Direito Imobiliário
Título prenotado: o que significa a prenotação no registro de imóveis
Título prenotado significa que o documento entrou no protocolo do cartório e tem prioridade. Veja o prazo de 20 dias, a nota devolutiva e o que vem depois.
Título prenotado significa que o documento foi apresentado ao Registro de Imóveis e lançado no livro de protocolo, com número de ordem, data e hora. A partir desse momento ele tem prioridade sobre qualquer outro título apresentado depois para o mesmo imóvel, e o cartório passa a contar o prazo para registrar ou apontar o que falta (arts. 182, 186 e 188 da Lei 6.015/1973).
Prenotado ainda não é registrado. O imóvel só passa para o novo dono com o registro na matrícula (art. 1.245 do Código Civil), e a prenotação perde efeito se as exigências do cartório não forem cumpridas em 20 dias do protocolo (art. 205 da Lei 6.015/1973, com a redação da Lei 14.382/2022).
Pense na Carla, um caso hipotético e comum. Ela assinou a escritura do apartamento numa sexta-feira e levou o documento ao cartório de registro de imóveis na segunda. Na terça, entrou no site do cartório, digitou o número do protocolo e viu a palavra “prenotado”. Mandou mensagem ao corretor comemorando: “o apartamento já é meu”. Uma semana depois chegou uma nota devolutiva pedindo a certidão de casamento atualizada do vendedor. Se ela não resolver isso a tempo, perde a fila.
O que significa “título prenotado” no acompanhamento do cartório
Quem acompanha um pedido pela internet ou pelo balcão costuma ver o protocolo passar por algumas fases. Os nomes mudam de um cartório para outro, mas a sequência é parecida:
- prenotado ou protocolado: o título entrou no livro de protocolo e já tem prioridade;
- em análise ou em qualificação: o oficial está conferindo se o documento pode ser registrado;
- com exigência ou nota devolutiva: falta algum documento ou há algo a corrigir;
- reapresentado: o interessado devolveu o título com as exigências atendidas;
- registrado ou averbado: o ato foi lançado na matrícula, e é isso que produz o efeito definitivo;
- prenotação cancelada ou vencida: o prazo acabou sem o cumprimento das exigências, e a prioridade se perdeu.
Por isso “pedido prenotado” e “status prenotado” querem dizer a mesma coisa: o pedido está na fila, com lugar garantido, mas ainda não terminou.
Para que serve a prenotação
A prenotação organiza a fila do cartório e decide quem tem preferência. Todos os títulos apresentados recebem um número de ordem no protocolo (art. 182), e é esse número que determina a prioridade entre eles (art. 186).
Na prática, ela protege quem chega primeiro. Se o vendedor do apartamento da Carla tentasse vender o mesmo imóvel a outra pessoa, ou se um credor dele levasse uma penhora ao cartório no dia seguinte, a escritura dela seria examinada antes, porque foi prenotada antes.
Essa proteção vale enquanto a prenotação estiver em vigor. É por isso que o prazo importa tanto.
Qual é o prazo da prenotação
A Lei 14.382/2022 encurtou os prazos do registro de imóveis. Hoje a conta é esta:
| Etapa | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Registro ou emissão da nota devolutiva | Até 10 dias contados do protocolo | Art. 188 da Lei 6.015/1973 |
| Escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, averbação de construção, cancelamento de garantia, documento eletrônico enviado pelo Serp e título reapresentado com todas as exigências cumpridas, se não houver exigência nem falta de pagamento | Até 5 dias | Art. 188, § 1º, I a III |
| Cumprimento das exigências pelo interessado | A prenotação cai se o título não for registrado em 20 dias do protocolo por falta de atendimento às exigências | Art. 205 |
| Regularização fundiária de interesse social (Reurb-S) | A prenotação vale por 40 dias | Art. 205, parágrafo único |
| Discordância das exigências | O interessado pode pedir que o oficial leve a questão ao juiz (suscitação de dúvida), e a prenotação fica mantida até o trânsito em julgado da decisão | Arts. 198 e 203 |
Antes da Lei 14.382/2022, o prazo de validade da prenotação era de 30 dias. Muitos textos na internet ainda trazem esse número, mas ele não vale mais para os títulos comuns.
O que fazer quando chega uma nota devolutiva
A nota devolutiva é a lista do que o cartório precisa para registrar. Ela deve ser feita por escrito e de uma só vez, com os fundamentos de cada exigência.
O caminho é simples: providenciar o que foi pedido e reapresentar o título dentro do prazo da prenotação. Se a exigência depender de outra pessoa, como uma certidão do vendedor ou uma retificação na escritura, vale começar no mesmo dia, porque 20 dias passam rápido.
Se o prazo vencer, o título pode ser apresentado de novo, mas recebe um novo número de protocolo. A prioridade antiga se perde, e qualquer título apresentado nesse meio-tempo passa na frente.
E o dinheiro pago ao cartório?
Se o título prenotado não puder ser registrado, ou se o interessado desistir do registro, o cartório devolve o valor adiantado, descontando o que corresponde às buscas e à própria prenotação (art. 206 da Lei 6.015/1973).
Prenotação e compra de imóvel
O período entre a assinatura da escritura e o registro é o mais arriscado de toda a compra. Até o registro, o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser atingido por dívidas dele. Quanto antes a escritura for prenotada, mais cedo o comprador garante o lugar na fila.
O artigo sobre a diferença entre escritura e registro explica por que a escritura sozinha não transfere a propriedade. E o texto sobre o prazo para registrar a escritura mostra o que acontece quando o comprador demora.
Assessoria no registro de imóveis
A Caldeira Advogados Associados acompanha registros, notas devolutivas e procedimentos de dúvida nos cartórios do Litoral Norte e do Estado de São Paulo. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.
Para aprofundar
- Registro e averbação: qual a diferença
- O papel da matrícula do imóvel
- Como comprar imóvel com segurança
- Regularização de imóveis: guia completo
Perguntas frequentes
Título prenotado já está registrado?
Não. Prenotado quer dizer que o título entrou na fila do cartório e tem prioridade. O registro só acontece depois do exame do oficial, quando o ato é lançado na matrícula.
Quanto tempo depois de prenotado sai o registro?
Em regra, o cartório tem até 10 dias contados do protocolo para registrar ou apresentar as exigências, e até 5 dias nos casos mais simples, como a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, quando não há exigência a cumprir (art. 188 da Lei 6.015/1973).
O que acontece se a prenotação vencer?
O título perde a prioridade. Ele pode ser apresentado de novo, mas recebe outro número de protocolo, e quem apresentou um título nesse intervalo passa na frente.
A prenotação pode ser prorrogada?
Pode, nas situações previstas em lei. Quando o interessado pede a suscitação de dúvida, a prenotação fica mantida até o trânsito em julgado da decisão do juiz. Na usucapião extrajudicial, o prazo da prenotação fica prorrogado até o acolhimento ou a rejeição do pedido (art. 216-A, § 1º, da Lei 6.015/1973).
Como consultar se um título está prenotado?
Com o número do protocolo, no site do cartório ou no balcão de atendimento. Os pedidos feitos pela internet também podem ser acompanhados pelo portal do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis.
Conteúdo de caráter informativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento nº 205/2021. Não substitui a análise individualizada do caso por profissional habilitado.
Sobre o autor
Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), com mais de doze anos de atuação em usucapião, regularização de imóveis, due diligence e contratos imobiliários. Sócio da Caldeira Advogados Associados.
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