Imóvel encravado: como garantir a passagem forçada até a rua

O dono de um imóvel encravado, aquele que não tem saída para a rua, pode exigir que o vizinho lhe dê passagem, desde que pague a ele uma indenização completa. É a passagem forçada do art. 1.285 do Código Civil, e, quando os vizinhos não chegam a um acordo, o juiz fixa o caminho e o valor numa ação própria.

Esse direito não depende de contrato nem de registro anterior. Ele nasce da situação do terreno. Por isso a primeira pergunta é se o seu caso é mesmo de encravamento ou se a saída existe e apenas ficou difícil.

Imagine o Seu Valdir, um caso hipotético. Ele herdou do pai um terreno comprido em Boiçucanga, no litoral norte, com frente para a rua. Anos atrás, a família vendeu a parte da frente a um comerciante, e o Seu Valdir ficou com os fundos, onde construiu a casa. Durante quinze anos ele entrou por uma faixa de terra ao lado da loja, sem nada assinado. O comerciante morreu, os filhos venderam o imóvel, e o novo dono levantou um muro na divisa. O lote dos fundos ficou sem saída. O Seu Valdir quer saber se terá de pedir licença para entrar em casa ou se pode exigir a passagem de volta.

O que a lei considera imóvel encravado

O art. 1.285 do Código Civil fala do “dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto”. Prédio, aqui, é qualquer imóvel, com ou sem construção. A situação típica é a do lote de fundos, cercado por outros terrenos, sem frente para rua ou estrada.

Esse dono pode “constranger o vizinho a lhe dar passagem”, mediante pagamento de “indenização cabal”. O rumo da passagem, diz a lei, “será judicialmente fixado, se necessário”. Ou seja: se houver acordo, as partes decidem o traçado; se não houver, decide o juiz.

A passagem forçada é um direito de vizinhança. Ela limita a propriedade do vizinho porque a lei não admite que um imóvel fique inutilizado por falta de acesso. Quem compra um terreno ao lado de um lote encravado compra também essa possibilidade.

Acesso precário também conta?

Pode contar. O STJ julgou o tema no REsp 316.336/MS (3ª Turma, rel. Min. Ari Pargendler, j. 18/8/2005), ainda sob o Código Civil de 1916, e afirmou que a noção de imóvel encravado “já não existe em termos absolutos”. Para a Turma, é encravado o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do proprietário despesas excessivas para que ele cumpra sua função social.

O Enunciado 88 da I Jornada de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal, vai na mesma linha: a passagem forçada também é garantida quando o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as necessidades de exploração econômica do imóvel.

Dependendo da prova, podem entrar aqui situações como estas:

• a única saída é uma trilha por encosta, que alaga ou desmorona na época de chuva;
• o acesso existe só pela praia ou por um rio, sem caminho por terra;
• a passagem disponível não comporta um carro, e o imóvel precisa receber material de obra ou atendimento de emergência;
• o caminho passa por área de preservação onde não se pode abrir estrada.

Há um limite. A passagem forçada não serve para encurtar caminho ou trocar um acesso razoável por outro mais cômodo. Se o imóvel tem saída utilizável, ainda que mais longa ou menos conveniente, o pedido tende a ser negado. Quem alega o encravamento precisa prová-lo, e a prova costuma vir de uma perícia de engenharia ou de agrimensura.

Quem é obrigado a dar a passagem

Nem sempre é o vizinho do lado mais curto. O § 1º do art. 1.285 diz que sofrerá o constrangimento “o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem”. O critério combina o menor sacrifício para quem cede e a viabilidade técnica do caminho: relevo, construções existentes, áreas de preservação, distância até a rua.

Os §§ 2º e 3º tratam do encravamento causado por venda de parte do terreno. Se o dono vende uma parte do imóvel e a outra parte perde o acesso à via pública, o proprietário da parte que ficou com a frente “deve tolerar a passagem”. A regra vale mesmo que, antes da venda, a passagem fosse feita por outro vizinho, que depois disso não pode ser obrigado a dar uma nova.

É a situação do Seu Valdir. O lote dos fundos perdeu a saída quando a frente foi vendida. Pela regra do § 2º, quem deve a passagem é o dono do imóvel da frente, e não um terceiro vizinho que nunca teve relação com aquela divisão.

O direito também alcança quem tem só a posse. No REsp 2.029.511/PR (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14/3/2023), o STJ afirmou que o direito à passagem forçada também cabe ao possuidor de imóvel encravado, com base na função social da posse. No caso, a autora era possuidora, e não proprietária, e a sentença havia extinguido a ação por ilegitimidade; a Turma reconheceu que ela podia pedir a passagem. Quem mora há anos num lote sem escritura, portanto, não precisa esperar a usucapião para pedir a saída.

Quanto se paga ao vizinho

A lei fala em “indenização cabal”, que é a indenização completa. Ela cobre a faixa de terreno que o vizinho deixa de usar livremente e a desvalorização que a passagem causa ao restante do imóvel dele. Se for preciso derrubar uma cerca, mexer num jardim ou remover uma construção, o custo entra na conta.

Não existe tabela. O valor é negociado no acordo ou fixado pelo juiz com base na perícia. A largura da faixa também pesa: uma passagem para pedestres custa menos ao vizinho do que um acesso para veículos.

Passagem forçada e servidão de passagem: qual a diferença

As duas figuras aparecem misturadas em conversa de vizinho, mas têm origem e regras diferentes.

A servidão de passagem é um direito real que nasce da vontade dos proprietários. O art. 1.378 do Código Civil diz que ela se constitui por declaração expressa dos donos ou por testamento, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Não exige encravamento: um imóvel com saída para a rua pode ter servidão sobre o vizinho só porque o caminho é melhor, se o vizinho concordar.

A servidão também pode ser adquirida por usucapião. O art. 1.379 permite registrar a servidão aparente exercida de forma contínua e sem contestação por dez anos, nos termos do art. 1.242, e o prazo sobe para vinte anos se o possuidor não tiver título. Servidão aparente é a que se vê: um caminho calçado, um portão, uma escada. A Súmula 415 do STF considera aparente a servidão de trânsito não titulada que se tornou permanente, sobretudo pelas obras realizadas, e lhe garante proteção possessória. O assunto é tratado com mais detalhe no artigo sobre usucapião de servidão.

Para o dono do lote encravado, a diferença tem efeito prático. A passagem forçada exige indenização, mas pode ser pedida enquanto durar o encravamento. A servidão adquirida por usucapião não gera indenização, mas depende de prova do uso pelo prazo legal e de caminho visível.

E os cabos, canos e tubulações?

A lei tem uma regra parecida para os serviços. Pelo art. 1.286 do Código Civil, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, pelo seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública em proveito do vizinho, quando de outro modo for impossível ou excessivamente oneroso. Entram aqui, por exemplo, a ligação de água, o esgoto e a rede elétrica subterrânea.

Também aqui há indenização, que deve atender inclusive à desvalorização da área remanescente. O dono do imóvel onerado pode exigir que a instalação seja feita da forma menos gravosa e, depois, que seja removida para outro local do terreno, à custa dele (parágrafo único do art. 1.286). Se as instalações oferecerem grave risco, ele pode exigir obras de segurança (art. 1.287).

Em lotes de fundos, é essa regra que pode permitir levar a rede de esgoto até a rua pelo terreno da frente quando não há outro trajeto viável.

Como resolver: acordo ou ação judicial

Acordo por escritura pública e registro

O caminho mais rápido é a negociação. Quando os vizinhos se entendem sobre o traçado, a largura e o valor, o acordo costuma ser formalizado como instituição de servidão de passagem. Assim ele fica na matrícula e vale para quem comprar qualquer dos dois imóveis no futuro.

Para isso, o acordo costuma ser feito por escritura pública, que o art. 108 do Código Civil exige para direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, e registrado na matrícula do imóvel que cede a passagem (art. 167, I, 6, da Lei 6.015/1973). A escritura deve descrever a faixa com medidas e confrontações, de preferência com planta e memorial assinados por profissional habilitado. Os emolumentos do tabelião e do registro seguem a tabela estadual.

Um acordo verbal ou um papel particular sem registro resolve o dia a dia, mas não protege contra o próximo dono do imóvel vizinho. Foi o que aconteceu com o Seu Valdir.

Ação de passagem forçada

Sem acordo, o dono ou possuidor do imóvel encravado pode propor ação de passagem forçada. Não há rito especial no Código de Processo Civil, e a ação segue o procedimento comum. Ela deve ser proposta no foro onde está o imóvel, porque o art. 47, § 1º, do CPC não permite escolher outro foro em litígios de vizinhança e servidão.

O processo costuma seguir estes passos:

1. Notificação ao vizinho, com proposta de traçado e de indenização. Não é obrigatória, mas mostra boa-fé e, às vezes, resolve.
2. Petição inicial com a descrição do imóvel, a prova do encravamento (fotos, planta, levantamento topográfico) e a indicação do vizinho que deve ceder a passagem.
3. Pedido de tutela de urgência, quando a falta de acesso é imediata e grave, como no caso de um muro que fechou a única entrada da casa (art. 300 do CPC).
4. Perícia para definir o rumo, a largura e o valor da indenização.
5. Sentença que fixa o rumo da passagem e o valor da indenização.

Antes de apontar o vizinho, convém conferir a situação dos imóveis na matrícula e na prefeitura. Se as medidas do terreno não batem com o registro, a discussão pode envolver também retificação de área ou a posição do muro divisório.

E se a passagem já existia e foi fechada?

Nesse caso, há mais de um caminho, e a escolha depende dos fatos.

Se o caminho era visível e permanente (calçado, com portão, escada ou cerca marcando a faixa), ele pode configurar servidão aparente. Nesse caso, quem o usava pode buscar proteção possessória contra o fechamento, nos termos da Súmula 415 do STF, por meio de uma ação possessória. Se o uso durou o prazo do art. 1.379, também é possível pedir o reconhecimento da usucapião da servidão, sem pagar indenização.

Se o caminho era só tolerado pelo vizinho, sem marcas físicas, a tolerância não gera direito, e o fechamento é lícito. Resta a passagem forçada, com indenização.

No caso do Seu Valdir, a faixa de terra batida ao lado da loja dificilmente será vista como servidão aparente. Mas o encravamento nasceu da venda da frente do terreno, e o § 2º do art. 1.285 obriga o dono desse imóvel a tolerar a passagem. Ele tem como pedir a reabertura do acesso, mediante indenização fixada em acordo ou pelo juiz, e pode pedir tutela de urgência enquanto a ação corre.

O que reunir antes de agir

1. A matrícula atualizada do seu imóvel e a dos imóveis vizinhos.
2. Uma planta ou croqui que mostre o lote, os vizinhos e a via pública mais próxima.
3. Fotos do acesso atual ou do caminho fechado, com datas.
4. Documentos sobre o tempo de uso do caminho, se ele existia (testemunhas, contas, fotos antigas).
5. A história da divisão do terreno, se o encravamento veio de venda ou partilha.

Atuação do escritório

A Caldeira Advogados Associados atua em conflitos de vizinhança, ações de passagem forçada, instituição de servidão por escritura e usucapião de servidão no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Meu vizinho quer tomar parte do meu terreno: como a usucapião se aplica
• Como fazer um desmembramento legalizado
• Qual a diferença entre registro e averbação

Perguntas frequentes

Meu terreno tem saída, mas é muito ruim. Posso pedir passagem forçada?

Pode, se a saída for insuficiente ou exigir gasto excessivo para que o imóvel seja usado normalmente. O STJ admitiu esse encravamento relativo no REsp 316.336/MS. Se o acesso é apenas mais longo ou menos cômodo, o pedido tende a ser negado.

O vizinho pode cobrar pela passagem?

Sim. O art. 1.285 do Código Civil condiciona a passagem forçada ao pagamento de indenização cabal, que cobre a faixa usada e a desvalorização do restante do imóvel. O valor sai do acordo ou da perícia.

Quem mora num imóvel sem escritura tem direito à passagem forçada?

Pode ter. No REsp 2.029.511/PR, de 2023, a 3ª Turma do STJ afirmou que o possuidor de imóvel encravado também tem direito à passagem forçada. Não é preciso concluir a usucapião antes de pedir a saída.

A passagem forçada fica registrada na matrícula?

A passagem forçada decorre da lei e não depende de registro. Quando os vizinhos fazem acordo, o mais seguro é instituir uma servidão de passagem por escritura pública e registrá-la na matrícula do imóvel que cede o caminho. Assim o acordo vale também contra futuros compradores.

Uso o caminho do vizinho há mais de dez anos. Ele pode fechar?

Depende de como era o caminho. Se ele era visível e permanente, com obras, pode haver servidão aparente, com proteção possessória (Súmula 415 do STF) e possibilidade de usucapião (art. 1.379 do Código Civil). Se era mera tolerância, o vizinho pode fechar, e a saída passa a ser a passagem forçada com indenização, se o seu imóvel ficar encravado.

Foto de capa: Lera Ginzburg no Unsplash.