Usucapião coletiva: como funciona para vários moradores de uma mesma área

A usucapião coletiva permite que os moradores de um núcleo urbano informal peçam juntos, numa só ação, a propriedade da área que ocupam há mais de cinco anos sem oposição. A área total dividida pelo número de possuidores precisa dar menos de 250 m² por possuidor, e nenhum deles pode ser dono de outro imóvel (art. 10 do Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001).

O juiz declara a usucapião por sentença, que é registrada no Registro de Imóveis. O resultado é um condomínio especial, em que cada morador recebe, em regra, a mesma fração ideal do terreno.

Imagine a Vila das Flores, um caso hipotético. São 38 famílias num terreno de 6.000 m² que pertencia a uma empresa encerrada há mais de trinta anos. As casas foram surgindo uma ao lado da outra, sem projeto, com vielas estreitas e muros que mudaram de lugar várias vezes. Alguns moradores tentaram a usucapião sozinhos, mas esbarraram sempre na mesma dificuldade: ninguém conseguia dizer com precisão onde terminava um lote e começava o outro.

O que é a usucapião coletiva

É uma modalidade de usucapião especial urbana pensada para áreas ocupadas por muitas famílias, onde a divisão em lotes individuais é difícil ou impossível. Em vez de dezenas de processos, um para cada casa, há um só, e o terreno inteiro passa a pertencer aos moradores em condomínio.

Ela está nos arts. 10 a 14 do Estatuto da Cidade. A redação atual do caput do art. 10 veio com a Lei 13.465/2017, a mesma lei que reorganizou a regularização fundiária urbana (Reurb).

Quais são os requisitos

Pelo art. 10 do Estatuto da Cidade, a área pode ser usucapida coletivamente quando:

1. é um núcleo urbano informal, ou seja, um assentamento com uso e características urbanas que é clandestino, irregular ou no qual não foi possível titular os ocupantes (art. 11, I e II, da Lei 13.465/2017);
2. existe sem oposição há mais de cinco anos;
3. a área total dividida pelo número de possuidores é inferior a 250 m² por possuidor;
4. os possuidores não são proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

O possuidor pode somar a sua posse à do antecessor para completar o prazo, desde que as duas sejam contínuas (art. 10, § 1º). Quem comprou a casa de outro morador há dois anos aproveita o tempo de quem estava lá antes.

A posse precisa ser sem oposição. Se o dono do terreno entrou com reintegração de posse ou notificou os moradores dentro do prazo, a contagem fica comprometida. O artigo sobre posse mansa e pacífica explica o que conta como oposição.

Como fazer a conta dos 250 m²

A conta é simples. Divide-se a área total do núcleo pelo número de possuidores. Na Vila das Flores, 6.000 m² divididos por 38 famílias dão cerca de 158 m² por família. Está abaixo do limite, e o requisito está cumprido.

Se fossem só 20 famílias, cada uma ficaria com 300 m² na conta. Aí a via coletiva do art. 10 não serviria, e o caminho seria outro, como a usucapião individual de cada lote ou a Reurb.

O STF já decidiu, para a usucapião especial urbana, que lei municipal que fixa tamanho mínimo de lote não pode impedir o reconhecimento quando os requisitos do art. 183 da Constituição estão preenchidos (RE 422.349/RS, Plenário, 2015, com repercussão geral).

O que mudou em 2017

A versão original do art. 10, de 2001, exigia que a área tivesse mais de 250 m², que fosse ocupada por população de baixa renda para moradia e que não fosse possível identificar o terreno de cada possuidor. A Lei 13.465/2017 trocou esse texto pela regra atual, que fala em núcleo urbano informal e na média por possuidor.

A mudança ampliou o uso do instituto. Como a nova redação deixou de exigir que seja impossível identificar o terreno de cada possuidor, a doutrina tem entendido que a possibilidade de desenhar os lotes de cada casa não impede, por si só, a via coletiva, desde que a média fique abaixo de 250 m².

Quem pode entrar com a ação

O art. 12 do Estatuto da Cidade dá legitimidade a três grupos:

• o possuidor, sozinho ou em litisconsórcio, isto é, junto com outros moradores desde o início ou depois;
• os possuidores em composse, quando exercem a posse em conjunto sobre a mesma área;
• a associação de moradores da comunidade, como substituta processual.

A associação precisa estar regularmente constituída, com personalidade jurídica, e ter autorização explícita dos moradores que vai representar. Na prática, convém reunir o estatuto registrado, a ata de eleição da diretoria em vigor e a autorização expressa dos moradores representados, de preferência por escrito e individual, com a lista dos possuidores e a identificação de cada um.

Quem entra com a ação tem direito à justiça gratuita, inclusive perante o Registro de Imóveis (art. 12, § 2º). Isso alcança o registro da sentença.

Como corre o processo

O rito

O art. 14 do Estatuto da Cidade manda seguir o rito sumário. Só que o Código de Processo Civil de 2015 acabou com o procedimento sumário. Para esses casos, o próprio Código diz que, quando a lei remete ao rito sumário, aplica-se o procedimento comum, com as modificações previstas na lei especial (art. 1.049, parágrafo único, do CPC).

Os confinantes são citados pessoalmente (art. 246, § 3º, do CPC), e os interessados incertos ou desconhecidos, por edital (art. 259, I). O proprietário que consta na matrícula também é citado.

O Ministério Público

A intervenção do Ministério Público é obrigatória (art. 12, § 1º, do Estatuto da Cidade). Ele acompanha o processo como fiscal da ordem jurídica e confere se os requisitos legais estão presentes.

Outras ações sobre a área ficam paradas

Enquanto a ação de usucapião estiver pendente, ficam suspensas as ações petitórias ou possessórias que venham a ser propostas sobre o mesmo imóvel (art. 11). Se o dono do terreno ajuizar uma reintegração de posse depois que a usucapião já foi proposta, essa ação aguarda.

A usucapião coletiva também pode ser alegada como defesa, e a sentença que a reconhecer serve como título para registro (art. 13). Isso ajuda moradores que são réus numa reintegração de posse.

O que a sentença decide

A sentença declara a usucapião e serve de título para o registro no Registro de Imóveis (art. 10, § 2º). Três regras do art. 10 definem como fica a propriedade depois disso.

A primeira trata das frações. O juiz atribui fração ideal igual a cada possuidor, seja qual for o tamanho do terreno que cada um ocupa. A exceção é o acordo escrito entre os condôminos, que pode fixar frações diferentes (§ 3º). Numa comunidade em que algumas casas ocupam o dobro da área de outras, esse acordo merece ser discutido antes da sentença. O artigo sobre fração ideal de um imóvel explica o conceito.

A segunda trata da duração do condomínio. O condomínio especial é indivisível e não pode ser extinto, salvo por deliberação de pelo menos dois terços dos condôminos, no caso de urbanização feita depois da constituição do condomínio (§ 4º).

A terceira trata da administração. As decisões são tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes e obrigam também os que discordaram ou faltaram (§ 5º).

O efeito prático é este: cada família passa a ser coproprietária do terreno inteiro, sem matrícula própria da sua casa. Quem vende transfere a sua fração ideal. Para chegar a lotes individuais, é preciso urbanizar a área, aprovar a extinção do condomínio pelos dois terços e fazer o parcelamento ou a Reurb.

Onde a usucapião coletiva não funciona

Área pública não pode ser usucapida (art. 183, § 3º, da Constituição, art. 102 do Código Civil e Súmula 340 do STF). Se o núcleo está em terreno do Município, do Estado ou da União, a usucapião coletiva não serve, por maior que seja o tempo de ocupação.

Também pesam as restrições ambientais e as áreas de risco. A sentença de usucapião reconhece a propriedade, mas não autoriza ocupar uma área de preservação permanente nem dispensa as obras exigidas pela prefeitura.

Usucapião coletiva ou Reurb?

A Reurb é a regularização fundiária urbana da Lei 13.465/2017. Ela pode ser pedida pelo Município, pelo Estado, pela União, pelos próprios beneficiários (individual ou coletivamente, inclusive por associação de moradores), pelos proprietários e loteadores, pela Defensoria Pública e pelo Ministério Público (art. 14). Divide-se em Reurb-S, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e Reurb-E, para os demais (art. 13).

A Reurb tem instrumentos próprios. A legitimação fundiária confere propriedade por ato do poder público a quem ocupa unidade em núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016, inclusive em área pública (art. 23). A legitimação de posse dá um título que se converte automaticamente em propriedade depois de cinco anos do registro, quando atendidas as condições do art. 183 da Constituição (arts. 25 e 26). A própria lei lista a usucapião, inclusive a do Estatuto da Cidade, entre os instrumentos da Reurb (art. 15, II).

O artigo sobre Reurb no Litoral Norte mostra como o procedimento funciona na prática.

A escolha depende muito da prefeitura. Onde o Município já tem programa de Reurb e a área está nos planos dele, esse costuma ser o caminho mais completo, porque termina em matrículas individuais. Onde a prefeitura não se move, a usucapião coletiva dá aos moradores um caminho que eles mesmos conduzem.

Um exemplo julgado em São Paulo

Em sentença de primeiro grau divulgada pelo TJSP em outubro de 2016, a 2ª Vara de Registros Públicos da Capital julgou procedente uma ação de usucapião especial coletiva proposta por uma associação de moradores de Paraisópolis, sobre uma área de mais de 4.000 m² ocupada por famílias da comunidade (processo nº 0123991-63.2007.8.26.0100). A ação foi proposta em 2007, antes da mudança de 2017, e a sentença considerou preenchidos os requisitos da redação então vigente.

O caso dá uma ideia do tempo envolvido. Ações com muitas famílias exigem levantamento topográfico do núcleo inteiro, cadastro de cada possuidor, certidões de todos e a citação de vizinhos e interessados.

E a Vila das Flores?

Com 38 famílias, mais de cinco anos de posse sem oposição e média de 158 m² por família, a Vila das Flores cumpre os requisitos do art. 10. O primeiro passo é conferir se o terreno é mesmo particular, pela matrícula, e se nenhum morador é dono de outro imóvel.

Depois, os moradores precisam decidir quem entra com a ação. Uma associação regularizada, com autorização de cada família, simplifica a condução do processo. E vale discutir desde cedo o acordo de frações, porque as casas não têm o mesmo tamanho. Se a prefeitura tiver um programa de Reurb ativo para a região, a comparação com essa alternativa deve vir antes de qualquer decisão.

Atuação do escritório em usucapião e regularização

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião individual e coletiva e em regularização fundiária no Estado de São Paulo, incluindo o levantamento da situação registral da área e a organização da documentação dos possuidores. A página de Usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Quais são os tipos de usucapião e seus requisitos
• O que é regularização fundiária
• Divisão de terreno entre famílias sem escritura: cada uma pode fazer usucapião?
• Loteamentos clandestinos podem ser regularizados na usucapião?

Perguntas frequentes

Quantos moradores são necessários para a usucapião coletiva?

A lei não fixa um número mínimo. O que importa é a conta: a área total do núcleo dividida pelo número de possuidores precisa ficar abaixo de 250 m² por possuidor (art. 10 do Estatuto da Cidade).

A associação de moradores pode entrar com a ação sozinha?

Pode, como substituta processual, desde que esteja regularmente constituída, tenha personalidade jurídica e conte com autorização explícita dos moradores que representa (art. 12, III, do Estatuto da Cidade).

Cada morador recebe a escritura da sua casa?

Não. A sentença cria um condomínio especial e atribui a cada possuidor uma fração ideal do terreno, igual para todos, salvo acordo escrito em sentido diferente. A divisão em lotes individuais depende de urbanização posterior e de aprovação de dois terços dos condôminos.

Quanto tempo de posse é preciso?

Mais de cinco anos de existência do núcleo sem oposição. Cada possuidor pode somar a sua posse à de quem estava antes, desde que as duas sejam contínuas (art. 10, § 1º).

A usucapião coletiva pode ser feita em cartório?

O Estatuto da Cidade fala em declaração pelo juiz, por sentença (art. 10, § 2º), e por isso o caminho usual é a ação judicial. A Lei 13.465/2017, porém, menciona a usucapião do Estatuto ao lado do procedimento extrajudicial do art. 216-A da Lei 6.015/1973 (art. 15, II), e há registradores que aceitam o pedido coletivo em cartório. O tema não é pacífico. Para regularizar núcleos inteiros fora do Judiciário, a Reurb, conduzida pelo Município, continua sendo o instrumento mais usado.

Dá para fazer usucapião coletiva em área da prefeitura?

Não. Imóvel público não pode ser usucapido (art. 183, § 3º, da Constituição). Para núcleos em área pública, a alternativa é a Reurb, que admite a legitimação fundiária também nessas áreas (art. 23 da Lei 13.465/2017).