A obra muda o terreno, mas o registro só reconhece aquilo que é levado a ele. Antes da instituição, a matrícula descreve um lote e, quando a construção já foi averbada, um prédio sobre esse lote. É um imóvel único.

Na prática, isso tem efeitos concretos para quem é dono:

• não há como vender o apartamento 201 como imóvel próprio, só uma parte ideal do terreno inteiro, sem localização certa;
• o banco do comprador não tem uma matrícula onde registrar a alienação fiduciária daquela unidade, e por isso costuma recusar o crédito;
• uma penhora ou uma hipoteca lançada na matrícula atinge o prédio todo;
• se o dono morrer, o inventário trata do imóvel inteiro, e a divisão dos apartamentos entre os herdeiros fica mais trabalhosa.

Instituição e incorporação são a mesma coisa?

Não. A incorporação imobiliária é a atividade de quem promove a construção para vender as unidades, em geral antes de a obra terminar (art. 28, parágrafo único, da Lei 4.591/1964). Por isso o incorporador precisa registrar o memorial de incorporação antes de vender qualquer unidade (art. 32). A instituição é o ato que cria juridicamente as unidades. Ela existe em todo condomínio edilício, haja ou não incorporação.

Desde a Lei 14.382/2022, as duas coisas se aproximaram. O registro do memorial de incorporação e o da instituição do condomínio sobre as frações ideais passaram a constituir ato registral único (art. 32, § 15). Nas incorporações registradas sob essa regra, portanto, o condomínio já nasce com o memorial, sobre as frações ideais do terreno. Concluída a obra e concedido o habite-se, cabe ao incorporador averbar a construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, e ele responde perante os compradores pelas perdas e danos causados pela demora (art. 44, com a redação da Lei 14.382/2022). Se o incorporador não pede a averbação, o construtor deve pedi-la, sob pena de responder solidariamente com o incorporador perante os adquirentes, e, na omissão dos dois, qualquer adquirente de unidade pode requerê-la (art. 44, §§ 1º e 2º, da Lei 4.591/1964).

Nas incorporações registradas antes da Lei 14.382/2022, e nos casos em que não houve incorporação, a instituição é feita depois da obra, como passo próprio.

Condomínio sem incorporação: quando o próprio dono constrói

Há dois casos frequentes em que não existe incorporação, e a instituição depois da obra é o caminho.

O prédio construído pelos próprios donos

Um grupo de pessoas, muitas vezes da mesma família, é dono de um terreno e constrói ali um prédio ou um conjunto de casas para morar ou para dividir entre si. Ninguém vende nada a terceiros durante a obra. Ao final, os donos instituem o condomínio e atribuem as unidades a cada um. Quando são casas térreas ou assobradadas no mesmo terreno, a Lei 4.591/1964 manda descrever a parte do terreno ocupada por cada casa, as áreas de uso exclusivo, como jardim e quintal, a fração ideal de cada unidade e as passagens comuns até a via pública (art. 8º).

O proprietário que constrói para vender depois

É o caso do Seu Antônio. Quem constrói com dinheiro próprio e só começa a vender depois de pronta a obra, em regra, não é incorporador. A lei estende a condição de incorporador ao proprietário que contrata a construção de prédio destinado a condomínio sempre que ele inicia as alienações antes da conclusão das obras (art. 30). Também presume a vinculação entre a venda das frações e a construção quando a venda é contratada com o projeto já aprovado ou em aprovação, e então quem vende responde como incorporador (art. 29, parágrafo único).

Uma promessa de venda assinada no meio da obra, mesmo informal, pode trazer para o vendedor as obrigações da incorporação, como o registro prévio do memorial.

Quais documentos o cartório costuma pedir

As exigências variam conforme o cartório e o tipo de empreendimento, e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo detalham o procedimento. Em geral, o pedido de registro da instituição reúne:

1. O instrumento de instituição e especificação, assinado pelos donos do terreno, com a descrição de cada unidade, a fração ideal, as áreas comuns e a destinação. A forma (instrumento particular ou escritura pública) depende do caso, sobretudo quando a instituição também atribui unidades a vários donos.
2. O habite-se ou o certificado de conclusão da obra emitido pela prefeitura.
3. O projeto aprovado pela prefeitura.
4. Os quadros de áreas e de frações ideais elaborados segundo a norma técnica ABNT NBR 12.721, com a responsabilidade técnica do engenheiro ou do arquiteto (ART ou RRT).
5. O memorial descritivo das unidades e das partes comuns.
6. A comprovação da situação previdenciária da obra. A obra de construção civil tem cadastro próprio na Receita Federal (o CNO), e a certidão de regularidade dessa obra costumava ser exigida pelos cartórios para averbar a construção. Em 2026, a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo editou o Provimento CG 17/2026, que alterou as Normas de Serviço para dispensar essa certidão na averbação de construções, que passa a ser feita com o habite-se ou documento equivalente da prefeitura, ressalvadas as hipóteses de legislação específica. A mudança não extingue as obrigações previdenciárias da obra. Convém confirmar com o cartório a regra em vigor na data do pedido.

A averbação da construção (art. 167, II, 4, da Lei 6.015/1973) e o registro da instituição costumam ser pedidos juntos. Primeiro a matrícula passa a mostrar o prédio pronto, depois ele é dividido em unidades. Os emolumentos seguem a tabela do Estado de São Paulo.

O que deve constar da instituição

Erros no instrumento acompanham as unidades por décadas, e corrigi-los depois do registro pode exigir a concordância dos condôminos atingidos.

As vagas merecem atenção especial. Definir na instituição se a vaga é unidade autônoma, com matrícula própria, ou se pertence ao apartamento muda a forma de vender e de usar a garagem. O texto sobre vaga de garagem trata dessas diferenças. A lei proíbe vender ou alugar abrigos de veículos a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção (art. 1.331, § 1º).

E a convenção de condomínio?

São documentos diferentes, que andam juntos. A instituição cria as unidades. A convenção de condomínio traz as regras de convivência: rateio das despesas, administração, assembleias e sanções. O art. 1.334 do Código Civil manda que a convenção traga, além das cláusulas do art. 1.332, as regras sobre contribuição para as despesas, administração, assembleias e sanções, e a Lei 4.591/1964 determina que ela seja registrada no Registro de Imóveis (art. 9º, § 1º).

Na prática, quem institui o condomínio depois da obra costuma apresentar a convenção ao cartório no mesmo pedido. No caso do Seu Antônio, que é dono das seis unidades, ele pode assinar sozinho a instituição e a convenção, que depois vinculará os compradores.

Depois do registro: matrícula própria para cada unidade

Registrada a instituição, cada unidade pode ganhar matrícula própria, com remissão à matrícula de origem. Conforme o cartório, as matrículas são abertas de uma vez ou à medida que cada unidade é negociada. A partir daí, cada apartamento pode ser vendido, doado, hipotecado ou dado em alienação fiduciária ao banco que financia a compra. A prefeitura, em geral, passa a lançar o IPTU de cada unidade separadamente, conforme a regra do município.

Para quem vendeu na planta, há mais um efeito. Se o empreendimento estava sob patrimônio de afetação, depois de averbada a construção o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do termo de quitação da instituição financiadora da construção, extingue automaticamente a afetação daquela unidade, sem averbação específica (art. 31-E, § 1º, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 14.382/2022).

O passo a passo do Seu Antônio

Se o Seu Antônio já tiver prometido vender algum apartamento durante a obra, a análise muda, porque essa venda pode ter atraído as regras da incorporação. Os contratos assinados durante a obra precisam ser examinados antes do pedido de registro.

Atuação do escritório em instituição de condomínio

A Caldeira Advogados Associados atua na preparação e no registro de instituições e especificações de condomínio, na averbação de construções e no registro de incorporações no Estado de São Paulo, acompanhando as exigências da prefeitura e do Registro de Imóveis. A página de assessoria jurídica para incorporadoras e construtoras descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Duas casas no mesmo terreno: como ter uma matrícula para cada uma
• Como funciona a regularização de obras
• O papel da matrícula do imóvel durante a regularização
• Como tirar habite-se de imóvel já construído
• Qual a diferença entre registro e averbação

Perguntas frequentes

O que é instituição de condomínio?

É o ato registrado no Registro de Imóveis que divide uma edificação em unidades autônomas e partes comuns, com a descrição de cada unidade, a fração ideal do terreno e a destinação (art. 1.332 do Código Civil e art. 7º da Lei 4.591/1964). Depois dele, cada unidade pode ganhar matrícula própria.

Qual a diferença entre instituição de condomínio e incorporação?

A incorporação é a atividade de construir para vender as unidades, em geral antes da conclusão da obra, e exige o registro prévio do memorial (art. 32 da Lei 4.591/1964). A instituição é o ato que cria as unidades e existe em todo condomínio edilício. Desde a Lei 14.382/2022, o registro do memorial e o da instituição sobre as frações ideais formam um ato registral único.

Quem construiu sem incorporação precisa instituir o condomínio?

Sim, se quiser matrícula separada para cada unidade. Quem constrói com recursos próprios e só vende depois do habite-se, em regra, não precisa do memorial de incorporação, mas precisa averbar a construção e registrar a instituição para que cada apartamento ou casa vire um imóvel próprio.

Dá para financiar um apartamento sem matrícula individual?

Na unidade pronta, em regra, não. O banco registra a alienação fiduciária na matrícula da unidade, e sem a instituição ela não existe. O que se negocia antes disso é uma fração ideal do terreno, sem localização certa, o que os bancos costumam recusar como garantia.

A instituição de condomínio é a mesma coisa que a convenção?

Não. A instituição cria as unidades, as frações ideais e as partes comuns. A convenção traz as regras de convivência, como rateio de despesas, assembleias e sanções. As duas são levadas ao Registro de Imóveis e costumam ser apresentadas no mesmo pedido.

Foto de capa: Nate Watson no Unsplash.