Bem de família: quando a casa da família não pode ser penhorada

O bem de família é o imóvel em que a família mora, e a Lei 8.009/1990 o protege contra a penhora por dívidas de quase todo tipo: empréstimo bancário, cartão de crédito, cheque, dívida de empresa, condenação em ação de indenização. A proteção vem da própria lei, sem registro e sem pedido prévio, mas tem exceções, e é nelas que se concentra a maior parte das discussões.

Por isso, diante de uma penhora, a primeira pergunta a fazer é de onde vem a dívida cobrada.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Ele mora com a mulher e os dois filhos numa casa própria em São José dos Campos, registrada em nome do casal. Há alguns anos, com a concordância da mulher, assinou como fiador o contrato de aluguel da loja do irmão. A loja fechou, os aluguéis ficaram sem pagamento, e o Sérgio também deixou de pagar um empréstimo pessoal no banco. Agora há duas execuções contra ele, e nas duas o credor pediu a penhora da casa. O resultado das duas tende a ser diferente, e o motivo está no art. 3º da lei.

O que a Lei 8.009/1990 protege

O art. 1º diz que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou pelos filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo as exceções da própria lei.

A proteção alcança o terreno, as construções, as plantações, as benfeitorias e os equipamentos, inclusive os de uso profissional, e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados (art. 1º, parágrafo único). Ficam de fora os veículos, as obras de arte e os adornos suntuosos (art. 2º). Quem mora de aluguel também tem os seus móveis quitados protegidos (art. 2º, parágrafo único).

O art. 5º define o que conta como residência: um único imóvel usado pela família para moradia permanente. Se a família tiver mais de um imóvel usado como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, a não ser que outro tenha sido registrado para esse fim no Registro de Imóveis.

Não é preciso provar que a casa é o único bem do devedor. O STJ reafirmou, em 2024, que a impenhorabilidade da Lei 8.009/1990 não depende de o imóvel ser o único do patrimônio (REsp julgado pela 1ª Turma em 25/10/2024, rel. Min. Paulo Sérgio Domingues). O que se exige é a prova de que a família mora ali.

Pessoa sozinha também tem bem de família

A lei fala em casal e entidade familiar, o que gerou dúvida sobre quem mora só. O STJ resolveu a questão na Súmula 364: a impenhorabilidade abrange também o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. A viúva que ficou sozinha na casa e o solteiro que comprou o próprio apartamento têm a mesma proteção de uma família numerosa.

Imóvel alugado cuja renda sustenta a família

Às vezes o único imóvel da família está alugado, e o aluguel paga a moradia em outro lugar ou as contas da casa. A Súmula 486 do STJ diz que esse imóvel continua impenhorável, desde que a renda da locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da família. Convém ao devedor demonstrar esse uso do dinheiro, com o contrato de locação e os comprovantes das despesas.

Quando o bem de família pode ser penhorado

O art. 3º lista as dívidas contra as quais a proteção não vale. O inciso I, que tratava dos créditos de empregados domésticos da própria residência, foi revogado pela Lei Complementar 150/2015.

Dois desses casos aparecem com frequência. O primeiro é o do herdeiro que recebe uma casa com impostos atrasados: o IPTU do próprio imóvel permite a penhora mesmo que ele more ali, como explicamos no texto sobre imóvel herdado com dívida de IPTU. A jurisprudência do STJ também admite a penhora pela dívida de condomínio do próprio apartamento, que enquadra no art. 3º, IV.

O segundo é o do fiador de aluguel, que é a situação do Sérgio.

O fiador de aluguel perde a proteção

A Súmula 549 do STJ diz que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Durante anos se discutiu se a regra valia também para a locação comercial. O STF encerrou a discussão no Tema 1.127 da repercussão geral, com a tese de que “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial” (RE 1.307.334/SP, Plenário, julgado em março de 2022).

Na execução dos aluguéis da loja do irmão, a casa do Sérgio pode ser penhorada. Na execução do empréstimo pessoal, não, porque dívida bancária comum não está em nenhum inciso do art. 3º. Quem é fiador e quer deixar de ser deve conhecer as regras da exoneração de fiança, porque é ela que limita a responsabilidade pelos aluguéis que vencerem depois.

O que fica fora da proteção

Vaga de garagem com matrícula própria

A Súmula 449 do STJ diz que a vaga de garagem com matrícula própria no Registro de Imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. O apartamento continua protegido, mas a vaga autônoma pode ser levada a leilão. A diferença entre vaga autônoma e vaga acessória está no texto sobre vaga de garagem.

Compra de casa mais cara por quem já está devendo

O art. 4º tira a proteção de quem, sabendo-se insolvente, compra de má-fé um imóvel mais valioso para transferir para lá a residência da família, vendendo ou não a moradia antiga. Nesse caso, o juiz pode transferir a impenhorabilidade para a moradia anterior ou anular a venda (art. 4º, § 1º).

Na zona rural, a proteção cobre a sede da moradia, com os móveis que a guarnecem, e, quando for o caso, a área da pequena propriedade rural trabalhada pela família (art. 4º, § 2º).

E o imóvel de alto valor?

A Lei 8.009/1990 não fixa teto de valor. Uma casa cara em que a família mora recebe a mesma proteção de uma casa simples. O que pode afastar a proteção é a compra de má-fé do art. 4º ou a existência de mais de um imóvel usado como residência, quando a proteção fica só no de menor valor (art. 5º, parágrafo único).

Bem de família oferecido em garantia

Hipoteca

A exceção do art. 3º, V, vale para a execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. Quem hipotecou a própria casa para garantir um empréstimo que beneficiou a família não pode, depois, invocar a Lei 8.009/1990 para impedir a execução dessa hipoteca.

A situação fica mais delicada quando a hipoteca garantiu dívida de outra pessoa, como a empresa de um dos cônjuges ou o negócio de um parente. O STJ fixou regras para esse caso no Tema 1.261 dos recursos repetitivos (2ª Seção, j. 5/6/2025). A exceção do art. 3º, V, só vale quando a dívida foi constituída em benefício da família. Se a casa foi dada em garantia por um dos sócios da empresa devedora, a regra é a impenhorabilidade, e cabe ao credor provar que a dívida beneficiou a família. Se os únicos sócios da empresa são os donos do imóvel, a regra se inverte: a casa pode ser penhorada, salvo se eles provarem que a família não se beneficiou. Antes de assinar uma hipoteca para garantir dívida alheia, convém saber que essa discussão pode terminar com a perda da casa. E, quando a dívida já foi paga, a hipoteca continua na matrícula até ser cancelada, assunto do texto sobre como cancelar hipoteca antiga.

Alienação fiduciária

Na alienação fiduciária, que hoje é a garantia mais comum nos financiamentos, a lógica é outra. O imóvel passa à propriedade do credor como garantia até a quitação, e a retomada por falta de pagamento segue o procedimento da Lei 9.514/1997, com consolidação da propriedade e leilão, sem penhora. A 2ª Seção do STJ decidiu que quem oferece voluntariamente o único imóvel residencial em alienação fiduciária, mesmo para garantir empréstimo de uma empresa, não pode depois invocar a proteção do bem de família para afastar a garantia (EREsp 1.559.348/DF, j. 24/5/2023). Quando o financiamento foi usado para comprar a própria casa, a dívida também se enquadra na exceção do art. 3º, II. Por isso, quem deixa de pagar o financiamento da casa onde mora tem pouco espaço para alegar bem de família contra o banco.

Bem de família voluntário, do Código Civil

Além da proteção automática da Lei 8.009/1990, o Código Civil permite que os cônjuges ou a entidade familiar destinem parte do patrimônio para instituir um bem de família por escritura pública ou testamento (arts. 1.711 a 1.722). O valor não pode passar de um terço do patrimônio líquido existente no momento da instituição (art. 1.711).

O bem de família voluntário pode ser um prédio residencial, urbano ou rural, e pode incluir valores mobiliários cuja renda seja aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família (art. 1.712).

Ele só passa a existir com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.714). A partir daí, fica isento de execução por dívidas posteriores à instituição, salvo as que vierem de tributos do próprio prédio ou de despesas de condomínio (art. 1.715). A isenção dura enquanto viver um dos cônjuges ou, na falta deles, até que os filhos completem a maioridade (art. 1.716). O imóvel não pode ter outro destino nem ser vendido sem o consentimento dos interessados e de seus representantes legais, ouvido o Ministério Público (art. 1.717).

Na prática, o bem de família voluntário é pouco usado. A proteção legal já cobre a moradia sem custo de escritura e de registro, e o voluntário não protege contra dívidas anteriores à instituição. Uma das situações em que ele ainda é útil é a da família que tem mais de um imóvel residencial e quer proteger um que não é o de menor valor (art. 5º, parágrafo único, da Lei 8.009/1990).

Como alegar que o imóvel é bem de família

A Lei 8.009/1990 diz que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução, seja civil, fiscal, previdenciário ou trabalhista (art. 3º). A proteção é tratada como matéria de ordem pública, e por isso não depende de uma ação própria.

O caminho mais comum é uma petição simples nos autos da execução, assim que a penhora é feita. O Código de Processo Civil admite que a incorreção da penhora seja impugnada por simples petição, no prazo de 15 dias contados da ciência do ato (art. 917, § 1º, na execução de título extrajudicial, e art. 525, § 11, no cumprimento de sentença). A alegação também pode ir nos embargos à execução ou na impugnação ao cumprimento de sentença, se ainda estiverem no prazo. Quando o dono do imóvel não é parte no processo, o meio é outro, como os embargos de terceiro.

A petição precisa vir com provas de que a família mora no imóvel. Costumam servir contas de luz, água e internet em nome do morador, correspondências, matrícula dos filhos em escola próxima, a declaração de imposto de renda com o endereço e, quando houver, a certidão do oficial de justiça que encontrou a família na casa. No caso do imóvel alugado, entram o contrato de locação e a prova de que o aluguel paga a moradia ou o sustento.

Não convém esperar. Depois que o imóvel vai a leilão e é arrematado, desfazer a venda é bem mais difícil, e quem compra imóveis em leilão costuma examinar justamente esse risco no processo. Se o juiz já decidiu que o imóvel não é bem de família, a questão não pode ser reaberta com os mesmos argumentos; cabe o recurso próprio contra a decisão.

Assessoria em penhora de imóvel residencial

A Caldeira Advogados Associados atua na defesa de proprietários em execuções em que se discute a penhora do imóvel residencial, na análise de garantias hipotecárias e fiduciárias e na instituição de bem de família por escritura no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Usucapião de imóvel hipotecado ou penhorado
• Como comprar imóveis de leilão
• Direito real de habitação

Perguntas frequentes

Preciso registrar a casa como bem de família para ela ser protegida?

Não. A proteção da Lei 8.009/1990 é automática e vale para o imóvel em que a família mora. O registro só é necessário no bem de família voluntário do Código Civil (art. 1.714).

Quem mora sozinho tem a casa protegida?

Tem. A Súmula 364 do STJ estende a impenhorabilidade ao imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. O que importa é que o imóvel sirva de moradia ao devedor.

Fui fiador de aluguel. Minha casa pode ser penhorada?

Pode, pelas dívidas da locação garantida. A fiança em contrato de locação é exceção à proteção (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990), e o STF confirmou no Tema 1.127 que a penhora vale para locação residencial e comercial. Para outras dívidas do fiador, a casa continua protegida.

Meu único imóvel está alugado. Ele pode ser penhorado?

Em regra, não, se a renda do aluguel é usada para a subsistência ou a moradia da família (Súmula 486 do STJ). Convém ao devedor demonstrar esse uso, com o contrato de locação e os comprovantes das despesas que o aluguel paga.

Até quando posso alegar que o imóvel é bem de família?

A alegação pode ser feita por simples petição na própria execução, e o ideal é fazê-la logo depois da penhora, no prazo de 15 dias previsto no CPC (arts. 525, § 11, e 917, § 1º). Por ser matéria de ordem pública, ela costuma ser admitida também depois desse prazo, mas deixar para a véspera do leilão aumenta muito o risco de perder o imóvel.

Foto de capa: Lucas Santos no Unsplash.