Como regularizar um imóvel comprado com contrato de compra e venda

Quem comprou um imóvel com contrato particular ainda não é dono no papel. Para regularizar, há três caminhos principais: fazer a escritura definitiva com o vendedor e registrá-la; pedir a adjudicação compulsória, se o vendedor não assinar; ou, quando o contrato não basta, pedir a usucapião. A escolha depende de quem aparece como dono na matrícula e de quantos contratos existem entre ele e você.

O contrato de gaveta é uma das formas mais comuns de comprar imóvel no Brasil. Ele prova o negócio, mas não transfere a propriedade, que só passa com o registro no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto isso não acontece, o imóvel continua, para todos os efeitos, no nome de quem vendeu, e pode ser alcançado por dívidas dele, pelo inventário da família dele ou por uma venda feita a outra pessoa.

Passo 1: pedir a matrícula

A primeira providência é a certidão da matrícula atualizada, no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Ela responde às perguntas que definem o caminho:

• Em nome de quem o imóvel está registrado?
• Há penhoras, hipotecas, indisponibilidades ou outras restrições?
• A área e a descrição conferem com o que você comprou?

Passo 2: comparar a matrícula com o seu contrato

Aqui surgem três cenários.

Cenário A: quem vendeu para você é quem aparece na matrícula. É o caso mais simples. Basta o vendedor assinar a escritura definitiva no tabelionato, você pagar o ITBI e registrar a escritura.

Cenário B: entre o dono da matrícula e você há outros contratos. O dono vendeu para João, que vendeu para Pedro, que vendeu para você, tudo por contrato particular. Se todos os contratos existem e estão quitados, é possível regularizar a cadeia, muitas vezes com uma única escritura assinada pelo dono registral e pelos intermediários, mas o ITBI pode ser cobrado sobre cada transmissão, conforme a lei do município. Se algum elo se perdeu, a usucapião costuma ser a saída.

Cenário C: o dono da matrícula não tem relação com a sua compra. Você comprou de alguém que nunca foi dono no registro e que não tem contrato com quem é. Nesse caso, o contrato não leva à escritura, e o caminho é a usucapião.

Passo 3: escolher o instrumento

A adjudicação compulsória está explicada em detalhe neste artigo. A usucapião, no guia completo de usucapião. Se você tem o contrato e posse há mais de 10 anos, também vale ler sobre o contrato como justo título.

Passo 4: os impostos e as taxas

• ITBI: devido na escritura e na adjudicação, porque há transmissão. Na usucapião, não incide.
• Emolumentos do tabelionato e do Registro de Imóveis, conforme a tabela do estado.
• Certidões do imóvel e, em alguns casos, do vendedor.

Vale conferir se o município cobra o ITBI apenas sobre a última transmissão ou sobre cada contrato da cadeia, porque isso muda bastante o custo total.

Os riscos de deixar para depois

• Penhora por dívida do vendedor. Enquanto o imóvel está no nome dele, credores podem penhorá-lo. Você pode se defender com embargos de terceiro, mesmo sem contrato registrado (Súmula 84 do STJ), mas é um processo a mais.
• Venda dupla. O vendedor de má-fé pode vender de novo, e quem registra primeiro fica, em regra, com o imóvel.
• Morte do vendedor. O imóvel entra no inventário dele, e a regularização passa a depender dos herdeiros.
• Dificuldade para vender e financiar. Bancos e compradores exigem o imóvel registrado em nome de quem vende.

O caso do Roberto

Pense no Roberto, um caso hipotético. Comprou um terreno em 2012 de Ana, que tinha comprado em 2005 do loteador por contrato. Os dois contratos estão quitados e com firma reconhecida. A matrícula mostra o loteador como dono.

Como a cadeia está completa, o Roberto pode buscar a escritura com o loteador, com a participação de Ana, ou pedir a adjudicação compulsória se o loteador não assinar. Se o loteamento é registrado, os contratos com a prova de quitação já servem como título para o registro, sem escritura (Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º). Como também tem mais de 10 anos de posse com contrato, a usucapião ordinária seria uma alternativa, sobretudo se faltar a quitação de algum dos contratos.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem validade?

Tem. Ele vale entre as partes e prova a compra. Mas não transfere a propriedade nem protege você contra terceiros como o registro protege.

Registrar o contrato particular resolve?

Ajuda. O compromisso sem cláusula de arrependimento, uma vez registrado, dá ao comprador direito real à aquisição (arts. 1.225, VII, e 1.417 do Código Civil) e o protege contra uma nova venda. Mas ainda é preciso a escritura definitiva ou a adjudicação para que a propriedade passe para o seu nome.

Posso vender um imóvel que comprei por contrato?

Pode ceder seus direitos por outro contrato, mas o comprador herda o mesmo problema. Para vender com escritura e permitir financiamento, o imóvel precisa estar registrado no seu nome.

Quanto tempo leva para regularizar?

Uma escritura simples pode ser registrada em poucas semanas. A adjudicação em cartório costuma levar alguns meses, e na Justiça pode levar mais. A usucapião varia conforme a via e a complexidade do caso.

Para entender o quadro completo

O contrato particular é só uma das situações de imóvel irregular. As demais estão no guia completo de regularização de imóveis.

Se o seu contrato está guardado numa gaveta, o próximo passo é colocá-lo ao lado da matrícula. Os nomes que aparecem nos dois documentos dizem qual dos caminhos acima é o seu.