Ação revisional de aluguel: quando pedir e como o juiz fixa o novo valor

A ação revisional de aluguel serve para ajustar o aluguel ao preço de mercado quando locador e inquilino não chegam a um acordo, e pode ser proposta por qualquer um dos dois depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor (art. 19 da Lei 8.245/1991). O juiz fixa o novo aluguel, em regra, com base em perícia, e o valor definido na sentença vale desde a citação.

O reajuste anual pelo índice do contrato é outra coisa. Ele só repõe a inflação medida pelo índice escolhido, e muitas vezes o aluguel corrigido fica acima ou abaixo do que o mercado paga por um imóvel parecido. É essa distância que a revisional corrige.

Imagine a Célia, um caso hipotético. Em 2020 ela alugou uma sala comercial em Santo André por R$ 3.000, com reajuste anual pelo IPCA. Com as correções, o aluguel chegou a R$ 3.800. Salas iguais no mesmo prédio estão alugadas por cerca de R$ 5.000. O inquilino não aceita renegociar, e a Célia quer saber se o juiz pode mudar o valor.

Reajuste, revisão e renovação: qual a diferença?

Algumas situações costumam ser confundidas, e cada uma tem regra própria.

O reajuste é a correção periódica prevista no contrato, por um índice de preços. Acontece automaticamente, sem ação judicial.

A revisão muda o próprio valor do aluguel para alinhá-lo ao mercado. Pode ser feita por acordo a qualquer tempo (art. 18) ou, sem acordo, pela ação revisional, depois de três anos (art. 19).

A renovação é própria da locação comercial: o inquilino que preenche os requisitos do art. 51 pede, na ação renovatória, um novo contrato, e o aluguel do novo período também é ajustado ao mercado.

Como funciona o reajuste anual?

A lei deixa as partes livres para combinar o valor do aluguel. Proíbe apenas fixá-lo em moeda estrangeira e vinculá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). A periodicidade mínima vem de outra lei: a Lei 10.192/2001 declara nula qualquer cláusula de reajuste ou correção com intervalo inferior a um ano (art. 2º, § 1º).

O índice é escolha do contrato. Os mais comuns são o IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas, e o IPCA, calculado pelo IBGE. Os dois medem coisas diferentes e às vezes se distanciam muito: em 2020 e 2021, o IGP-M subiu bem acima do IPCA, e muitos inquilinos viram o aluguel corrigido passar do valor de mercado.

Nessa hora, a primeira saída é a negociação. O art. 18 permite que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel, e também que incluam ou troquem a cláusula de reajuste. Um aditivo assinado por ambos resolve. A revisional entra em cena quando a conversa não avança.

Quando cabe a ação revisional de aluguel?

O requisito central é o tempo: três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior que fixou o aluguel (art. 19). Esse prazo vale para locação residencial e não residencial, e conta mesmo que o contrato ainda esteja no prazo determinado.

O que reinicia a contagem é um acordo sobre o valor do aluguel. Pela redação do art. 19, o reajuste anual aplicado pelo índice já previsto no contrato não é um novo acordo, porque apenas cumpre a cláusula original. Já um aditivo que mudou o valor, ou uma renegociação documentada, abre novo prazo de três anos a partir da sua data. Uma revisional anterior também reinicia a contagem, que a doutrina costuma fazer a partir da citação naquela ação, data desde a qual vale o aluguel nela fixado (art. 69).

Há um impedimento expresso. Não cabe ação revisional enquanto estiver correndo prazo para desocupação do imóvel, seja o da notificação de retomada, seja o combinado entre as partes ou fixado pelo juiz (art. 68, § 1º). O inquilino que já recebeu a notificação para sair não pode, nesse período, pedir a redução do aluguel.

Qualquer das partes pode propor a ação. O locador pede o aumento, quando o aluguel ficou abaixo do mercado. O inquilino pede a redução, quando ficou acima.

Como funciona o processo?

A Lei 8.245/1991 manda aplicar à revisional o rito sumário. Como o Código de Processo Civil de 2015 extinguiu esse rito, segue-se o procedimento comum com as regras especiais da própria Lei do Inquilinato (art. 1.049, parágrafo único, do CPC). As principais estão no art. 68.

A petição inicial indica o valor pretendido

Quem propõe a ação diz, desde logo, qual aluguel quer ver fixado (art. 68, I). É comum juntar um laudo de avaliação ou pesquisa de imóveis semelhantes na mesma região. Pedir um valor fora da realidade não ajuda, porque o aluguel provisório é calculado sobre esse pedido e a perícia vai conferi-lo.

O aluguel provisório

Se houver pedido, o juiz fixa um aluguel provisório, devido desde a citação, com base nos elementos apresentados pelas partes (art. 68, II). Há limites:

• Na ação do locador, o provisório não pode passar de 80% do valor pedido.
• Na ação do inquilino, o provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.

O réu pode pedir que o provisório seja revisto, até a audiência, apresentando os seus próprios elementos. Esse pedido interrompe o prazo para recorrer da decisão que fixou o provisório (art. 68, III e V). Durante o processo, o provisório continua sendo reajustado na periodicidade do contrato ou da lei (art. 68, § 2º).

Contestação, conciliação e perícia

Na contestação, o réu que discorda do valor pedido deve apresentar uma contraproposta. O juiz tenta a conciliação e, não havendo acordo, determina a perícia, se necessária (art. 68, IV). Na prática, a perícia é a regra: um avaliador nomeado pelo juiz vistoria o imóvel e compara o aluguel com o de imóveis semelhantes na mesma região.

Como o juiz fixa o novo valor?

O critério é o preço de mercado, que a lei menciona expressamente no art. 19. O perito leva em conta a localização, o tamanho, o estado de conservação e o aproveitamento do imóvel, e compara com ofertas e contratos de imóveis parecidos. As partes podem indicar assistentes técnicos e questionar o laudo.

As melhorias feitas no imóvel também entram na conta. A Corte Especial do STJ decidiu que, na revisional de locação comercial, o aluguel deve refletir o valor do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões feitas pelo inquilino com autorização do locador (EREsp 1.411.420/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 3/6/2020). As partes podem combinar outra solução no contrato, como abater o custo da obra dos aluguéis. O artigo sobre benfeitorias no imóvel alugado trata dessas cláusulas.

Quando o pedido é do locador, a sentença pode ainda mudar a periodicidade do reajuste e adotar outro índice (art. 69, § 1º).

Desde quando vale o novo aluguel?

O aluguel fixado na sentença retroage à data da citação (art. 69). As diferenças acumuladas durante o processo, descontados os provisórios já pagos, são corrigidas e passam a ser exigíveis depois do trânsito em julgado. A cobrança é feita nos próprios autos da revisional (art. 69, § 2º).

Se o aluguel definitivo ficar abaixo do provisório, a conta se inverte, e quem pagou a mais tem crédito a compensar.

Um exemplo em números

Voltando à Célia, com aluguel vigente de R$ 3.800 e pedido de R$ 5.000:

Se o processo levar 18 meses entre a citação e a sentença, a diferença acumulada, nesse exemplo, seria de R$ 10.800, mais correção.

E se as partes decidirem encerrar a locação?

Durante a revisional, locador e inquilino podem fazer um acordo de desocupação. O juiz o homologa, e, se o imóvel não for entregue na data combinada, ele é executado por mandado de despejo (art. 70). Para o inquilino que não aceita o novo valor, é uma forma de sair com prazo certo.

Revisão por fato imprevisível: a pandemia e o Código Civil

Além da revisional do art. 19, o Código Civil permite corrigir o valor da prestação quando, por motivo imprevisível, surge desproporção manifesta entre o valor devido e o do momento do pagamento (art. 317), e admite a resolução ou a modificação do contrato quando um acontecimento extraordinário e imprevisível torna a prestação excessivamente onerosa para uma parte, com extrema vantagem para a outra (arts. 478 a 480). Aqui o fundamento é o desequilíbrio causado por um fato novo e extraordinário.

A pandemia de covid-19 levou esse debate aos tribunais. A 4ª Turma do STJ manteve a redução de 50% do aluguel, por três meses, de um espaço de coworking que teve queda de receita superior a 27% enquanto a locadora mantinha o valor integral (REsp 1.984.277/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 16/8/2022). Na mesma decisão, o relator lembrou que a revisão por causa da pandemia não é automática e depende da natureza do contrato e da conduta das partes.

O Código Civil também reforça esse cuidado. Nos contratos civis e empresariais, a revisão contratual só ocorre de maneira excepcional e limitada (art. 421-A, III, incluído pela Lei 13.874/2019). Quem pede precisa provar o fato, o impacto concreto no seu caso e a desproporção que ele causou.

Revisional ou renovatória?

Na locação comercial, as duas ações podem levar a um aluguel novo, mas têm objetivos e prazos diferentes. Para entender os requisitos, vale ler sobre o contrato de locação comercial.

A renovatória é ação do inquilino. Ela exige contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo (ou soma de contratos ininterruptos) de cinco anos e pelo menos três anos de exploração do mesmo ramo (art. 51). Precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de perder o direito (art. 51, § 5º). Nela, o locador pode pedir na contestação um aluguel provisório de até 80% do valor que pretende, a vigorar desde o primeiro mês do novo contrato (art. 72, § 4º).

A revisional não renova nada. Ela só ajusta o valor do contrato em curso, depois de três anos. Um inquilino comercial pode estar sujeito a uma revisional no meio do contrato e, mais tarde, propor a renovatória no prazo certo.

A resposta para a Célia

O contrato da Célia é de 2020, e não houve acordo posterior sobre o valor; os reajustes pelo IPCA não reiniciam a contagem. O prazo de três anos já passou. Ela pode propor a revisional, indicar R$ 5.000 como aluguel pretendido, com base em avaliação de salas semelhantes, e pedir aluguel provisório de até R$ 4.000.

O valor final dependerá da perícia. Se o perito concluir que o mercado paga R$ 4.600, esse será o aluguel a partir da citação, e as diferenças serão cobradas no próprio processo. Antes de ajuizar, convém conferir se não há notificação de desocupação em curso e se o contrato não traz cláusula específica sobre o valor das melhorias feitas pelo inquilino.

Assessoria em locação de imóveis

A Caldeira Advogados Associados atua em ações revisionais e renovatórias, na revisão de contratos de locação residencial e comercial e na defesa de locadores e inquilinos no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Contrato de locação de imóveis
• Multa por rescisão do contrato de aluguel
• Direito de preferência do inquilino
• Aluguel de imóvel sem contrato

Perguntas frequentes

O inquilino pode pedir redução do aluguel na Justiça?

Pode, pela mesma ação revisional, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19 da Lei 8.245/1991). Se pedir aluguel provisório, ele não será inferior a 80% do aluguel vigente (art. 68, II, “b”).

O reajuste anual reinicia o prazo de três anos?

Em regra, não. O reajuste pelo índice do contrato apenas cumpre a cláusula original. O que abre novo prazo é um acordo que altere o próprio valor do aluguel, como um aditivo assinado pelas partes, ou a fixação de novo valor em revisional anterior.

Dá para trocar o IGP-M pelo IPCA no meio do contrato?

Por acordo, sim, a qualquer tempo (art. 18). Sem acordo, o índice só muda por decisão judicial: na revisional, a pedido do locador, a sentença pode adotar outro indexador (art. 69, § 1º).

O novo aluguel vale desde quando?

Desde a citação (art. 69). As diferenças entre o aluguel definitivo e o provisório pago no período são corrigidas e cobradas depois do trânsito em julgado, nos próprios autos.

Posso propor a revisional se já recebi notificação para desocupar?

Não, enquanto estiver correndo o prazo de desocupação, seja o da notificação, seja o combinado entre as partes ou fixado pelo juiz (art. 68, § 1º).

Foto de capa: Yana Tes no Unsplash.