Unificação de matrículas: como juntar dois terrenos em um só

A unificação de matrículas é o pedido feito ao Registro de Imóveis para que dois ou mais terrenos vizinhos, do mesmo dono, passem a ter uma única matrícula, com número novo. A Lei de Registros Públicos chama esse ato de fusão (art. 234 da Lei 6.015/1973), e as matrículas antigas são encerradas.

Os dois requisitos principais são simples de enunciar: os imóveis precisam ser contíguos e pertencer exatamente às mesmas pessoas. O trabalho está em provar isso ao cartório e em resolver, antes do pedido, o que estiver fora do lugar.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Ele comprou dois lotes lado a lado num loteamento, com dez anos de diferença entre uma compra e outra. Construiu a casa no meio, com a sala sobre a divisa. A prefeitura já cobra um único IPTU, mas no cartório continuam existindo duas matrículas. Quando ele quis financiar uma reforma dando o imóvel em garantia, o banco pediu a construção averbada, e a averbação esbarrou num problema: a casa estava em cima de dois imóveis diferentes.

O que diz a lei sobre a fusão e a unificação?

O art. 234 da Lei 6.015/1973 permite que o proprietário de dois ou mais imóveis contíguos, com matrículas autônomas, peça a fusão delas em uma só. A nova matrícula recebe outro número e as primitivas são encerradas.

O art. 235 acrescenta outras hipóteses de unificação com abertura de matrícula única:

1. imóveis que ainda estão em transcrições antigas, do sistema anterior à Lei 6.015/1973 (inciso I);
2. imóveis que estão parte em transcrição e parte em matrícula (inciso II);
3. imóveis contíguos com imissão provisória na posse registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de entidades delegadas ou contratadas por eles, e a respectiva cessão e promessa de cessão (inciso III, com a redação da Lei 14.620/2023).

A terceira hipótese é exclusiva do poder público. Ela só vale para imóveis em área urbana ou de expansão urbana, para programas habitacionais ou de regularização fundiária, e essa finalidade deve constar do requerimento (art. 235, § 2º). Nesse caso, a unificação pode abranger também matrículas ou transcrições de imóveis vizinhos aos que foram objeto da imissão (art. 235, § 3º).

Para o particular, o que interessa são o art. 234 e os incisos I e II do art. 235.

Quais são os requisitos da unificação de matrículas?

Os terrenos precisam ser contíguos

Contíguo é o imóvel que encosta no outro. Se entre os dois terrenos passa uma rua, uma viela, um córrego ou uma faixa que pertence a outra pessoa, não há contiguidade e a unificação não é possível.

A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo declarou nula uma fusão feita sobre dois imóveis separados pelo leito de um antigo córrego, que havia sido excluído das áreas na apuração judicial (Processo CG nº 726/2005, parecer aprovado em 2006). Por isso o registrador examina a contiguidade com atenção.

Os proprietários precisam ser os mesmos

A lei fala em imóveis “pertencentes ao mesmo proprietário”. Se um lote está só em nome do Sérgio e o outro em nome do Sérgio e do irmão, os titulares são diferentes e o pedido não passa.

O mesmo vale para as frações. Se os dois terrenos são de duas pessoas, mas num deles cada uma tem metade e no outro uma tem 70% e a outra 30%, a unificação obrigaria a definir uma nova proporção para o imóvel inteiro. Isso equivale a transferir parte da propriedade de um para outro, e transferência se faz por escritura, com o imposto correspondente.

Havendo mais de um dono, todos assinam o requerimento. As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo dizem que o pedido de apenas um dos condôminos não deve ser aceito (Tomo II, Capítulo XX, item 75.2).

Casais merecem atenção à parte. Um terreno herdado antes do casamento e outro comprado durante o casamento, no regime da comunhão parcial, podem ter titularidades diferentes aos olhos do cartório. Vale conferir o regime de bens e a forma de aquisição de cada um antes de preparar o pedido.

A área descrita precisa ser a área real

As Normas de Serviço paulistas pedem rigorosa cautela na verificação da área, das medidas e das confrontações na fusão de matrículas, para evitar que a unificação sirva de atalho a uma retificação sem o procedimento legal (item 75 do Capítulo XX). Também não admitem a fusão instruída apenas com um memorial simples, que dificulte a conferência (item 75.3).

Na prática, o pedido vai com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a responsabilidade técnica recolhida. Esses documentos devem permitir identificar as áreas originais e como elas se encaixam na área nova (item 75.6).

Se a medição mostrar que o terreno real é diferente do que está nas matrículas, a correção vem antes. O artigo sobre o que é necessário para fazer retificação de área explica esse procedimento, que pode ser feito no próprio cartório.

Precisa de aprovação da prefeitura?

A lei federal não exige. A Lei 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano, regula o loteamento e o desmembramento (art. 2º) e não fala em remembramento. As Normas de Serviço de São Paulo dizem apenas que é recomendável instruir o pedido com prova de autorização da prefeitura, que pode ser a planta aprovada da construção feita sobre o imóvel resultante (item 75.1).

Isso não encerra a questão. Muitos municípios têm, no seu código de obras ou na lei de uso do solo, um procedimento próprio de remembramento ou de unificação de lotes. E o cadastro do IPTU é da prefeitura: depois da nova matrícula, alguém precisa pedir a unificação das inscrições municipais, se isso ainda não foi feito. O caminho mais seguro é consultar o setor de aprovação de projetos do município antes de começar.

No caso do Sérgio, a ordem faz diferença. Se ele aprovar na prefeitura um projeto da casa sobre o lote unificado, essa aprovação pode servir também de prova da autorização municipal para a unificação, e depois o habite-se permite averbar a construção numa matrícula só.

E se um dos terrenos tem hipoteca, penhora ou outro ônus?

Ônus diferentes nas matrículas são um dos motivos mais comuns de recusa. A garantia do credor recai sobre um imóvel determinado. Se esse imóvel desaparece dentro de outro maior, o credor perde a referência do que lhe foi dado em garantia.

Por isso, com hipoteca registrada em um dos imóveis, o cartório exige a anuência do credor. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve a recusa de uma unificação feita sem essa concordância (Apelação Cível nº 70048401335, 17ª Câmara Cível, 2012).

O raciocínio vale para outros direitos registrados. Em 2025, a 1ª Vara de Registros Públicos da Capital paulista reconheceu como falha a unificação de nove imóveis sem a anuência do compromissário comprador, titular de direito real de aquisição registrado, e aplicou advertência ao oficial (processo nº 0043851-46.2024.8.26.0100).

Para saber o que pesa sobre cada terreno, peça a certidão atualizada de cada matrícula. O texto sobre como saber se um imóvel está penhorado mostra onde essas informações aparecem.

Proprietários diferentes: como tornar a propriedade comum?

Quando os titulares não coincidem, a solução é igualar a propriedade antes da unificação. Algumas formas:

• um dos donos compra ou recebe em doação a parte do outro, e o terreno passa a ser só dele;
• os donos fazem permuta de frações, de modo que os dois terrenos fiquem com as mesmas pessoas e as mesmas proporções;
• no caso de herança, a partilha pode atribuir os dois imóveis aos mesmos herdeiros, na mesma proporção.

Cada uma dessas operações é uma transmissão, com título próprio (escritura ou formal de partilha), registro e imposto. Na compra e na permuta incide o ITBI; na doação e na herança, o ITCMD, que é imposto estadual (art. 155, I, da Constituição Federal). Só depois disso o pedido de unificação fica de pé.

A unificação paga ITBI?

Não. O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos (art. 156, II, da Constituição Federal). Na unificação, o dono continua o mesmo e nada é transmitido. O imposto só aparece nas operações preparatórias descritas acima, quando houver. O artigo você precisa pagar ITBI? trata das hipóteses de incidência.

O que se paga ao cartório são os emolumentos da abertura da nova matrícula e dos atos de encerramento, que seguem a tabela estadual.

Imóvel rural: o que muda?

No imóvel rural, a lei usa a palavra remembramento, e entra em cena o georreferenciamento. A Lei 10.267/2001 alterou a Lei de Registros Públicos para exigir, no desmembramento, no parcelamento e no remembramento de imóveis rurais, memorial descritivo com as coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, assinado por profissional habilitado (art. 176, § 3º, da Lei 6.015/1973).

Os prazos para essa exigência ficam a cargo do Poder Executivo. O Decreto nº 12.689/2025 alterou o Decreto nº 4.449/2002, acabou com o escalonamento por tamanho de área e adiou a exigência para 2029. Em maio de 2026, porém, uma liminar da 3ª Vara Federal Cível do Maranhão, em ação popular (processo nº 1086967-47.2025.4.01.3700), suspendeu em parte o decreto e restabeleceu a exigência para imóveis cujos prazos já tinham vencido pelo cronograma anterior. Como a questão ainda pode mudar, convém confirmar com o cartório a regra em vigor na data do pedido. Mesmo assim, a descrição das áreas precisa ser segura para o cartório, e costuma compensar fazer o georreferenciamento já na unificação, para não refazer o levantamento numa venda futura. O artigo sobre o que é o georreferenciamento explica o procedimento e a certificação no Incra.

Depois da nova matrícula, o cadastro rural também precisa ser atualizado, para que o CCIR e o ITR passem a refletir um imóvel só.

Passo a passo da unificação de matrículas

1. Peça certidões atualizadas de todas as matrículas ou transcrições envolvidas.
2. Confira se os titulares e as frações são idênticos e se há ônus em algum dos imóveis.
3. Resolva as pendências: escritura para igualar a propriedade, anuência de credores, baixa de penhora.
4. Contrate a medição. Se a área real não bater com a das matrículas, faça antes a retificação.
5. Consulte a prefeitura sobre a exigência de aprovação de remembramento e, se possível, obtenha a autorização ou a planta aprovada.
6. Protocole no Registro de Imóveis o requerimento assinado por todos os proprietários, com os documentos técnicos.
7. Com a nova matrícula aberta, peça a unificação do cadastro municipal e, sendo o caso, a averbação da construção.

Quando os imóveis pertencem a cartórios diferentes, porque a divisa das circunscrições passa entre eles, o caso exige análise específica junto aos dois registros.

Quais documentos levar ao cartório?

• requerimento de unificação assinado por todos os proprietários (o cartório pode exigir firma reconhecida);
• documentos pessoais dos proprietários e, se casados, certidão de casamento;
• certidões atualizadas das matrículas ou transcrições;
• planta e memorial descritivo da área unificada, com as áreas de origem identificadas, assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
• autorização da prefeitura ou planta aprovada, quando houver;
• anuência dos credores ou titulares de direitos registrados, quando houver;
• para imóvel rural, CCIR, comprovantes do ITR e, conforme o caso, a certificação do georreferenciamento.

Cada cartório pode pedir algo a mais conforme a situação concreta. Se faltar algo, ele emite uma nota de exigência dizendo exatamente o quê.

Para o Sérgio, a lista ficou curta: os dois lotes estavam em nome dele, sem ônus, e a medição bateu com as matrículas. O trabalho maior foi a aprovação do projeto na prefeitura, que serviu para as duas coisas.

Atuação do escritório em unificação e regularização

A Caldeira Advogados Associados atua em unificação e desmembramento de matrículas, retificação de área e regularização registral de imóveis urbanos e rurais no Estado de São Paulo. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Qual o papel da matrícula do imóvel durante a regularização
• Como fazer um desmembramento legalizado
• Qual a diferença entre registro e averbação

Perguntas frequentes

Posso unificar dois terrenos que não são vizinhos?

Não. A lei exige que os imóveis sejam contíguos (art. 234 da Lei 6.015/1973). Se houver rua, córrego ou terreno de outra pessoa entre eles, cada um continua com a sua matrícula.

Quanto tempo leva a unificação de matrículas?

Com a documentação completa, o cartório analisa o pedido dentro do prazo legal de registro. O tempo maior costuma estar antes do protocolo: medição, aprovação na prefeitura, retificação ou anuência de credores.

A unificação muda o IPTU?

A unificação no cartório não altera sozinha o cadastro municipal. O proprietário precisa pedir à prefeitura a unificação das inscrições, conforme as regras do município.

Dá para unificar um terreno com hipoteca?

Dá, desde que o credor hipotecário concorde. Sem a anuência dele, o cartório recusa o pedido, porque a garantia perderia a referência ao imóvel original.

Depois de unificar, posso dividir de novo?

Pode, mas será um novo desmembramento, com as exigências municipais de parcelamento do solo e a abertura de novas matrículas. Por isso vale planejar o uso do terreno antes de unificar.