Como passar o imóvel de quem faleceu para o nome dos herdeiros

Para passar o imóvel de quem faleceu para o nome dos herdeiros, é preciso fazer o inventário e registrar o resultado na matrícula do imóvel. No inventário extrajudicial, o documento levado ao registro é a escritura pública de inventário e partilha. No judicial, é o formal de partilha ou, quando há um só herdeiro, a carta de adjudicação. Antes disso, o imóvel precisa estar registrado em nome do falecido. Se ele só tinha uma escritura antiga, sem registro, ela precisa ser registrada antes ou junto com a partilha. Se tinha apenas um contrato ou a posse, partilham-se os direitos, e a propriedade é regularizada depois.

A dúvida costuma surgir quando a família procura a escritura do imóvel e não encontra. Ou encontra uma escritura de décadas atrás e pensa que basta “trocar o nome”. O caminho tem algumas etapas, mas cada uma é bem definida.

Passo 1: descobrir em que situação está o imóvel

Peça no Registro de Imóveis a certidão atualizada da matrícula ou, se o imóvel for antigo e ainda não tiver matrícula, da transcrição. Ela mostra em nome de quem o imóvel está registrado, se há hipoteca, penhora ou outro ônus e se a construção está averbada. Veja como tirar a matrícula pela internet.

Três situações são as mais comuns:

• O imóvel está registrado em nome do falecido. O caminho é direto: inventário e registro da partilha.
• Há escritura de compra em nome do falecido, mas não registrada. A escritura precisa ser registrada antes, ou junto com a partilha.
• Não há escritura nem registro, só contrato ou posse. Os direitos entram no inventário, e a propriedade é regularizada depois. Veja inventário de imóvel não regularizado.

Passo 2: obter a segunda via da escritura, se preciso

A escritura pública fica arquivada no tabelionato onde foi lavrada. Qualquer pessoa pode pedir uma certidão dela, que tem o mesmo valor da original, sem precisar justificar o pedido. Basta indicar o tabelionato, o nome das partes e, se possível, o livro e a folha ou a data aproximada.

Quando a família não sabe onde a escritura foi feita, a matrícula costuma indicar o tabelionato, o livro e a folha. A Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados (Censec) também permite localizar escrituras lavradas nos últimos anos.

Passo 3: fazer o inventário

O inventário apura os bens, os herdeiros e as dívidas e define quem fica com o imóvel. Pode ser feito no cartório, quando todos estão de acordo, ou na Justiça. Os requisitos, os documentos e o imposto estão no guia completo do inventário.

Passo 4: pagar o ITCMD

O imposto da herança precisa estar pago, ou reconhecida a isenção, antes da escritura de inventário e, no inventário judicial comum, antes da sentença de partilha. No arrolamento sumário, o formal pode ser expedido antes, e a Fazenda cobra o imposto depois. De todo modo, o Registro de Imóveis confere o pagamento antes de registrar a partilha.

Passo 5: registrar a partilha na matrícula

Com a escritura de inventário ou o formal de partilha em mãos, os herdeiros apresentam o título ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel e pagam os emolumentos. O oficial examina o título e registra a transmissão aos herdeiros. Se o imóvel tiver ficado para vários herdeiros, cada um aparece na matrícula com sua fração.

Antes do registro da partilha, o Registro pode exigir outras averbações, como o casamento ou o divórcio do falecido e a construção descrita no título que ainda não consta da matrícula. Se houver hipoteca já quitada, vale aproveitar para cancelá-la, embora ela não impeça o registro. Veja matrícula desatualizada.

E se o falecido vendeu o imóvel e não passou a escritura?

Nesse caso, quem precisa do documento é o comprador, e não os herdeiros. Os herdeiros, por meio do inventariante, podem outorgar a escritura ao comprador, com autorização judicial ou nas condições admitidas no inventário extrajudicial. Se não houver colaboração, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória. Esse caso está detalhado em comprei uma casa sem escritura e o dono faleceu.

Perguntas frequentes

Preciso de nova escritura para cada herdeiro?

Não. A escritura de inventário ou o formal de partilha serve para todos os herdeiros e para todos os imóveis partilhados, mas deve ser registrada em cada matrícula.

O imóvel pode ficar em nome de um só herdeiro?

Sim, se a partilha assim definir, com compensação aos demais em outros bens ou em dinheiro, ou se os outros herdeiros cederem a ele seus direitos. A renúncia pura e simples não escolhe destinatário: a parte do renunciante vai para os demais herdeiros da mesma classe (art. 1.810), e a renúncia abrange a herança inteira, nunca um bem só (art. 1.808). A renúncia em favor de um herdeiro determinado equivale a uma cessão e gera novo imposto. A partilha desigual também pode gerar imposto sobre o excesso.

Quanto tempo leva o registro da partilha?

O Registro de Imóveis tem, em regra, 10 dias contados do protocolo para registrar o título ou apresentar exigências (art. 188 da Lei 6.015/1973). O que costuma demorar são as etapas anteriores: documentos, imposto e averbações pendentes.

Posso vender o imóvel antes de registrar a partilha?

A venda feita pelos herdeiros em nome próprio depende do registro da partilha. Antes disso, é possível vender com alvará judicial, com autorização na escritura de inventário extrajudicial ou por cessão de direitos hereditários.

Para entender o quadro completo

O passo a passo do inventário está no guia completo do inventário extrajudicial e judicial.

Se a família tem dúvida por onde começar, comece pela certidão da matrícula. Em poucos dias ela chega, e é a partir dela que se descobre se o caminho é curto ou se há etapas anteriores a resolver.