Imóvel comprado antes do casamento entra na partilha? O que diz cada regime

Na comunhão parcial, que é o regime aplicado quando não há pacto antenupcial, o imóvel comprado antes do casamento não entra na partilha do divórcio, porque é bem particular de quem o comprou (art. 1.659, I, do Código Civil). Na comunhão universal a regra se inverte e o imóvel passa a ser dos dois, salvo as exceções da lei.

Há dois cuidados. O financiamento pago e a obra feita durante o casamento podem dar ao outro cônjuge direito a uma parte do valor. E, se o dono morre, o cônjuge pode herdar uma fração justamente desse imóvel que ficaria fora do divórcio.

Imagine o Rafael, um caso hipotético. Em 2015 ele comprou um apartamento em Mogi das Cruzes, deu de entrada as economias e o FGTS e financiou o restante em 30 anos. Casou com a Juliana em 2018, sem pacto antenupcial, e a partir daí as prestações saíram da conta onde os dois depositavam o salário. Em 2021, reformaram a cozinha e fecharam a varanda. Agora estão se separando, e a Juliana quer saber se tem direito a alguma coisa no apartamento.

Primeiro passo: qual é o regime de bens?

A resposta está na certidão de casamento. Se não houve pacto antenupcial, ou se ele for nulo ou ineficaz, vale a comunhão parcial (art. 1.640 do Código Civil). Para escolher outro regime, os noivos fazem o pacto por escritura pública antes do casamento.

Nos casamentos celebrados sem pacto antes da Lei do Divórcio (Lei 6.515, de dezembro de 1977), o regime é, em regra, o da comunhão universal, que era o regime legal da época. A certidão de casamento indica qual regime foi adotado.

O regime pode ser alterado durante o casamento, com autorização judicial, em pedido motivado dos dois e ressalvados os direitos de terceiros (art. 1.639, § 2º).

Comunhão parcial: o imóvel continua de quem comprou

Na comunhão parcial, comunicam-se os bens que o casal adquire durante o casamento (art. 1.658). Ficam de fora os bens que cada um já tinha ao casar e os que vierem em seu lugar (art. 1.659, I).

O que conta é a causa da aquisição, e não só a data da escritura. São incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento (art. 1.661). Quem assinou o compromisso de compra e venda solteiro e só recebeu a escritura depois de casado continua dono exclusivo. O artigo sobre a diferença entre escritura e registro explica cada etapa da compra.

O STJ aplicou essa regra a um imóvel comprado durante o namoro, com recursos exclusivos de uma das partes: o bem não entrou na partilha do divórcio, mesmo com o casamento celebrado depois (REsp 1.841.128/MG, 3ª Turma, 2021).

E se o imóvel for vendido e trocado por outro?

Se o Rafael vender o apartamento durante o casamento e usar o dinheiro para comprar uma casa, a casa também é bem particular dele. É a sub-rogação: o bem novo ocupa o lugar do antigo (art. 1.659, I e II).

Na prática, a sub-rogação precisa de prova. O ideal é que a escritura da casa nova diga que o pagamento veio da venda do bem particular. Se a casa custou mais e a diferença saiu do dinheiro do casal, essa diferença é adquirida na constância do casamento, a título oneroso, e entra na comunhão (art. 1.660, I).

Os aluguéis entram na partilha

O imóvel continua particular, mas os frutos dele recebidos durante o casamento entram na comunhão (art. 1.660, V). Se o Rafael alugasse o apartamento, os aluguéis recebidos durante o casamento seriam do casal, e o que foi comprado com eles também.

E se o imóvel ainda estava sendo financiado?

Aqui está a maior parte das discussões. O imóvel em si continua particular, porque a causa da aquisição é anterior ao casamento. A dúvida é sobre as prestações pagas depois do casamento.

Há decisões que dividem entre os dois o valor das prestações pagas durante o casamento, com o argumento de que saíram da renda do casal. Nesse caso, o cônjuge recebe metade desse valor, e não metade do imóvel. Há também decisões que exigem prova de que o cônjuge que não era o comprador contribuiu de fato (TJMG, Apelação Cível 1.0702.08.501436-4/001, 7ª Câmara Cível, 2013). O STJ, num caso em que a compradora assumiu sozinha o financiamento e o pagou com recursos próprios, decidiu que as parcelas pagas depois do casamento não entravam na partilha (REsp 1.841.128/MG, 3ª Turma, 2021).

O resultado depende das provas. Os extratos do financiamento e da conta de onde saíam as prestações costumam decidir o caso.

O FGTS também pesa. A 2ª Seção do STJ decidiu que os depósitos de FGTS feitos durante o casamento integram o patrimônio comum (REsp 1.399.199/RS, 2016). O FGTS que o Rafael acumulou antes de casar e usou na entrada é dele.

No caso do Rafael, a entrada paga com as economias e com o FGTS anterior ao casamento fica com ele. Sobre as prestações pagas desde 2018 com a conta comum, a Juliana tem argumento para pedir metade do valor. Quem vai vender o imóvel nessa situação encontra orientação no artigo sobre como vender imóvel financiado.

Reforma e construção no imóvel de um dos dois

As benfeitorias feitas em bens particulares de cada cônjuge entram na comunhão (art. 1.660, IV). A reforma da cozinha e o fechamento da varanda, pagos durante o casamento, entram na conta pelo valor investido. O apartamento continua do Rafael.

A casa construída durante o casamento num terreno que era de um só recebe tratamento parecido. Pela regra da acessão, o que se constrói no terreno passa a integrá-lo (art. 1.248, V, do Código Civil), mas os tribunais costumam partilhar o valor da construção feita na constância do casamento, presumido o esforço comum, e deixar o terreno fora (por exemplo, TJMG, Apelação Cível 1.0000.21.035613-5/002, 8ª Câmara Cível Especializada, 2024). Como a construção não se separa do solo, a divisão costuma ser feita em dinheiro. Notas fiscais, contratos com o pedreiro e comprovantes de pagamento fazem diferença nessa conta.

Comunhão universal: o imóvel anterior passa a ser dos dois

Na comunhão universal, comunicam-se todos os bens presentes e futuros dos cônjuges e suas dívidas, com as exceções do art. 1.668 (art. 1.667). O imóvel comprado antes do casamento entra na partilha.

Entre as exceções estão os bens doados ou herdados com cláusula de incomunicabilidade e os que vierem em seu lugar (art. 1.668, I), e as doações antenupciais feitas por um cônjuge ao outro com essa mesma cláusula (art. 1.668, IV). Hoje, a comunhão universal depende de pacto antenupcial.

Separação convencional e separação obrigatória

Na separação convencional, escolhida em pacto antenupcial, cada cônjuge administra e pode vender livremente os próprios bens (art. 1.687). O imóvel comprado antes do casamento continua de quem comprou, e o comprado durante também, salvo se os dois compraram juntos.

A separação obrigatória é imposta pela lei em alguns casos, como o casamento de pessoa maior de 70 anos (art. 1.641, II). Para ela vale a Súmula 377 do STF: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. A 2ª Seção do STJ definiu que essa comunicação depende de prova do esforço comum para a aquisição (EREsp 1.623.858/MG, 2018). A súmula trata só do que foi adquirido durante o casamento. O imóvel comprado antes fica fora.

Em 1º de fevereiro de 2024, o STF fixou que, nos casamentos e uniões estáveis envolvendo pessoa maior de 70 anos, a separação obrigatória pode ser afastada por expressa manifestação de vontade das partes, mediante escritura pública (Tema 1.236, ARE 1.309.642). Para a união estável de quem tem mais de 70 anos, o STJ editou em 2022 a Súmula 655, que aplica a separação obrigatória e comunica os bens adquiridos na constância quando comprovado o esforço comum. Depois do Tema 1.236, os companheiros podem afastar essa regra por escritura pública.

Participação final nos aquestos

É um regime raro. Durante o casamento, cada um tem patrimônio próprio. No fim, cada cônjuge tem direito à metade dos bens adquiridos pelo casal, a título oneroso, na constância do casamento (art. 1.672). Na apuração, ficam excluídos os bens anteriores ao casamento e os que vierem em seu lugar (art. 1.674, I). O imóvel comprado antes continua de quem comprou.

E na união estável?

Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se o regime da comunhão parcial, no que couber (art. 1.725 do Código Civil). O imóvel comprado antes do início da união é particular, como no casamento.

A dificuldade costuma ser outra: provar quando a união começou. Um ano de diferença na data pode decidir se o apartamento foi comprado antes ou durante a relação. Por isso o contrato de união estável, com a data de início, protege os dois.

Tabela: o imóvel em cada regime

Na herança, a resposta muda

Meação e herança são coisas diferentes. A meação é a metade dos bens comuns que já pertence ao cônjuge e não se transmite com a morte. A herança é o patrimônio do falecido, dividido entre os herdeiros.

Na comunhão parcial, o cônjuge sobrevivente concorre com os descendentes, salvo se o falecido não houver deixado bens particulares (art. 1.829, I, do Código Civil). A 2ª Seção do STJ definiu que essa concorrência recai apenas sobre os bens particulares (REsp 1.368.123/SP, 2015). Os bens comuns ficam assim: o cônjuge recebe a meação, e a outra metade vai só para os descendentes.

O imóvel comprado antes do casamento é bem particular, e é nele que o cônjuge herda. Em concorrência com os descendentes, o cônjuge recebe quinhão igual ao dos que herdam por cabeça, e a quota dele não pode ser inferior a um quarto da herança se for ascendente dos herdeiros com quem concorre (art. 1.832).

Se o Rafael morresse casado com a Juliana, deixando dois filhos do casal, o apartamento seria dividido em três partes iguais, uma para ela e uma para cada filho. Com quatro filhos comuns, a Juliana ficaria com um quarto, e os filhos dividiriam o restante. No divórcio ela não seria dona de parte do imóvel (teria, no máximo, crédito pelas prestações); na herança, passa a ser.

Além disso, qualquer que seja o regime, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar (art. 1.831).

Na separação convencional, a 2ª Seção do STJ decidiu que o cônjuge também concorre com os descendentes (REsp 1.382.170/SP, 2015). E o STF declarou inconstitucional a diferença entre cônjuge e companheiro na sucessão, aplicando a ambos o art. 1.829 (RE 878.694, Tema 809, 2017). O artigo sobre o que entra no inventário mostra como os bens são separados na prática.

Como proteger o imóvel comprado antes do casamento

Algumas providências evitam a disputa mais tarde:

• guardar a escritura, o contrato e os comprovantes do pagamento feito antes do casamento, inclusive o extrato do FGTS usado;
• na troca do imóvel por outro, fazer constar na escritura nova que o dinheiro veio da venda do bem particular;
• se o casal quiser outro regime, fazer o pacto antenupcial por escritura pública antes do casamento, ou o contrato escrito na união estável;
• levar a escritura ao Registro de Imóveis logo depois da compra, para que a data da aquisição fique documentada na matrícula.

Para quem já está se separando, o artigo sobre como dar entrada no divórcio mostra as vias judicial e extrajudicial.

Assessoria em partilha de imóveis

A Caldeira Advogados Associados atua na partilha de imóveis em divórcios e inventários, na análise da origem de cada bem e na regularização do registro no Estado de São Paulo. A página de inventário e partilha descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Imóvel em nome de duas pessoas: como vender
• Inventário extrajudicial
• Contrato de compra e venda de imóvel

Perguntas frequentes

Imóvel comprado antes do casamento entra na partilha?

Na comunhão parcial, não, porque é bem particular de quem comprou (art. 1.659, I, do Código Civil). Na comunhão universal, entra, salvo as exceções do art. 1.668. Na separação de bens e na participação final nos aquestos, fica com quem comprou.

E se o imóvel foi financiado e as parcelas foram pagas depois do casamento?

O imóvel continua particular, mas o valor das prestações pagas durante o casamento pode ser discutido na partilha. O resultado depende da prova de quem pagou e com que dinheiro. O STJ excluiu da partilha as parcelas pagas pela compradora com recursos próprios (REsp 1.841.128/MG, 3ª Turma, 2021).

A reforma feita durante o casamento entra na partilha?

As benfeitorias feitas durante o casamento em bem particular entram na comunhão (art. 1.660, IV, do Código Civil). O imóvel continua de quem comprou, mas o outro cônjuge pode ter direito à metade do valor investido na obra.

Os aluguéis do imóvel comprado antes do casamento são divididos?

Na comunhão parcial, sim. Os frutos dos bens particulares recebidos durante o casamento entram na comunhão (art. 1.660, V, do Código Civil). O imóvel continua particular.

O cônjuge herda o imóvel comprado antes do casamento?

Na comunhão parcial, herda uma parte, em concorrência com os descendentes, porque o imóvel é bem particular do falecido (art. 1.829, I, do Código Civil; REsp 1.368.123/SP, 2015). A quota segue o art. 1.832.

Na união estável a regra é a mesma?

Sem contrato escrito, aplica-se a comunhão parcial (art. 1.725 do Código Civil), e o imóvel comprado antes do início da união fica com quem comprou. Na sucessão, o companheiro segue as mesmas regras do cônjuge desde a decisão do STF no Tema 809.