Multipropriedade: o que é, como funciona e como desistir do contrato

Multipropriedade é o regime em que várias pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma de uma fração de tempo, e usam o imóvel de forma alternada (art. 1.358-C do Código Civil). Cada fração tem no mínimo 7 dias por ano e matrícula própria no Registro de Imóveis, e o dono pode vender, alugar ou dar a fração em garantia (arts. 1.358-E, § 1º, e 1.358-I do Código Civil e art. 176, § 10, da Lei 6.015/1973).

Para quem comprou e quer sair, há três caminhos: o arrependimento em 7 dias, a venda da fração e a rescisão do contrato com devolução de parte do que foi pago. O percentual que a empresa pode reter na rescisão ainda divide os tribunais.

Imagine o casal Renata e Paulo, um caso hipotético. Nas férias num resort, aceitaram um convite para “conhecer o empreendimento” em troca de um jantar. Três horas depois, saíram da sala de vendas com um contrato de multipropriedade assinado e a entrada no cartão de crédito. Em casa, refizeram a conta das parcelas e da taxa anual de manutenção. O contrato tinha sido assinado havia quatro dias.

O que é multipropriedade

A Lei 13.777/2018 incluiu a multipropriedade no Código Civil. Cada multiproprietário é dono de uma fração de tempo, de no mínimo 7 dias seguidos ou intercalados por ano, que pode ser fixa, flutuante ou mista (art. 1.358-E, § 1º).

O imóvel não pode ser dividido, nem é cabível ação para extinguir o condomínio (art. 1.358-D). Cada fração de tempo ganha matrícula própria, além da matrícula do imóvel, e pode ter inscrição própria no IPTU (art. 176, §§ 10 e 11, da Lei 6.015/1973).

A Lei de Incorporações e o Código de Defesa do Consumidor se aplicam de forma supletiva e subsidiária (art. 1.358-B).

Multipropriedade é o mesmo que time sharing?

Na conversa de vendas os dois nomes se misturam, mas a diferença jurídica é grande.

Antes mesmo da lei, o STJ já tratava a multipropriedade imobiliária, que chamou de time-sharing, como direito real (REsp 1.546.165/SP, 3ª Turma, 2016). O nome usado na venda não resolve a dúvida. Por isso, antes de assinar, vale pedir o número da matrícula da fração.

Direitos e deveres do multiproprietário

O multiproprietário pode usar o imóvel no seu período, alugar ou emprestar a fração, vendê-la ou dá-la em garantia, avisando o administrador, e votar nas assembleias quando estiver em dia (art. 1.358-I).

Em troca, paga a contribuição condominial mesmo que não use o imóvel e responde pelos danos que causar (art. 1.358-J). A convenção do condomínio define o número máximo de ocupantes, o fundo de reserva e as multas (art. 1.358-G).

Como vender a fração

A venda da fração não depende de autorização dos outros multiproprietários. Só existe direito de preferência se o instrumento de instituição ou a convenção o preverem (art. 1.358-L, § 1º).

Quem compra uma fração deve exigir a declaração de que não há dívidas de condomínio. Sem ela, o comprador responde junto com o vendedor pelas contribuições atrasadas (art. 1.358-L, § 2º).

Como desistir do contrato

Arrependimento em 7 dias

O Código de Defesa do Consumidor dá 7 dias para desistir dos contratos assinados fora do estabelecimento comercial, com devolução imediata e corrigida de tudo o que foi pago (art. 49). Há decisões que aplicam essa regra às vendas feitas em sala montada em hotel ou evento, mas o ponto é discutido. Em incorporação, a Lei 4.591/1964 dá o mesmo prazo para contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, com devolução inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10).

O pedido deve ser feito por escrito, de preferência por carta com aviso de recebimento ou por notificação, dentro do prazo. No caso de Renata e Paulo, havia tempo.

Rescisão depois dos 7 dias

Passado o prazo de arrependimento, o comprador ainda pode pedir a rescisão, mas a empresa retém parte do valor pago. Quanto ela pode reter é o ponto mais discutido.

A Lei 13.786/2018 permite descontar a corretagem e reter até 25% do valor pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação (art. 67-A, I e II e § 5º, da Lei 4.591/1964). A lei trata de incorporação, mas há tribunais estaduais que aplicam essas regras à multipropriedade.

No STJ, o tema não está pacificado. Há decisões que limitam a retenção a 25% nas relações de consumo e decisões que admitem os 50% previstos na lei quando há patrimônio de afetação e cláusula expressa. O resultado ainda depende do contrato e do caso.

Vender a fração

Para quem já pagou boa parte do contrato, vender a fração a outra pessoa pode render mais do que a rescisão com retenção. A venda depende só de encontrar um comprador e de quitar ou transferir as obrigações da fração.

E se eu parar de pagar a taxa de manutenção?

A contribuição condominial continua devida mesmo que o multiproprietário não use o imóvel. Se ficar em atraso, a fração pode ser adjudicada ao condomínio edilício em processo judicial (art. 1.358-S). Quando o imóvel está num sistema de locação com administração única, a convenção pode prever que o devedor fique impedido de usar o imóvel e que a renda da fração dele pague a dívida (art. 1.358-S, parágrafo único).

A renúncia à fração só é possível em favor do condomínio e só para quem está em dia com as contribuições e os tributos (art. 1.358-T).

Cuidados antes de assinar

Algumas perguntas simples evitam a maior parte dos problemas:

• a fração tem matrícula própria no Registro de Imóveis?
• o empreendimento já tem a incorporação registrada, se ainda está em obra?
• quanto é a taxa anual de manutenção e como ela é reajustada?
• quais são as regras de rescisão e o percentual de retenção no contrato?

O guia sobre incorporação imobiliária explica o registro do empreendimento, e o artigo sobre contrato de compra e venda de imóvel mostra as cláusulas que merecem atenção.

Assessoria em multipropriedade

A Caldeira Advogados Associados analisa contratos de multipropriedade e acompanha pedidos de desistência e rescisão no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Incorporação imobiliária: o que é e como funciona
• Como comprar imóvel com segurança
• Contrato de compra e venda de imóvel: os itens que não podem faltar

Perguntas frequentes

Multipropriedade vale a pena?

Depende do uso que a família vai fazer e dos custos totais. Antes de assinar, some as parcelas, a taxa anual de manutenção e o custo de uso em alta temporada, e compare com o custo de se hospedar em hotel nas mesmas datas.

Posso cancelar a multipropriedade em 7 dias?

Em regra, sim, se o contrato foi assinado fora do estabelecimento da empresa, como numa sala de vendas em hotel ou evento, embora o ponto ainda seja discutido. A desistência deve ser comunicada por escrito dentro do prazo, e tudo o que foi pago deve ser devolvido (art. 49 do Código de Defesa do Consumidor).

Quanto a empresa pode reter se eu desistir depois dos 7 dias?

A lei de distratos fala em até 25%, ou até 50% com patrimônio de afetação, além da corretagem. No STJ, há decisões nos dois sentidos, e o resultado depende do contrato e do caso.

Preciso continuar pagando a taxa de manutenção se não uso o imóvel?

Sim. A contribuição é devida mesmo por quem não usa sua fração de tempo (art. 1.358-J do Código Civil). O atraso pode levar à adjudicação da fração pelo condomínio.

Posso vender minha fração de multipropriedade?

Pode. A venda não depende de autorização dos demais multiproprietários, salvo direito de preferência previsto no instrumento de instituição ou na convenção (art. 1.358-L do Código Civil).