Duas casas no mesmo terreno: como ter uma matrícula para cada uma

Quem tem duas casas no mesmo terreno pode chegar a uma matrícula para cada uma por cinco caminhos: dividir o lote, instituir um condomínio edilício de casas, constituir direito real de laje quando uma casa fica sobre a outra, instituir um condomínio urbano simples ou, se faltar documento, pedir usucapião. O que decide entre eles é a posição das casas no terreno, o tamanho do lote, a lei do município e a situação da matrícula.

Imagine o seu Antônio e a dona Cida, um caso hipotético. Eles são donos de um lote de 300 m² em Suzano, com 10 metros de frente, registrado em nome dos dois. A casa deles fica na frente. Há quinze anos, o filho Rafael construiu uma casa nos fundos, com acesso por um corredor lateral. Hoje o Rafael quer a casa dele em seu nome, e os pais querem evitar que, no futuro, a herança vire uma briga entre ele e a irmã.

Por que as duas casas estão numa matrícula só?

A matrícula descreve o terreno. As construções são lançadas nela por averbação, e, pela regra da acessão, o que se constrói no lote passa a pertencer ao dono do lote (arts. 1.253 e 1.255 do Código Civil). Por isso, enquanto não houver uma solução registral, a casa do Rafael é, para o cartório, parte do imóvel dos pais.

O Rafael não consegue vender a casa nem oferecê-la em garantia de um financiamento. Se os pais morrerem, o lote inteiro entra no inventário e é dividido entre os dois filhos, com as duas casas dentro. E uma dívida dos donos pode levar à penhora do lote, com as duas casas dentro, ressalvada a proteção do bem de família.

1. Desmembramento (ou desdobro) do lote

A Lei 6.766/1979 chama de desmembramento a subdivisão de gleba em lotes, com aproveitamento das ruas que já existem, sem abrir vias novas (art. 2º, § 2º). Quando o que se divide é um lote já existente, muitas leis municipais e os cartórios usam o nome desdobro. O resultado é o mesmo: onde havia um lote, passam a existir dois, cada um com sua matrícula. O passo a passo está no texto sobre como fazer um desmembramento legalizado.

Cada lote novo precisa respeitar as medidas mínimas. A lei federal exige área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros (art. 4º, II), salvo quando a legislação estadual ou municipal fizer exigências maiores ou quando se tratar de urbanização específica ou de conjunto habitacional de interesse social. Cabe ao município definir, para cada zona, as áreas mínimas e máximas dos lotes (art. 4º, § 1º). Em regra, a Prefeitura também verifica se as casas existentes respeitam, dentro de cada lote novo, os recuos e a taxa de ocupação da zona.

O projeto é aprovado pela Prefeitura (arts. 10 e 12 da Lei 6.766/1979) e depois segue para o Registro de Imóveis. Quando o caso exige o registro especial do art. 18, a lei dá 180 dias para apresentá-lo, sob pena de caducidade da aprovação. As Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo mandam o oficial examinar, com base em elementos objetivos e principalmente na quantidade de lotes, se o desmembramento exige esse registro especial; havendo dúvida, decide o juiz corregedor permanente. Num desdobro de um lote em dois, a quantidade reduzida de lotes favorece a dispensa, mas a análise é feita caso a caso. Sem registro especial, o desmembramento é averbado na matrícula (art. 167, II, 4, da Lei 6.015/1973) e são abertas as matrículas dos novos lotes.

O desmembramento costuma ser a solução mais limpa, porque não deixa áreas comuns. Mas cada lote precisa ter frente para a rua. Se as casas do seu Antônio estivessem lado a lado, os 10 metros de frente poderiam virar dois lotes de 5 por 30 metros, caso a lei municipal admitisse essas medidas. Com uma casa atrás da outra, essa divisão não funciona.

2. Condomínio edilício de casas

Quando o lote não pode ser dividido, as casas podem virar unidades autônomas de um condomínio edilício, o regime dos prédios de apartamentos aplicado a casas. O terreno continua um só, mas cada casa ganha matrícula própria, ligada a uma fração ideal do terreno e das partes comuns (art. 1.331, §§ 1º a 3º, do Código Civil).

O condomínio é instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Registro de Imóveis. Esse ato precisa discriminar e individualizar cada unidade, fixar a fração ideal de cada uma e indicar a finalidade das unidades (art. 1.332). Para casas, segue-se o modelo do art. 8º da Lei 4.591/1964, que manda descrever a parte do terreno ocupada por cada casa, as áreas de uso exclusivo (como jardim e quintal), a fração ideal correspondente e as áreas de passagem comum até a rua. No caso do Rafael, o corredor lateral seria área comum, e cada casa teria seu quintal de uso exclusivo.

O condomínio também precisa de convenção, assinada pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e registrada para valer contra terceiros (art. 1.333). Com duas casas, ela é curta e trata basicamente do uso do corredor e da divisão das despesas comuns. Na prática, o cartório pede o projeto aprovado pela Prefeitura, as construções regularizadas e o cálculo das áreas e frações feito por profissional habilitado, com ART ou RRT.

O preço dessa solução é a convivência: ampliações e mudanças nas áreas comuns passam a seguir a convenção.

3. Direito real de laje, para casas sobrepostas

Em muitas famílias, a segunda casa foi construída em cima da primeira: os pais embaixo, o filho no andar de cima, com entrada independente. Para essa situação, a Lei 13.465/2017 criou o direito real de laje, nos arts. 1.510-A a 1.510-E do Código Civil.

O dono da construção-base pode ceder a superfície superior ou inferior da sua construção para que o titular da laje mantenha uma unidade distinta (art. 1.510-A). A laje se refere ao espaço aéreo ou ao subsolo, tomados em projeção vertical (§ 1º). Por isso ela não serve para duas casas lado a lado ou uma nos fundos da outra.

A laje ganha matrícula própria, e o titular pode usar, gozar e dispor dela (art. 1.510-A, § 3º). A abertura dessa matrícula é averbada na matrícula da construção-base, com remissão recíproca (art. 176, § 9º, da Lei 6.015/1973). Diferentemente do condomínio, o titular da laje não recebe fração ideal do terreno (art. 1.510-A, § 4º).

O Código também regula a convivência. As despesas com estrutura, telhado e instalações gerais são divididas na proporção fixada no contrato (art. 1.510-C). Se uma das unidades for vendida, o titular da outra tem preferência, em igualdade de condições com terceiros, e deve se manifestar em 30 dias depois de notificado por escrito, salvo se o contrato dispuser de outro modo (art. 1.510-D). E a ruína da construção-base extingue a laje, salvo se ela tiver sido instituída sobre o subsolo ou se a construção-base for reconstruída em cinco anos (art. 1.510-E). Os municípios podem editar regras próprias sobre a laje (art. 1.510-A, § 5º), e a construção de baixo precisa estar regular, porque é sobre ela que a laje se apoia.

4. Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei 13.465/2017)

A mesma lei criou uma versão simplificada do condomínio edilício. Quando um mesmo imóvel tiver construções de casas ou cômodos, pode ser instituído o condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais (art. 61). A matrícula passa a discriminar a parte do terreno ocupada pelas edificações, as áreas de uso exclusivo e as passagens para a rua ou entre as unidades. Cada casa recebe matrícula própria, com fração ideal do solo e das partes comuns.

As diferenças em relação ao condomínio edilício comum são poucas: não se exige convenção, e a gestão das partes comuns é feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por instrumento particular (art. 62). Nenhuma unidade pode ficar sem acesso à rua (art. 62, § 3º), e, no que couber, aplicam-se as regras do condomínio edilício do Código Civil (art. 61, parágrafo único).

A lei permite instituí-lo “inclusive para fins de Reurb”, o que indica que ele também pode ser usado fora da regularização fundiária. A maior vantagem, porém, aparece dentro da Reurb. Na Reurb de interesse social, a averbação das casas pode ser feita a partir de mera notícia, a pedido do interessado, com a área construída e o número da unidade, sem habite-se e sem certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias (art. 63). Esse caminho costuma aparecer nos projetos de Reurb conduzidos pelo município.

5. Quando não há documento: usucapião

Às vezes o terreno nunca foi escriturado, ou o dono que consta na matrícula morreu há décadas. Os caminhos acima dependem de alguém que seja dono no registro, e então a usucapião pode ser o ponto de partida.

Ela pode recair sobre o lote inteiro ou sobre a parte ocupada por cada família, como explicamos no texto sobre divisão de terreno entre famílias sem escritura. Quando a parte é menor que o lote mínimo da lei municipal, o STJ fixou, no Tema 985 (REsp 1.667.842/SC e REsp 1.667.843/SC, Segunda Seção, 2020), que esse fato sozinho não impede a usucapião extraordinária. Veja mais sobre usucapião de apenas uma parte do terreno.

Entre irmãos que herdaram o imóvel, a usucapião de um herdeiro contra os demais é possível, mas exige posse exclusiva, com ânimo de dono e sem oposição dos outros coerdeiros. Foi o que decidiu a 3ª Turma do STJ no REsp 1.631.859/SP, em 2018. A laje também pode ser usucapida: o Enunciado 627 da VIII Jornada de Direito Civil diz que o direito real de laje em terreno privado é passível de usucapião.

Tabela comparativa

Quais documentos costumam ser pedidos?

A lista exata varia conforme o caminho, o cartório e a Prefeitura. Em quase todos os casos, aparecem estes documentos:

• matrícula atualizada do imóvel;
• planta e memorial descritivo, assinados por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT;
• aprovação da Prefeitura (do desdobro, do projeto do condomínio ou da laje, conforme o caso);
• habite-se ou documento equivalente da Prefeitura, para averbar as construções;
• certidões do imóvel e dos proprietários, conforme o ato;
• escritura pública, quando houver transferência ou instituição de direito real sobre imóvel de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

Se as casas foram construídas sem alvará, a regularização da obra na Prefeitura vem primeiro. Para casas térreas unifamiliares concluídas há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, a Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se para averbar a construção (art. 247-A). Os emolumentos do cartório seguem a tabela estadual.

Aberta a matrícula, como a casa passa para o filho ou para cada irmão?

Abrir uma matrícula para cada casa não muda o dono. Se o lote está em nome dos pais, as duas matrículas novas também ficam em nome deles, e a transferência é um segundo ato.

Entre pais e filho, o mais comum é a doação. Doação de pai para filho é tratada como adiantamento do que caberia ao filho na herança (art. 544 do Código Civil), salvo se o doador a dispensar da colação, dentro da parte disponível (arts. 2.005 e 2.006), e por isso precisa ser pensada junto com os outros filhos. Sobre a doação incide o ITCMD, imposto estadual.

Entre irmãos que herdaram o lote, cada um fica, depois do inventário, dono de uma fração do terreno inteiro. Depois do desmembramento ou da instituição do condomínio, fazem a divisão, atribuindo uma unidade a cada um. Se os valores das partes forem diferentes, a diferença pode ser tributada pelo ITBI ou pelo ITCMD, conforme o caso.

Voltando ao caso do seu Antônio

Com uma casa atrás da outra e acesso por corredor, o desmembramento dificilmente funciona, e a laje não se aplica. O caminho mais provável é o condomínio edilício de casas, ou o condomínio urbano simples, se a Prefeitura e o cartório aceitarem o projeto nesses termos. Em seguida, os pais podem doar ao Rafael a unidade dos fundos e, se quiserem, reservar a da frente para a filha, com usufruto em favor deles. Antes disso, se a casa do Rafael nunca passou pela Prefeitura, a regularização da obra é a primeira etapa.

Atuação do escritório em regularização

A Caldeira Advogados Associados atua em desmembramentos, instituição de condomínio, direito de laje, Reurb e usucapião no Estado de São Paulo, acompanhando o processo na Prefeitura e no Registro de Imóveis. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Como regularizar um imóvel já construído
• Convenção de condomínio
• O que é o habite-se

Perguntas frequentes

Posso desmembrar um lote com casa nos fundos?

Só se a parte dos fundos ficar com frente para uma via pública e com as medidas mínimas da lei municipal. Quando a casa dos fundos depende de um corredor que passa pelo outro lote, o desmembramento costuma ser negado, e o caminho passa a ser o condomínio de casas.

O filho que construiu na laje dos pais já é dono da casa de cima?

Não no registro. Enquanto a laje não for instituída e registrada, com matrícula própria, a casa de cima pertence ao dono da construção-base. A instituição pode ser feita por doação ou venda dos pais ao filho, e o direito de laje também pode ser reconhecido por usucapião.

Precisa de convenção num condomínio de só duas casas?

No condomínio edilício, sim, e ela deve ser registrada para valer contra terceiros (art. 1.333 do Código Civil). No condomínio urbano simples, a lei dispensa a convenção, e a gestão das áreas comuns é feita por acordo entre os condôminos.

Irmãos que herdaram um terreno com duas casas podem separar as matrículas?

Podem, depois do inventário. Com o lote em nome de todos, eles escolhem o caminho (desmembramento, condomínio ou laje) e, em seguida, fazem a divisão, ficando cada um com sua unidade. Se um deles não concordar, a solução passa pelo Judiciário.

Foto de capa: Louis Renaudineau no Unsplash.