Usucapião especial urbana: os 5 anos, o limite de 250 m² e quem pode pedir

A usucapião especial urbana permite que quem mora há cinco anos, sem interrupção e sem oposição, num imóvel urbano de até 250 m² se torne dono dele, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A regra está no art. 183 da Constituição Federal e foi repetida no art. 1.240 do Código Civil e no art. 9º do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).

O prazo é curto, e os requisitos compensam isso. A posse tem de ser pessoal, para moradia, e o direito só pode ser usado uma vez na vida.

Imagine a Cláudia, um caso hipotético. Desde 2019 ela mora com os dois filhos numa casa de 180 m² de terreno, na zona leste de São Paulo. A casa era de um tio, que se mudou para o Nordeste e nunca mais deu notícia. Antes dela, um primo morou ali por oito anos. A Cláudia não tem outro imóvel, paga as contas da casa e quer saber se já pode pedir a usucapião ou se precisa esperar os dez ou quinze anos de que tanto ouve falar.

Quais são os requisitos da usucapião especial urbana?

São estes, todos ao mesmo tempo:

1. Posse com ânimo de dono, isto é, sem reconhecer outra pessoa como proprietária.
2. Cinco anos de posse ininterrupta e sem oposição.
3. Imóvel urbano com área de até 250 m².
4. Uso para moradia do possuidor ou de sua família.
5. Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
6. Não ter recebido esse mesmo benefício antes.

A lei não exige justo título nem boa-fé. Não é preciso ter contrato, recibo ou escritura. A forma como a ocupação começou, porém, importa. Atos de mera permissão ou tolerância do dono não geram posse para usucapião (art. 1.208 do Código Civil), e o inquilino ou o comodatário, enquanto reconhecem o dono, também não contam prazo. O prazo só começa quando o ocupante passa a agir como dono de forma inequívoca.

Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião (art. 183, § 3º, da Constituição). Se o terreno pertence ao Município, ao Estado ou à União, o caminho é outro, normalmente a regularização fundiária.

Como contam os cinco anos?

A posse precisa ser sua

Na usucapião extraordinária e na ordinária, o possuidor pode somar ao seu tempo o tempo de quem lhe passou a posse (art. 1.243 do Código Civil). Na especial urbana, o STJ decidiu que essa soma não é admitida quando a posse foi transferida por venda, cessão ou outro ato entre vivos, porque o requisito da moradia é pessoal (REsp 1.799.625/SP, 4ª Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 6/6/2023). O Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal, segue a mesma linha.

A herança é tratada de outro modo. O herdeiro legítimo continua a posse do falecido, desde que já morasse no imóvel quando o antecessor morreu (art. 9º, § 3º, do Estatuto da Cidade).

No caso da Cláudia, os oito anos do primo não entram na conta. Ela conta a própria posse, iniciada em 2019, e já passou dos cinco anos, desde que não ocupe a casa por simples permissão do tio.

O prazo pode terminar durante o processo

Se faltar pouco para os cinco anos quando a ação for proposta, o tempo pode se completar no curso do processo. A contestação do réu, sozinha, não interrompe a contagem, porque apenas manifesta discordância com o pedido e não é ato de resistência à posse (REsp 1.909.276/RJ, 3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 27/9/2022).

O que conta como oposição

Oposição é a reação do proprietário contra a posse. Uma ação possessória ou reivindicatória proposta pelo dono, com citação válida, é o exemplo mais comum. Conversas informais e a simples inércia do proprietário não costumam bastar. Cada caso depende do que foi feito e de quando.

O limite de 250 m²: terreno, construção e apartamento

O que a lei diz

A Constituição e o Código Civil falam em “área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados”. O Estatuto da Cidade usa a expressão “área ou edificação urbana”. Daí vem a dúvida de muitos leitores: o limite vale para o terreno, para a construção ou para os dois?

O terreno possuído não pode passar de 250 m². Por cautela, convém considerar também a área construída quando ela supera a do terreno, como numa casa de dois ou três pavimentos. O STJ não fixou tese sobre o terreno pequeno com construção maior que 250 m². No caso de usucapião familiar citado a seguir, o tribunal de origem considerou a metragem total do terreno e da construção. Quando o caso está nessa zona cinzenta, a usucapião extraordinária ou a ordinária costumam ser a alternativa sem esse risco.

Posse sobre área maior não se resolve pedindo só uma parte

Quem possui um terreno de 400 m² não pode pedir a usucapião especial de 250 m² desse terreno. O Enunciado 313 da IV Jornada de Direito Civil afirma que, quando a posse recai sobre área superior aos limites legais, a usucapião especial não é possível, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir.

O STJ aplicou essa lógica à usucapião familiar, que tem o mesmo limite de 250 m². Em julgamento divulgado em 30/6/2026, a 4ª Turma (rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, processo em segredo de justiça) decidiu que o limite qualifica o imóvel como um todo, e não a fração pretendida.

Apartamento também pode

O STF decidiu que a usucapião especial urbana alcança unidades em condomínio edilício (RE 305.416, Plenário, rel. Min. Marco Aurélio, sessão virtual encerrada em 28/8/2020). O Enunciado 85 da I Jornada de Direito Civil já dizia que a “área urbana” do art. 1.240 abrange o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas. Para medir os 250 m², o Enunciado 314 orienta a não computar a fração ideal correspondente à área comum.

Lote menor que o mínimo da Prefeitura

Muitos municípios fixam área mínima de lote. Isso não impede a usucapião especial urbana. O STF fixou, no Tema 815 da repercussão geral, que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição, o direito não pode ser obstado por lei que estabeleça módulos urbanos na área do imóvel (RE 422.349, Plenário, rel. Min. Dias Toffoli, 2015).

Quem pode pedir a usucapião especial urbana?

Quem mora no imóvel

O imóvel deve servir de moradia ao possuidor ou à sua família. Morar é requisito desta modalidade (o texto sobre se é preciso morar no imóvel para ter usucapião compara as demais). O uso de parte do imóvel para uma pequena atividade comercial que sustenta a família não impede o pedido: o STJ reconheceu a usucapião especial urbana de um imóvel com moradia e bicicletaria no mesmo terreno (REsp 1.777.404, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2020).

Quem não é dono de outro imóvel

O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. A prova costuma ser feita com certidões negativas dos registros de imóveis e declarações do próprio requerente.

Ser dono de uma fração do próprio imóvel em que mora não conta como “outro imóvel”. No REsp 1.909.276/RJ, os autores tinham arrematado metade do apartamento em hasta pública e moravam nele havia mais de trinta anos; o STJ reconheceu a usucapião sobre o todo. A situação de quem já tem imóvel em seu nome e quer usucapir outro é tratada no texto sobre quem já é proprietário e pede usucapião.

Quem nunca usou esse direito

A usucapião especial urbana não é reconhecida ao mesmo possuidor mais de uma vez (art. 1.240, § 2º, do Código Civil, e art. 9º, § 2º, do Estatuto da Cidade). A restrição vale para esta modalidade. Quem já obteve uma usucapião especial pode, no futuro, usar a extraordinária ou a ordinária, se preencher os requisitos delas.

Homem, mulher ou o casal

O título de domínio é conferido ao homem, à mulher ou a ambos, independentemente do estado civil (art. 1.240, § 1º). Casais casados ou em união estável podem pedir juntos.

Grupos de moradores

O Estatuto da Cidade permite que a ação seja proposta pelo possuidor sozinho ou em litisconsórcio, pelos possuidores em composse e pela associação de moradores, como substituta processual, desde que regularmente constituída e expressamente autorizada pelos representados (art. 12). Para núcleos urbanos informais ocupados sem oposição há mais de cinco anos, em que a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por possuidor, existe ainda a usucapião coletiva, do art. 10 do Estatuto.

E a usucapião familiar?

A usucapião familiar (art. 1.240-A do Código Civil, incluído pela Lei 12.424/2011) é uma variante com prazo de dois anos. Ela se aplica a quem dividia a propriedade de um imóvel urbano de até 250 m² com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar e, desde então, mora nele com exclusividade, sem ser dono de outro imóvel. Os detalhes estão no texto sobre o que é usucapião familiar.

Comparação com a extraordinária e a ordinária

Pela tabela, a especial urbana encurta o prazo e, em troca, exige mais requisitos pessoais. Se um deles falhar, convém verificar se a posse já alcança o prazo da extraordinária, que dispensa quase todos.

No cartório ou na Justiça?

A usucapião especial urbana pode ser pedida em cartório, pelo procedimento do art. 216-A da Lei 6.015/1973, ou por ação judicial. Na via extrajudicial, a prova dos requisitos pessoais (moradia, ausência de outro imóvel) é feita por documentos e pela ata notarial.

Na ação judicial, o Estatuto da Cidade traz regras próprias. A intervenção do Ministério Público é obrigatória (art. 12, § 1º). O autor tem direito aos benefícios da justiça gratuita, inclusive perante o registro de imóveis (art. 12, § 2º), mas o STJ entende que essa presunção de necessidade é relativa e não alcança quem pode pagar as custas (REsp 1.517.822, 3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2017). Enquanto a ação estiver pendente, outras ações petitórias ou possessórias sobre o mesmo imóvel ficam suspensas (art. 11). E a usucapião especial pode ser alegada como defesa, valendo a sentença como título para registro (art. 13).

Para a Cláudia, o caminho depende de localizar o tio. Se ele ou os herdeiros puderem ser notificados e não se opuserem, o cartório é uma possibilidade. Se ninguém for encontrado, o cartório pode notificar por edital (art. 216-A, § 13, da Lei 6.015/1973), e a ação judicial, também com citação por edital, continua disponível se houver impugnação.

Atuação do escritório em usucapião

A Caldeira Advogados Associados atua em ações de usucapião e em procedimentos extrajudiciais no Estado de São Paulo, incluindo a usucapião especial urbana. A página de usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Quais são os tipos de usucapião e seus requisitos
• Como calcular o prazo para usucapião
• Herdeiro pode entrar com usucapião?

Perguntas frequentes

Quanto tempo de posse a usucapião especial urbana exige?

Cinco anos de posse pessoal, sem interrupção e sem oposição, com moradia no imóvel (art. 183 da Constituição e art. 1.240 do Código Civil). O tempo de posse de quem vendeu ou cedeu o imóvel não pode ser somado, segundo o STJ.

Meu terreno tem 300 m². Posso pedir a usucapião especial de apenas 250 m²?

Em regra, não. Quando a posse recai sobre área maior que o limite, a usucapião especial não é possível, ainda que o pedido seja restrito a uma parte (Enunciado 313 do CJF). Nesse caso, avalie a extraordinária ou a ordinária.

Tenho um terreno em outra cidade. Posso pedir a usucapião especial urbana da casa em que moro?

Não, porque ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural, afasta essa modalidade. Ser dono apenas de uma fração do próprio imóvel em que mora não impede o pedido (REsp 1.909.276/RJ).

Dá para fazer usucapião especial urbana de apartamento?

Sim. O STF reconheceu essa possibilidade no RE 305.416, em 2020. Para o limite de 250 m², considera-se a área da unidade, sem computar a fração ideal da área comum (Enunciado 314 do CJF).

Meu pai morava no imóvel e faleceu. Posso continuar a contagem?

Pode, se você já morava no imóvel quando ele faleceu. O art. 9º, § 3º, do Estatuto da Cidade garante ao herdeiro legítimo a continuação da posse nessas condições.