Usucapião de imóvel da Caixa: é possível? O que o STJ decidiu sobre o SFH

A usucapião de imóvel da Caixa não é possível quando o imóvel está vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O Superior Tribunal de Justiça trata esse bem como público, e o Código Civil diz que bens públicos não estão sujeitos a usucapião (art. 102).

Isso vale mesmo que a Caixa seja uma empresa pública com personalidade jurídica de direito privado, e mesmo que o imóvel esteja abandonado há anos. Há saídas para quem mora no imóvel, mas nenhuma passa por esta ação.

Imagine, como exemplo fictício, o seguinte caso. Em 2008, o senhor Paulo achou uma casa inacabada num loteamento popular. A obra estava parada, o financiamento não foi pago e a matrícula está em nome da Caixa Econômica Federal. Paulo terminou a construção, pagou água, luz e IPTU, criou os filhos ali. Passaram dezessete anos. Ele acha que o prazo de usucapião já correu e procura um advogado.

A resposta que Paulo vai ouvir depende de uma pergunta anterior: de quem é o imóvel, e a que sistema ele está ligado. É o que este texto explica.

Quais são as modalidades de usucapião de imóvel urbano?

A usucapião transforma a posse prolongada em propriedade. As modalidades mais comuns para imóvel urbano são estas:

Nenhuma dessas regras alcança o imóvel público. A Constituição diz que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião (art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único). O Código Civil repete a regra no art. 102, e a Súmula 340 do STF já vedava a usucapião de bens dominicais.

Quem quiser conhecer cada modalidade em detalhe encontra o assunto no nosso guia completo de usucapião e no texto sobre a usucapião especial urbana.

A Caixa é pública ou privada? Por que isso muda o resultado

O art. 98 do Código Civil define como públicos os bens das pessoas jurídicas de direito público interno. A Caixa não está nessa lista: é empresa pública, de direito privado. Pela leitura literal do art. 98, os bens dela seriam particulares e, em tese, usucapíveis.

O STJ não leu assim. No REsp 1.631.446/AL, a 3ª Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgado em 2017, decidiu que o imóvel da Caixa vinculado ao SFH é bem público, e que por isso não pode ser usucapido. O argumento central é a finalidade do bem. A Caixa atua como agente financeiro de programas habitacionais oficiais, em serviço público de relevante função social, regulado por normas especiais, como a Lei 4.380/64. O imóvel ligado a esse serviço recebe o regime dos bens públicos.

Os ocupantes daquele caso alegavam posse mansa e abandono do imóvel pela construtora e pelo banco. Nada disso afastou a natureza pública do bem.

O STJ confirmou a posição em 2021. No REsp 1.874.632/AL, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, a 3ª Turma julgou em 25/11/2021 (DJe de 29/11/2021) um imóvel vinculado ao SFH que estava abandonado, e manteve a vedação. O abandono não muda a natureza do bem. O tribunal também separou dois assuntos: a usucapião de bem público e a eventual responsabilidade da Administração por abandonar o imóvel.

A Pesquisa Pronta do STJ registra a mesma tese: não é possível usucapir imóvel construído com recursos do SFH e pertencente à Caixa.

E o direito à moradia? Ele não vale nada?

O argumento aparece em toda ação desse tipo, e o STJ o examinou. No REsp 1.874.632/AL, a relatora afirmou que o direito constitucional à moradia não autoriza o descumprimento da lei e que, na colisão com a supremacia do interesse público, este deve prevalecer, em regra.

Isso tem uma consequência prática. Segundo a Súmula 619 do STJ, a ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária. O detentor não tem direito de reter o imóvel nem de ser indenizado por acessões e benfeitorias. O tempo de ocupação não vira posse para fins de usucapião.

Todo imóvel que tem financiamento da Caixa está fora da usucapião?

Não necessariamente. As decisões do STJ citadas tratam de imóvel de propriedade da Caixa, ligado ao SFH. Existem outras situações, e cada uma pede análise da matrícula:

• Imóvel em nome de particular com financiamento ou hipoteca em favor da Caixa. O dono é o particular. O tema é diferente, e tem texto próprio: usucapião de imóvel hipotecado ou penhorado.
• Imóvel em nome da Caixa que não tem ligação com o SFH. A discussão depende da origem do bem e da destinação. Sem a análise do caso concreto e dos documentos, não há como afirmar o resultado.
• Imóvel que a Caixa já vendeu. Se o imóvel foi registrado em nome de particular, a usucapião passa a ser discutida contra o novo dono, nas regras comuns. O prazo costuma ser contado a partir da desvinculação do bem da política habitacional e do registro em nome do particular.

O primeiro passo é sempre o mesmo: pedir a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e ver quem consta como proprietário e quais ônus estão registrados.

O que fazer se você mora num imóvel da Caixa

Quem está na situação do senhor Paulo tem alternativas mais realistas do que insistir na usucapião:

1. Acompanhar a oferta da Caixa. A Caixa divulga em seu site a venda de imóveis retomados, por leilão e por venda direta. O ocupante pode participar como qualquer interessado. Em regra, quem apenas ocupa o imóvel não tem direito de preferência.
2. Verificar o contrato de gaveta. Se você comprou de um mutuário, a cessão pode ser regularizada junto à Caixa, conforme a data do contrato e as regras aplicáveis. A Caixa analisa caso a caso.
3. Conferir se a área está em programa de regularização fundiária. Se o imóvel estiver em núcleo urbano informal consolidado, o Município pode conduzir a Reurb (Lei 13.465/2017). Se um imóvel ligado ao SFH pode ser regularizado assim, depende da análise do caso.
4. Guardar os comprovantes de posse e de pagamento. Eles não geram propriedade, mas ajudam em qualquer negociação.

Se a decisão for ir à Justiça, saiba que, se a Caixa for parte ou tiver interesse na ação, a competência é da Justiça Federal (CF, art. 109, I). Se o imóvel for de particular e a Caixa for apenas credora hipotecária, a regra costuma ser a Justiça estadual, e o juiz federal decide se há interesse da Caixa (Súmula 150 do STJ).

Quando o caminho for a usucapião contra um particular, ela pode ser feita em cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-A), e costuma ser mais rápida quando não há impugnação. Os requisitos da ata notarial e o que fazer se houver nota de exigência estão explicados em textos próprios.

Quanto tempo de posse eu preciso ter?

Para a usucapião contra particular, o prazo depende da modalidade (veja a tabela acima). Para imóvel público, o prazo é irrelevante: dez, quinze ou trinta anos de ocupação não geram direito à usucapião. É por isso que a pergunta “já passou do prazo?” não resolve o caso do imóvel da Caixa.

Para entender o que pode zerar ou suspender a contagem em uma usucapião comum, leia o texto sobre a interrupção do prazo de usucapião.

Para aprofundar

• Guia completo de usucapião
• Usucapião de imóvel hipotecado ou penhorado: é possível e o que acontece com a dívida
• Usucapião especial urbana: os 5 anos, o limite de 250 m² e quem pode pedir
• Interrupção do prazo de usucapião
• Como é feita a regularização de imóveis

Perguntas frequentes

É possível usucapir imóvel da Caixa Econômica Federal?

Quando o imóvel é da Caixa e está vinculado ao SFH, não. O STJ o considera bem público, e o art. 102 do Código Civil e os arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição proíbem a usucapião de bens públicos (REsp 1.631.446/AL e REsp 1.874.632/AL).

Imóvel abandonado pela Caixa pode ser usucapido?

Não. No REsp 1.874.632/AL, o STJ decidiu que o abandono do imóvel vinculado ao SFH não muda a sua natureza pública. Se a Administração foi negligente, isso pode gerar discussão sobre responsabilidade, mas não gera propriedade para o ocupante.

A Caixa é empresa privada. Por que o STJ diz que o bem é público?

Porque o imóvel está ligado a um serviço público: a execução da política habitacional do governo federal. O STJ aplicou ao imóvel do SFH o regime dos bens públicos, ainda que a Caixa tenha personalidade jurídica de direito privado (REsp 1.631.446/AL).

Estou há mais de 15 anos no imóvel financiado pela Caixa. Isso me dá algum direito?

O prazo, sozinho, não resolve. Se o imóvel é da Caixa e do SFH, a ocupação é mera detenção (Súmula 619 do STJ). Se o imóvel é de um particular com financiamento, a análise muda. Em qualquer caso, o ponto de partida é a matrícula atualizada.

Posso ser indenizado pelas benfeitorias que fiz num imóvel público?

Em regra, não. A Súmula 619 do STJ diz que a ocupação indevida de bem público é mera detenção de natureza precária, insuscetível de retenção ou de indenização por acessões e benfeitorias.

A Caldeira Advogados Associados atua em casos de usucapião de imóveis e em direito imobiliário, com sede em São Sebastião/SP e unidades em Mogi das Cruzes e Caçapava.