O inventário é o procedimento que apura os bens, as dívidas e os herdeiros de quem morreu e divide o patrimônio entre eles. Sem ele, o imóvel continua em nome do falecido: não passa para o nome dos herdeiros e só pode ser vendido com autorização própria, judicial ou na escritura de inventário.
Ele pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando os herdeiros estão de acordo, ou na Justiça. Nos dois casos a presença de advogado é obrigatória (CPC, art. 610, § 2º).
Inventário em cartório ou na Justiça
| Ponto | Em cartório | Na Justiça |
|---|---|---|
| Quando cabe | Herdeiros de acordo sobre a partilha | Quando há discordância, ou o cartório não pode fazer o ato |
| Onde | Qualquer tabelionato de notas, à escolha das partes (no ato presencial) | Vara competente do último domicílio do falecido (família e sucessões ou cível, conforme a comarca) |
| Herdeiro menor ou incapaz | Admitido, com parecer favorável do Ministério Público e partilha em partes ideais de cada bem | Sempre possível |
| Ato final | Escritura pública de inventário e partilha | Formal de partilha ou carta de adjudicação |
| Tempo | Semanas ou poucos meses, com os documentos prontos | Meses ou anos, conforme o conflito |
O inventário em cartório é regulado pela Resolução CNJ 35/2007. A Resolução CNJ 571/2024 passou a admitir a via extrajudicial também quando há herdeiro menor ou incapaz, desde que a parte dele seja paga em fração ideal de cada bem e o Ministério Público se manifeste a favor. Quando há testamento, o cartório só lavra o inventário com autorização expressa do juiz na ação de abertura e cumprimento do testamento.
O artigo sobre inventário extrajudicial e judicial detalha as duas vias.
Prazo e multa do inventário em São Paulo
O inventário deve ser aberto em até dois meses do falecimento e encerrado nos doze meses seguintes (CPC, art. 611). O prazo de abertura importa porque, em São Paulo, o ITCMD fica mais caro quando ele é perdido: o imposto sofre acréscimo de 10% se o inventário não for requerido em 60 dias, e de 20% se o atraso passar de 180 dias (Lei estadual 10.705/2000, art. 21, I).
Mesmo com a multa, inventário atrasado sempre pode ser feito. O artigo sobre o prazo para fazer inventário mostra as contas.
Quanto custa o inventário
O custo soma quatro partes:
- ITCMD, o imposto estadual sobre a herança. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor dos bens (Lei 10.705/2000, art. 16). A reforma tributária (EC 132/2023 e LC 227/2026) obriga os estados a adotar alíquotas progressivas, mas São Paulo ainda não aprovou a nova tabela;
- emolumentos do tabelionato, na via extrajudicial, ou custas do processo, na judicial, calculados conforme o valor dos bens;
- registro da escritura ou do formal de partilha em cada matrícula;
- honorários do advogado, combinados por escrito antes de começar.
Quando não há bens, o inventário negativo serve para provar isso e custa bem menos. O artigo sobre inventário negativo explica quando ele é necessário.
O imóvel no inventário
É no imóvel que muitos inventários travam. As situações mais comuns:
Imóvel sem escritura ou com matrícula desatualizada
O imóvel que o falecido tinha só por contrato, ou com construção não averbada, entra no inventário como direito, e a regularização pode ser feita antes, durante ou depois da partilha. O artigo sobre inventário de imóvel não regularizado mostra cada caso.
Venda do imóvel durante o inventário
Os herdeiros podem vender o imóvel antes da partilha, com autorização do juiz no inventário judicial (CPC, art. 619, I), pelo inventariante autorizado na própria escritura, no inventário em cartório (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A), ou ceder os direitos hereditários por escritura pública (CC, art. 1.793). Na cessão a estranho, os outros herdeiros têm preferência (CC, art. 1.794).
Herdeiro que mora no imóvel
O herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança não fica dono só por isso. A partilha define a parte de cada um, e o uso exclusivo pode gerar discussão sobre aluguel aos demais. O artigo sobre o herdeiro que mora no imóvel trata do tema.
Documentos para começar
- certidão de óbito;
- documentos pessoais do falecido, do cônjuge ou companheiro e dos herdeiros;
- certidão de casamento ou prova da união estável, e pacto antenupcial, se houver;
- matrícula atualizada de cada imóvel e carnê do IPTU;
- extratos bancários, documentos de veículos e de outros bens;
- certidão de testamento, que o próprio cartório consulta na Central de Testamentos.
