Regularização de imóvel em Ilhabela: cartório, prefeitura e Parque Estadual

A regularização de imóvel em Ilhabela passa por três frentes: a matrícula no Registro de Imóveis, que em regra é o de São Sebastião, no continente; a aprovação da construção na Prefeitura de Ilhabela; e a verificação ambiental e patrimonial, porque a maior parte da ilha está dentro do Parque Estadual de Ilhabela e a faixa junto ao mar pode ser terreno de marinha. O caminho certo depende de onde o imóvel está e do que existe de documento: escritura registrada, contrato de cessão de posse ou nenhum papel.

Quem compra casa na ilha costuma descobrir isso só na hora de vender ou de financiar. A escritura que o vizinho tem pode não servir de modelo, porque dois lotes na mesma rua podem estar em situações jurídicas diferentes.

Imagine a Cláudia, um caso hipotético. Em 2009 ela comprou, por cessão de direitos possessórios, uma casa a poucos metros da praia, na face da ilha voltada para o canal. Depois ampliou a casa sem projeto aprovado. Agora recebeu uma proposta de compra, e o advogado do comprador pediu três coisas: a matrícula, o habite-se e a confirmação de que o lote não está no Parque Estadual nem em terreno de marinha. Ela não tem nenhuma das três.

Onde fica o cartório de registro de imóveis de Ilhabela?

Não há cartório de registro de imóveis na ilha. Em regra, os imóveis de Ilhabela são matriculados no Oficial de Registro de Imóveis de São Sebastião, no centro da cidade vizinha, e a própria certidão da matrícula indica o cartório em que ela está. É lá que se registram escrituras de compra e venda, formais de partilha, sentenças de usucapião e títulos de regularização fundiária, e é lá que corre a usucapião extrajudicial de imóvel situado em Ilhabela.

A escritura pública, por outro lado, pode ser feita em qualquer tabelionato de notas, na ilha, no continente ou em outra cidade. A regra do lugar vale para o registro, que é o ato que transfere a propriedade.

Antes de qualquer negócio, peça a certidão atualizada da matrícula. Ela informa quem é o dono registrado, a área, as averbações de construção e os ônus, como hipotecas e penhoras. Quando o imóvel não tem matrícula, o mesmo cartório emite certidão dizendo que não encontrou registro, o que já orienta o caminho da regularização.

Qual é a Justiça competente?

Ilhabela é comarca, com fórum na própria ilha e duas varas judiciais (a 2ª Vara foi instalada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em dezembro de 2023). Ações de usucapião e ações possessórias sobre imóveis da ilha são propostas no Foro de Ilhabela, porque a lei manda que tramitem no foro onde o imóvel está (art. 47 do Código de Processo Civil).

Há uma exceção relevante para a ilha. Se a União manifestar interesse no processo, por exemplo porque parte do lote é terreno de marinha, cabe à Justiça Federal decidir se esse interesse existe (Súmula 150 do STJ), e o caso pode sair da Justiça estadual.

O que o Parque Estadual de Ilhabela muda para o proprietário?

O Parque Estadual de Ilhabela foi criado pelo Decreto estadual 9.414, de 20 de janeiro de 1977. Tem cerca de 27 mil hectares e, segundo a sua gestão, cobre perto de 85% do território do município. Na ilha principal, o limite segue em boa parte curvas de nível, como a de 200 metros na face voltada para o Canal de São Sebastião. Segundo o art. 2º do decreto, as demais ilhas entram no parque em sua totalidade.

Como o limite acompanha a altitude do terreno, lotes de encosta, trilhas que viraram ruas e terrenos nos fundos de bairros podem estar dentro do parque ou muito perto dele.

Parque é unidade de conservação de proteção integral. A Lei 9.985/2000 diz que ele é de posse e domínio públicos e que as áreas particulares incluídas em seus limites serão desapropriadas (art. 11, §§ 1º e 4º). O decreto de 1977 já declarou de utilidade pública, para desapropriação, as terras particulares dentro do perímetro (art. 5º) e incorporou ao parque as terras devolutas estaduais da área (art. 6º).

Para quem tem ou quer comprar um imóvel, isso significa:

• construir ou ampliar dentro do parque depende de regras ambientais muito restritivas, e a Prefeitura não aprova projeto que as contrarie;
• terra devoluta incorporada ao parque é bem público, e bem público não se adquire por usucapião (art. 183, § 3º, da Constituição e art. 102 do Código Civil);
• a área particular que ainda não foi desapropriada continua com seu dono, mas com uso limitado e sujeita à desapropriação.

A forma segura de saber se o lote está dentro do parque é sobrepor o levantamento topográfico georreferenciado do imóvel aos limites oficiais da unidade. Endereço e foto de satélite não bastam.

Outras regras ambientais: APA Marinha, zoneamento e APP

A APA Marinha do Litoral Norte, criada pelo Decreto estadual 53.525/2008, tem em Ilhabela o seu Setor Maembipe. Ela trata sobretudo do uso do mar e da orla, e pesa em projetos como píeres, rampas e estruturas náuticas.

O Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte (Decreto estadual 62.913/2017) abrange Ilhabela e divide o território em zonas, cada uma com usos permitidos e restrições. Ele é consultado no licenciamento ambiental e em parcelamentos do solo.

As áreas de preservação permanente do Código Florestal valem em toda a ilha, dentro ou fora do parque. As mais comuns em Ilhabela são as faixas ao longo dos rios e córregos (no mínimo 30 metros para cursos d’água com menos de 10 metros de largura), as encostas com declividade acima de 45 graus e as restingas fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues e os manguezais (art. 4º, I, V, VI e VII, da Lei 12.651/2012). Em área urbana consolidada, a Lei 14.285/2021 permitiu que lei municipal defina faixas diferentes à margem dos cursos d’água, por isso é preciso conferir a legislação local de cada caso.

Terreno de marinha na ilha

Na redação original de 1988, o art. 20, IV, da Constituição incluía as ilhas costeiras entre os bens da União, ressalvadas as áreas do art. 26, II. A Emenda Constitucional 46/2005 mudou o art. 20, IV: ficaram excluídas as ilhas que contêm sede de município, como a Ilha de São Sebastião, ressalvadas as áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal e as áreas que pertencem aos Estados (art. 26, II).

Os terrenos de marinha continuam sendo da União (art. 20, VII, da Constituição). São a faixa de 33 metros medida para o lado da terra a partir da linha do preamar médio de 1831 (art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946). Quem ocupa imóvel nessa faixa costuma ter inscrição na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), paga taxa de ocupação ou foro anual e, na venda, laudêmio.

Para registrar a venda de imóvel em terreno de marinha, o cartório exige a certidão da SPU que autoriza a transferência (a CAT), com prova do pagamento do laudêmio (art. 3º, § 2º, do Decreto-Lei 2.398/1987). O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo confirmou essa exigência na Apelação 3005706-69.2013.8.26.0223. O assunto está detalhado no texto sobre terreno de marinha no Litoral Norte.

Em ações de usucapião na ilha, a União costuma ser chamada a dizer se tem interesse. A faixa de marinha não pode ser usucapida (art. 183, § 3º, da Constituição), e a discussão sobre a posse exercida entre 1988 e 2005, período em que a ilha constava como bem da União, pode surgir no processo. Por isso o levantamento da linha de marinha e a planta do imóvel devem estar prontos antes do pedido.

A construção: alvará, habite-se e averbação

Ter a terra regularizada não basta. A casa também precisa existir no papel, e isso começa na Prefeitura de Ilhabela: projeto aprovado e alvará antes da obra, e habite-se ao final, atestando que a construção seguiu o projeto e as normas municipais.

Com o habite-se, a construção é averbada na matrícula, no Registro de Imóveis de São Sebastião. Sem essa averbação, a matrícula mostra só o terreno, o que dificulta financiamento e reduz o valor de venda.

Casas antigas ou ampliadas sem projeto, como a da Cláudia, passam por um procedimento de regularização da edificação na Prefeitura. A aprovação depende de a construção respeitar a legislação municipal e as restrições ambientais do lote. O texto sobre como tirar habite-se de imóvel já construído explica o procedimento em geral.

Reurb em Ilhabela

A regularização fundiária urbana (Reurb), da Lei 13.465/2017, serve para núcleos urbanos informais: loteamentos sem registro, bairros que cresceram por posse, áreas sem matrícula individual. A Prefeitura de Ilhabela mantém uma página de regularização fundiária que remete à Lei Municipal 1.535/2022 e disponibiliza lista de documentos e modelos de plantas para os pedidos.

Quando o núcleo está em área de preservação permanente ou em unidade de conservação de uso sustentável, a Reurb exige estudo técnico que demonstre melhoria ambiental em relação à ocupação existente (art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017). Na unidade de conservação de uso sustentável, exige também a anuência do órgão gestor (art. 11, § 3º). A lei não trata da Reurb em unidade de proteção integral, como o Parque Estadual, e por isso esse caminho não costuma estar disponível dentro do perímetro do parque. Sobre o procedimento, veja o texto sobre Reurb no Litoral Norte.

Usucapião de imóvel em Ilhabela

Para o imóvel particular fora do parque e da faixa de marinha, a usucapião continua sendo o caminho mais usado na ilha, sobretudo quando o morador tem apenas cessão de posse.

A usucapião extrajudicial corre no Registro de Imóveis da situação do imóvel, em regra o de São Sebastião (art. 216-A da Lei 6.015/1973 e Provimento CNJ 149/2023). Exige ata notarial lavrada por tabelião de notas do município do imóvel, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, anuência ou notificação dos confrontantes e certidões. O cartório dá ciência do pedido à União, ao Estado e ao Município (art. 216-A, § 3º), o que em Ilhabela tem peso especial por causa do parque e da marinha. O passo a passo está no texto sobre usucapião extrajudicial no Litoral Norte.

A usucapião judicial é proposta no Foro de Ilhabela. Costuma ser a escolha quando há confrontante que não assina, herdeiros não localizados ou quando a impugnação de algum ente público já é esperada.

A casa de veraneio também pode ser usucapida. O prazo reduzido de 10 anos da usucapião extraordinária, porém, exige que o possuidor more no imóvel de forma habitual ou nele tenha feito obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil). Sem isso, vale o prazo geral de 15 anos.

Qual é o caminho em cada situação?

O que conferir antes de comprar imóvel em Ilhabela

1. Certidão atualizada da matrícula no Registro de Imóveis de São Sebastião, ou certidão de que não há registro.
2. Situação do lote em relação ao Parque Estadual, por planta georreferenciada sobreposta aos limites oficiais.
3. Existência de inscrição na SPU ou de faixa de marinha no lote.
4. Projeto aprovado, alvará e habite-se na Prefeitura, e se a área construída bate com o que está averbado.
5. Cursos d’água, encostas e restinga no terreno, que podem formar área de preservação permanente.
6. Débitos de IPTU e certidões pessoais do vendedor.

Assessoria em regularização de imóveis em Ilhabela

A Caldeira Advogados Associados atua em regularização de imóveis, usucapião judicial e extrajudicial, Reurb e análise de documentação para compra de imóveis em Ilhabela e nas demais cidades do Litoral Norte paulista. A página de advogado em Ilhabela descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Guia de regularização imobiliária no Litoral Norte
• Checklist de documentos para regularizar imóvel no Litoral Norte
• Casa de praia pode ter usucapião mesmo sem ser a casa principal?

Perguntas frequentes

Ilhabela tem cartório de registro de imóveis?

Não há cartório de registro de imóveis na ilha. Em regra, os imóveis de Ilhabela são matriculados no Registro de Imóveis de São Sebastião, onde se registram escrituras, partilhas e sentenças e onde corre a usucapião extrajudicial. A escritura pública pode ser feita em qualquer tabelionato de notas.

Posso fazer usucapião de imóvel dentro do Parque Estadual de Ilhabela?

Depende de quem é o dono da área. Terra devoluta incorporada ao parque é bem público e não pode ser usucapida (art. 183, § 3º, da Constituição). Área particular ainda não desapropriada exige análise do registro e da data da posse, e o Estado será ouvido no processo.

Como sei se meu terreno é de marinha?

Pela consulta à SPU, que informa se há inscrição ou demarcação no endereço, e pelo levantamento técnico da linha do preamar médio de 1831 em relação ao lote. Imóveis muito próximos da praia ou de costões merecem essa checagem antes de qualquer compra.

A Prefeitura de Ilhabela regulariza casa construída sem projeto?

Pode regularizar, por procedimento próprio, se a construção respeitar a legislação municipal e as restrições ambientais do lote. Com o habite-se, a construção pode ser averbada na matrícula no Registro de Imóveis de São Sebastião.

Onde corre a ação de usucapião de imóvel em Ilhabela?

No Foro de Ilhabela, que é comarca própria do Tribunal de Justiça de São Paulo. Se a União demonstrar interesse, por exemplo por causa de terreno de marinha, a Justiça Federal decide sobre esse interesse (Súmula 150 do STJ).

Foto de capa: Victor Ataide no Unsplash.