O que faz um advogado de direito imobiliário e quando vale a pena procurar um

O advogado de direito imobiliário cuida da parte jurídica de tudo o que envolve imóveis: analisa a documentação antes de uma compra, redige e revisa contratos, conduz a regularização de imóveis sem escritura, faz inventários de imóveis e atua nos conflitos de posse, locação e condomínio. Em alguns procedimentos, como a usucapião em cartório e o inventário extrajudicial, a lei exige a presença dele.

Uma cena comum ajuda a entender o papel desse profissional. Um casal encontra o apartamento que procurava, negocia o preço, paga o sinal e só depois descobre, ao pedir a matrícula atualizada, que o vendedor responde a uma execução trabalhista e que há uma penhora registrada. O sinal está pago, a mudança está marcada, e agora a dúvida é se dá para desfazer o negócio e recuperar o dinheiro.

Quase todo o trabalho do advogado imobiliário consiste em impedir que essa cena aconteça, ou em resolvê-la quando já aconteceu. Este artigo explica o que ele faz em cada situação e como avaliar se você precisa de um.

Antes da compra: a análise do imóvel e de quem vende

A maior parte dos prejuízos em negócios imobiliários nasce de uma verificação que não foi feita. A análise prévia, que o mercado chama de due diligence imobiliária, examina dois alvos: o imóvel e o vendedor.

No imóvel, o ponto de partida é a matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o proprietário, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou outra restrição, e qual é a área registrada, que depois deve ser comparada com o que existe no terreno. Também entram na análise os débitos de IPTU e, em apartamentos, as contas do condomínio, que acompanham o imóvel e passam para o comprador (art. 1.345 do Código Civil).

No vendedor, a análise procura processos e dívidas que possam comprometer a venda, como execuções, ações de cobrança e débitos trabalhistas. Desde a Lei 13.097/2015, reforçada pela Lei 14.382/2022, o comprador de boa-fé fica protegido contra a maior parte do que não estiver na matrícula. Há exceções, como dívida fiscal inscrita, falência do vendedor e usucapião já consumada por outra pessoa. Ainda assim, há riscos que a matrícula não mostra, e é a leitura conjunta dos documentos que permite decidir se o negócio é seguro.

Para quem vai comprar, também ajuda conhecer os cuidados mais comuns para evitar golpes envolvendo imóveis.

Na negociação: o contrato

O compromisso de compra e venda define o que acontece se algo der errado. Um contrato bem feito responde, por escrito, às perguntas que costumam virar processo:

• o que acontece com o sinal se o comprador desistir, ou se o vendedor desistir (as arras, nos arts. 417 a 420 do Código Civil);
• em que prazo e por quem a escritura será lavrada;
• quem paga o ITBI, as taxas de cartório e eventuais débitos anteriores;
• o que acontece se o financiamento bancário não for aprovado;
• em que estado o imóvel será entregue e quando.

Em imóveis comprados na planta, há ainda as regras da Lei 13.786/2018, que tratam do desfazimento do contrato e das retenções que a incorporadora ou a loteadora pode fazer.

Na regularização: quando o imóvel não está no seu nome

Muitas famílias moram há décadas em imóveis que não estão registrados no nome delas. O advogado imobiliário identifica qual instrumento resolve cada situação:

• usucapião, judicial ou em cartório, para quem tem posse antiga sem título, assunto que explicamos no guia completo de usucapião;
• adjudicação compulsória, para quem pagou tudo e não recebeu a escritura, que desde a Lei 14.382/2022 também pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis;
• retificação de área, quando a medida real do terreno não bate com a matrícula (arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos);
• regularização fundiária (Reurb), para núcleos urbanos informais, nos termos da Lei 13.465/2017;
• inventário, quando o imóvel ainda está no nome de quem já faleceu.

A escolha do instrumento certo costuma definir quanto tempo e quanto dinheiro a regularização vai custar.

Nos conflitos: posse, locação e condomínio

Quando a negociação não resolve, o advogado atua nas ações judiciais típicas do setor: reintegração de posse em caso de invasão, despejo e cobrança de aluguéis com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), extinção de condomínio entre herdeiros ou ex-cônjuges, ações contra construtoras por atraso na entrega ou vícios na obra, e disputas entre vizinhos sobre muros, divisas e servidões.

Quando a lei exige um advogado

Em alguns casos, contratar um advogado não é escolha. A lei exige a presença dele:

• na usucapião em cartório, o pedido precisa ser feito por advogado ou defensor público (art. 216-A da Lei de Registros Públicos e Provimento 149/2023 do CNJ);
• no inventário e no divórcio em cartório, as partes precisam estar assistidas por advogado (arts. 610 e 733 do Código de Processo Civil);
• nas ações judiciais em geral, a parte é representada por advogado (art. 103 do Código de Processo Civil). Uma exceção conhecida são as causas de até 20 salários mínimos no Juizado Especial Cível, em primeira instância (art. 9º da Lei 9.099/1995).

Quando talvez você não precise

Há negócios simples em que a análise feita pelo banco já cobre boa parte dos riscos. Comprar um imóvel com matrícula limpa, de uma construtora conhecida, com financiamento bancário, é um exemplo. Nesses casos, o contrato do banco costuma valer como escritura, e o banco analisa o imóvel antes de liberar o crédito, ainda que para proteger a própria garantia.

Ainda assim, vale ler o contrato com atenção. Os problemas mais caros costumam estar nas cláusulas que ninguém leu.

Como verificar o profissional antes de contratar

Algumas verificações simples evitam surpresas:

1. Confira a inscrição na OAB. O Cadastro Nacional dos Advogados, mantido pelo Conselho Federal da OAB, permite consultar pelo nome se o advogado está regularmente inscrito.
2. Peça o contrato de honorários por escrito. O Código de Ética e Disciplina da OAB recomenda que os honorários sejam ajustados por escrito, com o objeto, até que instância vai o trabalho, a forma de pagamento e o que acontece se o caso terminar em acordo.
3. Desconfie de promessa de resultado. Nenhum advogado pode garantir o resultado de um processo ou de um pedido em cartório, e a promessa de resultado é vedada pelas regras de publicidade da advocacia (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).
4. Pergunte como o caso será conduzido. Quais documentos serão necessários, qual o caminho escolhido e por quê, quais os prazos realistas e quais os custos além dos honorários, como emolumentos, certidões, planta e taxas.
5. Considere a localização do imóvel. A usucapião em cartório corre no Registro de Imóveis do local, e a ata notarial é feita por tabelião do mesmo município. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato, mas o registro é sempre no cartório do imóvel. Um advogado de outro estado pode atuar, mas, se atuar com habitualidade em outra seccional, precisa de inscrição suplementar nela (art. 10, § 2º, do Estatuto da Advocacia).

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para comprar um imóvel?

A lei não exige advogado para a compra e venda com escritura pública. É recomendável quando o imóvel não tem matrícula regular, quando o vendedor é pessoa jurídica ou tem processos, ou quando o pagamento será parcelado diretamente ao vendedor.

Advogado imobiliário e corretor de imóveis fazem a mesma coisa?

Não. O corretor aproxima comprador e vendedor e conduz a negociação comercial. O advogado cuida da segurança jurídica do negócio: documentos, riscos, contrato e, se necessário, a defesa em juízo.

Quanto cobra um advogado de direito imobiliário?

Os valores variam conforme o serviço e a complexidade. Cada seccional da OAB publica uma tabela de honorários com valores de referência, que pode ser consultada no site da seccional do seu estado.

Precisa ser um advogado da mesma cidade do imóvel?

Não necessariamente. Grande parte do trabalho, como análise de documentos e contratos, pode ser feita à distância, e os processos judiciais são eletrônicos. A ata notarial da usucapião e o registro são feitos no local do imóvel. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato.

O advogado pode garantir que a usucapião será aprovada?

Não. O advogado avalia as chances com base na prova disponível e na jurisprudência, mas a decisão é do oficial do cartório ou do juiz. A promessa de resultado é proibida pelas regras éticas da advocacia.

Para aprofundar

Se a sua dúvida é sobre um imóvel sem escritura, comece pelo artigo como regularizar um terreno que não tem escritura. Se o imóvel está no nome de alguém que faleceu, veja o que é preciso para o inventário extrajudicial.

Ler os documentos com calma antes de assinar evita boa parte dos problemas que depois só se resolvem na Justiça.