Imóvel registrado em transcrição: como abrir a matrícula e regularizar

O imóvel registrado em transcrição ganha matrícula própria no primeiro registro que for feito sobre ele, como uma venda, uma doação ou uma partilha, e desde 2022 também na primeira averbação, se a transcrição tiver os dados que a matrícula exige. Quando a descrição antiga é incompleta, o caminho passa antes por documentos complementares ou por uma retificação, e, se o dono que aparece no livro já morreu, por inventário ou usucapião.

Na maior parte dos casos, a transcrição continua válida e prova a propriedade. O que ela não faz é acompanhar sozinha as exigências de hoje: bancos, compradores e o próprio cartório vão pedir a matrícula.

Imagine a Marta, um caso hipotético. O pai dela comprou um terreno no Litoral Norte em 1968, por escritura, e o título foi transcrito no cartório da época. A certidão diz apenas “um terreno com a área de 500 m², mais ou menos, confrontando de um lado com quem de direito e de outro com Fulano de Tal”. O pai morreu em 2019. Agora a Marta e o irmão querem vender o imóvel, e o banco do comprador pediu “a matrícula atualizada”. Ela descobriu que não há matrícula nenhuma.

O que é a transcrição do imóvel?

Antes de 1976, o registro de imóveis no Brasil era organizado pelo título, e não pelo imóvel. O Código Civil de 1916 dizia que a propriedade se adquiria pela transcrição do título no registro (art. 530, I), e o Decreto 4.857/1939 regulamentava os livros do cartório (art. 182). As transmissões de propriedade iam para o Livro 3, que a prática chama de livro de Transcrição das Transmissões. As hipotecas ficavam em outro livro, os demais atos em outro, e o imóvel aparecia espalhado por vários lançamentos.

Cada venda gerava uma nova transcrição, com número próprio, que remetia à anterior. Para saber a história de um terreno, era preciso seguir essa corrente de livro em livro. A descrição do bem costumava ser a que estava na escritura, muitas vezes feita com braças, marcos naturais e nomes de vizinhos.

O que mudou com a Lei 6.015/1973?

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976, criou a matrícula. O Livro 2, chamado Registro Geral, passou a ter uma ficha para cada imóvel, e todos os atos sobre aquele bem (compras, hipotecas, penhoras, construções) são lançados nela em sequência (art. 176). É o que se vê hoje numa certidão de matrícula.

A lei não mandou converter de uma vez todas as transcrições antigas. Ela estabeleceu que a matrícula seria aberta no primeiro registro feito sobre cada imóvel depois de sua vigência (art. 228). Por isso ainda existem, em 2026, imóveis que nunca tiveram matrícula: ninguém vendeu, doou ou partilhou o bem desde antes de 1976, ou o fez sem levar o título ao cartório.

Quando a matrícula é aberta?

A regra está em alguns artigos da Lei 6.015/1973 que se completam:

• Cada imóvel terá matrícula própria, aberta no primeiro ato de registro ou de averbação, desde que a transcrição tenha todos os requisitos para a abertura da matrícula (art. 176, § 1º, I, na redação da Lei 14.382/2022).
• A matrícula é feita com os elementos do título apresentado e do registro anterior que estiver no próprio cartório (art. 196).
• Se o registro anterior estiver em outro cartório, o título novo deve vir acompanhado de certidão atualizada daquele registro, com a informação sobre ônus (art. 197). A matrícula será aberta com os dados do título e dessa certidão, que fica arquivada (art. 229).
• A matrícula é efetuada por ocasião do primeiro registro lançado na vigência da lei (art. 228).
• Nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel esteja matriculado (art. 236).

Na prática, o primeiro título que a Marta levar ao cartório (no caso dela, a partilha da herança) só será registrado depois que o cartório abrir a matrícula com base na transcrição de 1968. O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo aplicou exatamente essa lógica num caso de doação de imóvel transcrito em 1958: para atos posteriores à lei, é preciso abrir a matrícula, e ela não pode ser aberta com dados incompletos ou baseados em presunções (Apelação Cível nº 1002027-69.2025.8.26.0322, Lins, rel. Des. Silvia Rocha, j. 6/5/2026).

E se o imóvel hoje pertence a outro cartório?

Acontece quando um cartório novo é criado e o terreno passa a pertencer a outra circunscrição. A Lei 14.382/2022 permitiu que a matrícula seja aberta no cartório onde o imóvel está hoje, a pedido do interessado ou de ofício (art. 176, § 14). O documento-chave é a certidão atualizada da transcrição, emitida pelo cartório de origem (arts. 197 e 229).

E se for só uma averbação?

Quem quer averbar uma construção ou a mudança de estado civil do proprietário também provoca a abertura da matrícula, se a transcrição tiver os requisitos. Se não tiver, a lei admite que a averbação seja feita à margem da transcrição, no cartório de origem (art. 176, § 18).

Quais são os problemas mais comuns nas transcrições antigas?

Descrição precária e área “mais ou menos”

A matrícula exige a identificação do imóvel. Para o imóvel urbano, isso significa características, confrontações, localização, área, logradouro, número e, se houver, designação cadastral. Para o rural, também os dados do CCIR, a denominação e a área (art. 176, § 1º, II, item 3). A matrícula exige ainda a qualificação do proprietário: estado civil, profissão, CPF ou RG (item 4).

Muitas transcrições não têm metade disso. “Dividindo com quem de direito”, “até a pedra grande”, “área de 300 braças quadradas, mais ou menos”. O cartório não pode inventar o que falta.

A Lei 14.382/2022 trouxe uma margem de flexibilidade. Na abertura feita na forma do § 14, mesmo sem alguns elementos, a matrícula pode ser aberta se houver segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e se constarem os dados do registro anterior (art. 176, § 15). Elementos que não alteram o essencial do negócio podem ser completados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declaração dos proprietários ou interessados, sob responsabilidade deles (art. 176, § 17). Uma certidão de casamento, uma planta da prefeitura ou o cadastro do IPTU podem resolver.

O limite apareceu no caso de Lins citado acima. Faltava a certidão de casamento dos doadores, e o Conselho entendeu que estado civil e regime de bens são essenciais ao ato, por isso a falta não podia ser suprida pelo § 17, nem por presunções tiradas de certidões de óbito ou de escrituras antigas.

Quando os elementos não bastam, a lei prevê a exigência de retificação (art. 176, § 16).

Retificação de registro (arts. 212 e 213)

A retificação corrige o registro omisso, impreciso ou que não exprime a verdade. Pode ser feita no próprio cartório, pelo procedimento administrativo do art. 213, ou na Justiça (art. 212).

O art. 213 tem duas portas. Pelo inciso I, o oficial corrige erros simples, como falha na transposição de um dado do título, atualização do nome dos confrontantes, mudança de nome da rua ou inserção de coordenadas sem alterar as medidas. Pelo inciso II, o interessado pede a inserção ou alteração de medidas perimetrais, com ou sem mudança de área, apresentando planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, e pelos confrontantes. Quem não assinou é notificado e tem 15 dias para impugnar.

No caso da Marta, um levantamento topográfico do terreno, com a assinatura dos vizinhos, transforma os “500 m², mais ou menos” numa descrição precisa, apta a ir para a matrícula. O passo a passo está no post sobre o que é necessário para fazer retificação de área.

Um cuidado: a retificação ajusta a descrição do que já é seu. Se o terreno medido for bem maior do que o título permite, a diferença não se adquire por retificação. Esse ponto está explicado em área do terreno maior do que a matrícula: usucapião ou retificação.

Imóvel rural e georreferenciamento

No imóvel rural, a descrição precisa passa pelo georreferenciamento. A lei exige memorial com as coordenadas dos vértices, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, nos desmembramentos, parcelamentos e remembramentos, e em qualquer transferência de imóvel rural, nos prazos fixados pelo Poder Executivo (art. 176, §§ 3º e 4º). O Incra certifica que o polígono não se sobrepõe a outro (art. 176, § 5º). Os prazos estão no art. 10 do Decreto 4.449/2002. O Decreto 12.689/2025 substituiu o cronograma por área por um prazo único, em 2029, para exigir a certificação do Incra, mas uma liminar da Justiça Federal de maio de 2026 suspendeu esse adiamento para os imóveis cujo prazo anterior já tinha vencido. Antes de vender ou dividir um imóvel rural, convém confirmar com o cartório o que ele exige naquele momento.

Venda de parte de um imóvel transcrito

É frequente uma transcrição antiga descrever uma gleba grande, da qual pedaços foram vendidos ao longo das décadas. Cada parte vendida ganha matrícula própria, e a venda fica anotada na transcrição de origem, que vai sendo “desfalcada”.

Dois cuidados. A parte destacada precisa ser um imóvel regular: no meio urbano, isso costuma exigir a aprovação do desmembramento pela prefeitura (veja como fazer um desmembramento legalizado); no rural, o georreferenciamento. E, depois de vários destaques, ninguém sabe ao certo o que sobrou. Para abrir a matrícula do remanescente, o cartório pode exigir que essa área seja apurada por retificação.

Escritura antiga que nunca foi registrada

Às vezes a transcrição está no nome de quem vendeu, e o comprador guardou a escritura de 1970 na gaveta sem levá-la ao cartório. Enquanto o título não for registrado, quem vendeu continua sendo considerado dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). A escritura antiga ainda pode ser registrada. Para escrituras e partilhas lavradas ou homologadas na vigência do Decreto 4.857/1939, a lei manda aplicar a legislação anterior, e não as exigências do art. 176 (§ 2º, incluído pela Lei 6.688/1979). Isso não dispensa o cartório de conferir a identificação do imóvel e a continuidade do registro.

Como pedir a certidão da transcrição?

O primeiro passo é ter em mãos a certidão de inteiro teor da transcrição, que reproduz o lançamento do livro, com as anotações feitas na margem. Ela é pedida no cartório que fez a transcrição, informando o número e, se possível, o livro e a folha. Se o número não for conhecido, é possível pedir uma busca pelo nome do proprietário ou pela localização. Os emolumentos seguem a tabela estadual. Muitos cartórios recebem o pedido também pela internet, pelo portal do Registro de Imóveis do Brasil (registrodeimoveis.org.br).

O post sobre a certidão de inteiro teor do imóvel mostra o que esse documento traz.

E se a transcrição está no nome de uma pessoa que já faleceu?

É o caso da Marta. A matrícula só é aberta para um ato novo, e o ato novo, aqui, é a partilha.

Se os herdeiros estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório de notas, nas condições da lei; se houver divergência, ele é judicial (art. 610 do Código de Processo Civil). O formal de partilha ou a escritura de inventário é levado ao registro de imóveis, e o cartório abre a matrícula com base na transcrição e no título novo. Se a descrição for precária, a retificação pode ser feita antes ou ao longo do inventário. Mais detalhes em inventário de imóvel não regularizado.

Há situações mais difíceis. O dono que consta da transcrição morreu há décadas, os herdeiros dele também já faleceram, e o imóvel passou por vários contratos particulares que nunca chegaram ao cartório. Nesses casos, o inventário em cadeia pode ser inviável, e a usucapião costuma ser a saída, judicial ou extrajudicial. Ela reconhece a propriedade de quem tem a posse pelo tempo da lei, e o titular da transcrição (ou seus herdeiros) é chamado ao processo. Quando há compromisso de compra e venda quitado com o falecido, a adjudicação compulsória é outra via.

Situação x solução

Atuação do escritório na regularização registral

A Caldeira Advogados Associados atua em aberturas de matrícula a partir de transcrições, retificações de área, inventários com imóveis sem matrícula e usucapiões no Estado de São Paulo. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Qual a diferença entre registro e averbação
• O que é o georreferenciamento e como funciona
• Como obter a escritura de imóvel depois que o dono faleceu
• Regularização de imóveis rurais

Perguntas frequentes

Imóvel que só tem transcrição está irregular?

Não necessariamente. A transcrição feita antes de 1976 continua provando a propriedade. O que acontece é que, no primeiro registro novo, o cartório precisará abrir a matrícula, e, se a descrição antiga for insuficiente, vai exigir complemento ou retificação antes disso.

Posso pedir a abertura da matrícula sem vender o imóvel?

A abertura costuma acontecer junto com um ato novo, como venda, partilha ou averbação. A Lei 14.382/2022 facultou a abertura da matrícula na circunscrição onde o imóvel está situado, a requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço, sem depender de um ato novo (art. 176, § 14). A regra foi pensada sobretudo para o imóvel cuja transcrição ficou em cartório de outra circunscrição; nos demais casos, convém consultar o cartório antes de fazer o pedido isolado. Se os dados da transcrição forem insuficientes, será exigida retificação (art. 176, § 16).

A transcrição está no nome do meu avô. Preciso fazer dois inventários?

Em regra, sim, a herança de cada falecido precisa ser partilhada, e o Código de Processo Civil permite processar inventários cumulados em certas hipóteses, como quando uma partilha depende da outra (art. 672). Quando a cadeia de heranças e contratos informais é longa demais, a usucapião pode ser mais simples, desde que a posse cumpra os requisitos legais.

O banco financia imóvel que só tem transcrição?

Em geral, o banco exige a matrícula aberta e atualizada para registrar a alienação fiduciária. Como o registro do financiamento é um ato novo, a matrícula terá de ser aberta antes ou junto com ele, e por isso convém resolver a descrição do imóvel antes de fechar o negócio.

Foto de capa: Mick Haupt no Unsplash.