Doação de imóvel para filhos com usufruto: como fazer e quanto custa em SP

Para doar imóvel de valor superior a trinta salários mínimos aos filhos e continuar morando nele, é preciso lavrar escritura pública de doação de imóvel com usufruto, pagar o ITCMD e registrar o ato na matrícula. Em São Paulo o imposto é de 4%, e o custo final depende do valor do imóvel e da tabela de emolumentos do cartório.

Imagine a dona Marta, viúva, 72 anos, dona de um apartamento em Mogi das Cruzes. Tem dois filhos e quer deixar tudo resolvido, mas não quer sair de casa nem depender de ninguém para pagar as contas. Ela procura o cartório e ouve: “A senhora pode doar e reservar o usufruto”. O que isso muda na vida dela e na dos filhos? É o que este texto explica.

O que é doação com reserva de usufruto?

Doação é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere bens do seu patrimônio para outra (art. 538 do Código Civil). Usufruto é um direito real que dá ao usufrutuário a posse, o uso, a administração e os frutos da coisa, como o aluguel (arts. 1.225, IV, e 1.394).

Na doação com reserva, o pai ou a mãe transfere a propriedade e guarda o usufruto para si. Os filhos passam a ser nus-proprietários: são donos do imóvel no papel, mas só ocupam ou alugam quando o usufruto acabar. O usufruto vitalício termina com a morte ou a renúncia do usufrutuário, e então se cancela o registro na matrícula (art. 1.410, I).

Como fazer, passo a passo

1. Pedir a certidão de matrícula atualizada, com informação de ônus reais, e reunir as certidões de IPTU, de débitos condominiais e os documentos pessoais de doador e donatários.
2. Recolher o ITCMD no Estado antes da escritura. Na doação, o imposto é pago antes da celebração do ato (art. 18 da Lei estadual 10.705/2000).
3. Lavrar a escritura pública no tabelionato de notas. Para imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, ela é essencial à validade do negócio (art. 108 do Código Civil).
4. Levar a escritura ao registro de imóveis. O usufruto de imóvel só se constitui com o registro (art. 1.391).
5. Declarar a doação no imposto de renda de doador e donatários. Se o bem for transferido por valor de mercado acima do declarado, o doador recolhe o imposto até o último dia útil do mês seguinte ao da doação.

Se o doador for casado, a doação de imóvel exige a autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647, I e IV, do Código Civil). O pacto antenupcial define o regime do casal.

Quanto custa doar imóvel com usufruto em SP?

O custo tem três partes: o ITCMD, os emolumentos de escritura e registro e, em alguns casos, o imposto de renda do doador.

O ITCMD paulista tem alíquota de 4% sobre o valor venal do bem (arts. 9º e 16 da Lei 10.705/2000). Quando há usufruto reservado, a base de cálculo na doação da nua-propriedade é de dois terços do valor do bem, e a do usufruto, de um terço (art. 9º, §2º, da Lei 10.705/2000 e art. 12, §2º, do Decreto 46.655/2002). Os dois terços da nua-propriedade são recolhidos antes da escritura. O terço do usufruto é recolhido quando a propriedade plena se consolida no nu-proprietário. Em vez disso, é possível recolher o imposto sobre o valor total do bem, também antes da escritura (art. 31, §3º, do mesmo decreto).

Veja o cálculo para um imóvel de R$ 600.000:

A diferença entre as duas formas está no momento do desembolso e na atualização do terço diferido. O cálculo acima usa o valor do bem como referência e não substitui a conferência na guia emitida pela Secretaria da Fazenda e Planejamento.

Os emolumentos seguem a tabela da Lei estadual 11.331/2002 e variam com o valor do imóvel. O cartório informa o valor exato antes do ato.

O imposto de renda entra em cena para o doador. Na doação a descendente, que é adiantamento da legítima, a lei permite avaliar o bem pelo valor da declaração do doador ou pelo valor de mercado. Se for pelo valor de mercado, a diferença a maior sobre o valor declarado fica sujeita ao imposto (art. 23, caput e §1º, da Lei 9.532/1997). Quem doa pelo valor declarado não paga esse imposto.

O ITCMD vai mudar?

A Emenda Constitucional 132/2023 determinou que o ITCMD seja progressivo, e a Lei Complementar 227/2026 trouxe normas gerais para o tributo, mas as alíquotas dependem de lei de cada Estado. Em São Paulo, a alíquota segue em 4%. Foram apresentados na Assembleia Legislativa o PL 7/2024, com alíquotas de 2% a 8%, e o PL 409/2025, com alíquotas de 1% a 4%. Até a data deste texto, não identificamos lei estadual que altere a alíquota. Em regra, um aumento só vale depois de respeitadas a anterioridade anual e a noventena.

Quem pensa em doar deve conferir a alíquota no dia da escritura. Para acompanhar o tema, leia o post sobre o ITCMD em São Paulo.

A doação é adiantamento de herança?

Em regra, sim. A doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que cabe ao filho na herança (art. 544). Quando o doador morre, o bem doado é levado à colação para igualar a partilha (art. 2.002), a não ser que a escritura dispense a colação e a doação caiba na parte disponível (art. 2.005). É o que explica o post sobre colação de bens.

Há também um limite. É nula a doação na parte que excede o que o doador poderia dispor em testamento (art. 549). Quem tem herdeiros necessários só pode doar, sem imputar na legítima, metade do patrimônio que tinha no momento da doação.

Que cláusulas colocar na escritura?

Além do usufruto, as escrituras de doação costumam trazer as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Elas protegem o imóvel contra a venda, contra dívidas dos filhos e contra a partilha em um eventual divórcio. A inalienabilidade imposta por liberalidade implica impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911 do Código Civil). A Súmula 49 do STF diz que a cláusula de inalienabilidade inclui a incomunicabilidade dos bens.

Cada restrição tem efeitos próprios e limites. A cláusula de inalienabilidade impede a venda do imóvel pelo filho. Só em casos excepcionais, com justa causa e autorização judicial, o juiz pode liberar a alienação (ver o art. 1.848, §2º, do Código Civil, escrito para o testamento). O post sobre cláusula de inalienabilidade trata desses efeitos.

Quais os riscos da doação com usufruto?

A dona Marta continua pagando o que a lei põe a cargo do usufrutuário: as despesas ordinárias de conservação e os tributos devidos pela posse ou rendimento do imóvel, como o IPTU (art. 1.403). As reparações extraordinárias, de custo mais alto, ficam com os filhos (art. 1.404).

O usufruto não se transfere por venda, embora o seu exercício possa ser cedido (art. 1.393). Depois de feita a doação, Marta já não é dona. Os filhos, por sua vez, não recebem o imóvel livre: se quiserem vender, vendem a nua-propriedade, e o comprador só entra no imóvel quando o usufruto acabar.

A doação só se desfaz em hipóteses restritas, como a ingratidão do donatário, nos casos do art. 557 (art. 555). Por isso, a decisão deve ser tomada com calma e com leitura da escritura antes da assinatura.

Doação, testamento ou inventário: qual caminho?

Quem quer apenas organizar a sucessão pode comparar a doação com o testamento e com o inventário extrajudicial. A doação em vida evita o inventário daquele bem e fixa a divisão enquanto o doador vive, mas tira dele o poder de dispor do imóvel. O testamento mantém o bem no nome do dono até a morte e pode ser revisto a qualquer tempo. Cada caminho tem custo tributário e consequência diferentes.

A Caldeira Advogados Associados atua em inventário e planejamento sucessório e em direito imobiliário. Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso.

Para aprofundar

• Inventário extrajudicial: guia completo
• Colação de bens
• Cláusula de inalienabilidade
• ITCMD em São Paulo
• Pacto antenupcial e imóveis

Perguntas frequentes

Posso doar o imóvel aos filhos e continuar morando nele?

Sim. Reserve o usufruto vitalício na escritura. Você segue morando ou alugando o imóvel até a morte, e os filhos ficam com a nua-propriedade. O usufruto de imóvel só passa a valer com o registro na matrícula.

Quanto é o ITCMD na doação de imóvel em São Paulo?

A alíquota é de 4% sobre o valor do bem. Com usufruto reservado, a nua-propriedade tem como base dois terços do valor, e o terço restante é recolhido quando a propriedade plena se consolida, salvo se as partes optarem por recolher tudo antes da escritura. Há projetos para mudar a alíquota, mas nenhum em vigor. Confirme na guia da Secretaria da Fazenda no dia do ato.

A doação precisa de escritura pública?

Para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, sim (art. 108 do Código Civil). Depois da escritura, é indispensável o registro na matrícula, e é o registro que constitui o usufruto.

O usufruto acaba quando o doador morre?

O usufruto vitalício termina com a morte do usufrutuário, e o registro é cancelado na matrícula (art. 1.410, I). A propriedade plena fica com os filhos. Segundo a Secretaria da Fazenda paulista, o terço do ITCMD que ficou diferido passa a ser devido nessa ocasião. O tema é debatido e merece análise no caso concreto.

A doação conta como adiantamento de herança?

Em regra, sim (art. 544). Quando o doador morre, o bem doado entra na colação, salvo dispensa expressa na escritura, dentro da parte disponível (arts. 2.002 e 2.005).

Os filhos podem vender o imóvel doado com usufruto?

Podem vender a nua-propriedade, mas o comprador só ocupa o imóvel depois que o usufruto acabar. Se a escritura tiver cláusula de inalienabilidade, a venda é, em regra, proibida, e só em hipóteses excepcionais a Justiça a autoriza.