Escritura gratuita: quem tem direito em São Paulo e como pedir

A escritura de imóvel gratuita existe em São Paulo, mas só nas hipóteses que a lei prevê: a regularização fundiária de interesse social (Reurb-S), o inventário e o divórcio feitos em cartório por quem declara não ter como pagar, e os atos que um juiz manda praticar em favor de quem tem justiça gratuita. Quem apenas compra um imóvel não ganha escritura de graça por ter renda baixa.

Ou seja, não há um benefício geral. O direito depende do caminho que o seu imóvel precisa percorrer até chegar à matrícula.

Imagine um caso fictício, para ilustrar: a Dona Marlene mora há 25 anos numa casa na Zona Leste da capital. Ela comprou o lote por recibo, nunca teve matrícula em seu nome e ouviu no rádio que a Prefeitura dá “escritura de graça”. Foi ao cartório perguntar e saiu com uma conta de emolumentos e de imposto. Voltou para casa achando que a promessa era mentira. Não era, mas o caminho dela não passava pelo balcão do cartório. Passava pela Reurb-S, e a pergunta que decidia tudo era outra: o bairro dela estava num programa de regularização?

Quem tem direito à escritura gratuita em São Paulo?

O quadro abaixo reúne as situações em que a lei dispensa o pagamento total ou reduz o valor. Cada uma tem requisitos próprios, explicados nas seções seguintes.

Como funciona a escritura gratuita na Reurb-S?

A Reurb-S é a regularização de núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, declarados em ato do Poder Executivo municipal (Lei 13.465/2017, art. 13, I). A Reurb-E, destinada aos demais casos, não traz a mesma isenção.

O art. 13, §1º, lista, entre outros, estes atos que não pagam custas nem emolumentos na Reurb-S:

• o primeiro registro da Reurb-S, que confere direitos reais aos beneficiários;
• o registro da legitimação fundiária;
• o registro da legitimação de posse e a sua conversão em propriedade;
• o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e do projeto, com a abertura de matrícula para cada unidade;
• a primeira averbação de construção residencial de até 70 m²;
• a aquisição do primeiro direito real sobre unidade derivada da Reurb-S;
• o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S;
• as certidões de registro dos atos acima.

O §2º do mesmo artigo vai além: o oficial de registro de imóveis não pode exigir comprovante de pagamento de tributos para esses atos. Quem tem recibo de compra e venda de lote em loteamento irregular costuma ser o beneficiário típico.

Na capital, o manual da Reurb da Prefeitura de São Paulo adota o corte de cinco salários mínimos de renda familiar para a Reurb-S, na linha do teto federal (Decreto 9.310/2018). A Lei Municipal 17.734/2022 e o Decreto Municipal 63.857/2024 regulam o procedimento na cidade. O salário mínimo de 2026 é R$ 1.621,00 (Decreto 12.797/2025); por isso o corte de cinco salários equivale hoje a cerca de R$ 8.105,00 por mês (cálculo nosso, porque o manual não traz o valor em reais). Confira a faixa no dia em que for pedir, porque ela acompanha o salário mínimo.

Quem pode pedir a Reurb-S?

Segundo o manual da Prefeitura, podem requerer a Reurb o Município, os próprios beneficiários (individualmente ou por associação de moradores), proprietários, loteadores e incorporadores, a Defensoria Pública e o Ministério Público. O pedido parte do núcleo, não do lote isolado. Por isso o primeiro passo é saber se a sua rua já tem processo aberto na Prefeitura ou se vale juntar os vizinhos para pedir.

O cartório cobra alguma coisa?

Na Reurb-S conduzida pelo Município, o manual informa que a Prefeitura arca com os produtos técnicos, inclusive as taxas do cartório. Há uma exceção: o lote que acabar classificado como Reurb-E (por exemplo, o do morador que tem mais de um lote, ou o imóvel não residencial) paga o registro. Desconfie de quem cobra para “liberar” uma escritura gratuita.

Inventário e divórcio em cartório podem ser gratuitos?

Sim. A Resolução 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) prevê que a gratuidade abrange as escrituras de inventário, partilha, divórcio, separação de fato e extinção de união estável consensuais (art. 6º, na redação da Resolução CNJ 571/2024). Para obtê-la, basta a declaração dos interessados de que não têm condições de arcar com os emolumentos (art. 7º). A escritura exige a presença de advogado ou defensor público, com nome e número da OAB no ato (art. 8º).

Na prática, quem herdou uma casa em São Paulo e tem renda baixa pode fazer o inventário extrajudicial sem pagar a escritura, desde que haja consenso entre os herdeiros. Desde a Resolução CNJ 571/2024, o inventário em cartório também é possível com herdeiro menor ou incapaz, com manifestação favorável do Ministério Público, e com testamento, nas condições da resolução. Confirme com o tabelionato a prática local. Havendo litígio, o caminho é judicial.

E quando o registro é feito por ordem do juiz?

Quem litiga com justiça gratuita (por exemplo, numa usucapião judicial) enfrenta uma segunda pergunta depois da sentença: quem paga o registro na matrícula? A Lei estadual 11.331/2002 (art. 9º, II) considera gratuitos os atos praticados em cumprimento de mandado judicial em favor do beneficiário da justiça gratuita, quando o juiz assim determina. O CPC, no art. 98, §1º, IX, inclui os emolumentos de notários e registradores entre as despesas cobertas.

Por precaução, vale que o pedido de gratuidade diga que ela alcança o registro da sentença. A pessoa natural tem a seu favor a presunção de veracidade da declaração de insuficiência (CPC, art. 99, §3º). O registrador, havendo dúvida fundada, pode pedir ao juízo a revogação total ou parcial do benefício, ou a sua substituição por parcelamento, depois de praticar o ato (CPC, art. 98, §8º).

Defensoria Pública

A Defensoria Pública do Estado de São Paulo atende, em regra, famílias com renda de até três salários mínimos por mês, limite que sobe para quatro em situações como família com mais de cinco pessoas, gasto comprovado com doença grave ou medicamento de uso contínuo e presença de pessoa com deficiência. Com o salário mínimo de R$ 1.621,00, três salários equivalem a R$ 4.863,00. A Defensoria também pode pedir a Reurb.

E se não tenho direito à gratuidade?

Então a escritura é paga, mas nem sempre pelo valor cheio. Para quem compra em programas habitacionais de interesse social ou financia pelo SFH, as notas das tabelas de emolumentos da Lei estadual 11.331/2002 preveem descontos percentuais, como 20% em programas sociais que atendam aos limites de área e valor, e 50% no registro do contrato de financiamento do SFH. Os valores são atualizados periodicamente, e por isso vale pedir o orçamento ao tabelionato antes de assinar.

Sobre o desconto de 50% nas custas na compra do primeiro imóvel, veja as condições no nosso texto sobre o desconto nas custas de cartório. E lembre que escritura sozinha não transfere a propriedade: sem registro na matrícula, o imóvel continua no nome do vendedor. A diferença entre escritura e registro merece atenção em qualquer um dos caminhos acima.

Qual caminho serve ao seu caso?

Uma forma simples de organizar a dúvida é perguntar três coisas, nesta ordem. O imóvel está num núcleo informal, como um loteamento irregular? Então a primeira consulta é à Prefeitura, sobre a Reurb-S. Há herança ou divórcio pendente? Então o cartório, com advogado e declaração de insuficiência. Existe ou vai existir processo judicial? Então o pedido de justiça gratuita precisa mencionar o registro.

Se a resposta for “nenhuma das anteriores”, o caso pode ser de regularização do imóvel por outra via, como a usucapião extrajudicial, que tem custos próprios.

A Caldeira Advogados Associados atua com regularização de imóveis e com direito imobiliário no Estado de São Paulo.

Para aprofundar

• Regularização de imóveis: guia completo para colocar o imóvel no seu nome
• Regularização fundiária (Reurb): o que é, como funciona e quem pode pedir
• Escritura e registro: qual a diferença e por que só a escritura não basta
• Como fazer a escritura de compra e venda de imóvel: passo a passo, documentos e custos
• Inventário extrajudicial e judicial: guia completo para transferir a herança

Perguntas frequentes

Existe escritura gratuita para quem tem baixa renda?

Existe nas hipóteses previstas em lei: Reurb-S, inventário e divórcio consensuais em cartório com declaração de insuficiência, e atos de cumprimento de decisão judicial com justiça gratuita. Na compra e venda comum, a baixa renda não dispensa o pagamento, mas alguns programas habitacionais têm emolumentos reduzidos.

A Reurb-S dispensa o pagamento de ITBI?

A lei diz que, nos atos da Reurb, o oficial de registro de imóveis não pode exigir comprovação de pagamento de tributos (Lei 13.465/2017, art. 13, §2º), de modo que a falta de recibo de imposto não impede o registro. Quanto à isenção do ITBI em si, ela depende da lei municipal, e a confirmação deve ser pedida à Prefeitura.

Quem decide se o meu bairro é Reurb-S?

A Reurb-S se aplica a núcleo ocupado predominantemente por população de baixa renda, declarado em ato do Poder Executivo municipal. Na capital, o manual da Prefeitura adota o corte de cinco salários mínimos de renda familiar. A consulta deve ser feita na Prefeitura ou na Subprefeitura da região.

Preciso de advogado para fazer inventário gratuito em cartório?

Sim. A Resolução CNJ 35/2007, art. 8º, exige a presença de advogado ou defensor público na escritura, com nome e número de inscrição na OAB. A gratuidade abrange os emolumentos do ato, e quem não puder pagar o advogado pode procurar a Defensoria Pública.

Quem não é de baixa renda também pode usar a Reurb?

Pode, na modalidade Reurb-E, que existe para os núcleos que não se enquadram como de interesse social. Nela não há a isenção do art. 13, §1º: os custos de registro seguem as regras do processo e da tabela de emolumentos.

Posso pedir a gratuidade em qualquer cartório de São Paulo?

Nos casos de inventário e divórcio em cartório, a escolha do tabelionato é livre e a declaração de insuficiência vale nos termos da Resolução CNJ 35/2007. Já nos atos decorrentes de processo judicial, se o registrador tiver dúvida fundada, pode pedir ao juízo a revogação total ou parcial do benefício ou o parcelamento, depois de praticar o ato (CPC, art. 98, §8º).