O imóvel está em terras devolutas em São Sebastião? Veja se usucapião resolve!

As terras devolutas são aquelas áreas que nunca foram oficialmente destinadas ao poder público e também nunca pertenceram ao patrimônio de uma pessoa privada, por meio de uma documentação regular, mesmo que a área esteja ocupada de forma irregular. Em São Sebastião encontrar esse tipo de área é comum, em diversos bairros.

Mas, o que será que pode ser feito para regularizar? Usucapião pode ser uma opção para regularizar? Entenda tudo a seguir neste conteúdo.

O que são as terras devolutas?

São imóveis públicos que não possuem uma destinação pública específica e que não pertencem legitimamente a particulares.

Em geral, essas áreas integram o patrimônio dos estados, conforme o artigo 26, inciso IV, da Constituição Federal. Entretanto, determinadas terras devolutas pertencem à União, nas hipóteses previstas no artigo 20, inciso II.

Imagine uma família que ocupa um terreno há mais de 30 anos, construiu sua residência e paga regularmente os impostos municipais. Mesmo nessa situação, se o terreno pertencer ao poder público, o tempo de ocupação não garante a aquisição da propriedade por usucapião.

É importante destacar que a ausência de registro imobiliário não comprova, sozinha, que uma área seja devoluta. Para determinar sua natureza jurídica, é necessário investigar o histórico da propriedade.

Como saber a quem pertencem as áreas de terras devolutas?

Para identificar se um terreno está localizado em terras devolutas, o primeiro passo é consultar o Cartório de Registro de Imóveis competente. A pesquisa pode revelar matrículas, transcrições antigas e documentos relacionados à origem da propriedade.

No entanto, quando não existe registro, essa informação não significa que o imóvel pertence ao Estado. Além disso, pode ser necessário consultar órgãos públicos responsáveis pelo patrimônio imobiliário, como a Procuradoria-Geral do Estado de São Paulo e a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), conforme as características da área.

Em São Sebastião, a localização do imóvel merece atenção especial devido à existência de terrenos de marinha, áreas ambientalmente protegidas e diferentes situações fundiárias.

Por isso, a identificação desse tipo de terra exige uma análise documental e territorial, que pode incluir levantamentos técnicos e pesquisas sobre a origem do terreno.

É possível regularizar terras devolutas por meio da usucapião em São Sebastião?

Não, essas terras não podem ser adquiridas por usucapião, porque pertencem ao patrimônio público. A Constituição Federal estabelece essa proibição nos artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único. O artigo 102 do Código Civil também determina que os bens públicos não estão sujeitos à usucapião.

Portanto, mesmo que uma pessoa ocupe o imóvel há 10, 20 ou 40 anos, esse período não permite adquirir a propriedade pública por esse procedimento.

Além disso, é importante entender que um terreno sem matrícula ou com documentação irregular não é necessariamente uma terra devoluta. Se a investigação demonstrar que o imóvel possui natureza privada, a usucapião poderá ser considerada, desde que o interessado cumpra os requisitos legais.

Como regularizar um imóvel localizado em terras devolutas?

Embora a usucapião não seja possível sobre terras públicas, outras alternativas podem existir.

Dependendo da situação, o interessado poderá avaliar procedimentos de regularização fundiária, programas públicos de titulação ou instrumentos de concessão de direitos.

A Lei nº 13.465/2017, por exemplo, estabelece regras para a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que pode alcançar determinadas ocupações em áreas públicas, desde que atendidas as exigências legais.

O procedimento de regularização depende da natureza do imóvel, das condições da ocupação e da atuação dos órgãos competentes.

Em áreas com restrições ambientais, também será necessário observar a legislação específica.

Seu imóvel pode estar em terras devolutas?

Imagine morar há décadas no mesmo terreno e descobrir que não consegue registrar a propriedade em seu nome. Antes de iniciar uma ação de usucapião, é fundamental verificar se o imóvel pertence a um particular ou ao poder público.

A Caldeira Advogados atua com Direito Imobiliário e regularização de imóveis no Litoral Norte de São Paulo, incluindo São Sebastião, Ilhabela e Caraguatatuba.

O escritório pode analisar a documentação, investigar a situação jurídica do terreno e orientar sobre os procedimentos de regularização aplicáveis.

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Perguntas frequentes

Quem mora em terras devolutas pode ser retirado do imóvel?

Sim, dependendo da situação. Como essas áreas pertencem ao poder público, a ocupação não garante o direito de permanecer no local. Mas, eventuais medidas de desocupação devem observar a legislação aplicável e as garantias legais dos ocupantes.

Quem ocupa terras devolutas precisa pagar IPTU?

Depende da situação jurídica e cadastral do imóvel. A cobrança de IPTU não comprova que a área seja particular nem transfere sua propriedade ao ocupante. A existência e a validade da cobrança devem ser analisadas conforme a legislação tributária e as características da ocupação.

É possível vender um terreno localizado em terras devolutas?

O ocupante não pode vender a propriedade pública como se fosse seu proprietário. Dependendo do regime jurídico, podem existir direitos ou situações de ocupação sujeitos a regras específicas, mas sua eventual transferência exige análise da legislação e das autorizações cabíveis.