Incorporação Imobiliária
Memorial de incorporação: o que verificar antes de comprar imóvel na planta
Memorial de incorporação: veja como consultar o registro na matrícula e quais documentos conferir antes de assinar a compra de imóvel na planta.
O memorial de incorporação é o conjunto de documentos que a incorporadora precisa registrar no Registro de Imóveis antes de vender qualquer unidade na planta. É nele que o comprador confere se o terreno e o projeto estão em ordem. Antes de assinar, confira na matrícula do terreno se a incorporação está registrada e compare o contrato com os documentos arquivados no cartório.
O folheto mostra a fachada e a piscina. O memorial mostra as dívidas, as ações judiciais, a área de cada apartamento e as vagas de garagem, e fica à disposição de qualquer interessado no cartório.
Imagine o Marcelo e a Juliana, um caso hipotético. Eles visitaram um estande de vendas num sábado, gostaram do apartamento decorado e ouviram do corretor que o registro da incorporação “sai no mês que vem”. Pediram a eles um sinal para garantir a unidade com o preço de lançamento. No folheto, não havia nenhum número de registro. Eles querem saber se podem pagar e o que devem olhar antes.
O que é o memorial de incorporação
Incorporação imobiliária é a atividade de quem promove a construção de um edifício para vender as unidades, em geral antes de a obra ficar pronta (art. 28, parágrafo único, da Lei 4.591/1964). Quem compra na planta compra algo que ainda não existe, e por isso a lei exige que o projeto seja documentado e registrado antes das vendas.
O incorporador entrega ao Registro de Imóveis os documentos listados no art. 32 da Lei 4.591/1964, o oficial examina tudo, a documentação fica arquivada no cartório e o registro é lançado na matrícula do terreno (art. 32, § 1º). O oficial tem 10 dias úteis para apresentar as exigências por escrito e, cumpridas elas, mais 10 dias úteis para emitir a certidão (art. 32, § 6º). Desde a Lei 14.382/2022, o registro do memorial e o da instituição do condomínio formam um ato único (art. 32, § 15).
A incorporadora pode vender antes do registro?
Não. O caput do art. 32, na redação dada pela Lei 14.382/2022, diz que o incorporador só pode vender ou onerar as frações ideais e as futuras unidades depois do registro do memorial no Registro de Imóveis competente.
A lei também obriga a incorporadora a mostrar o registro. O número do registro e o cartório devem constar de anúncios, impressos, propostas e contratos, preliminares ou definitivos. Só os anúncios classificados ficam dispensados (art. 32, § 3º). Um folheto de lançamento sem esse número já merece uma pergunta.
Negociar frações ideais sem cumprir as exigências da lei é contravenção relativa à economia popular, punida com multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo vigente (art. 66, I). Quando o incorporador não participa do contrato, o construtor, o corretor e o dono do terreno que nele figurem respondem solidariamente (art. 66, parágrafo único).
E o contrato assinado antes do registro? O STJ decidiu que ele não é nulo. No REsp 1.770.095/DF (3ª Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/5/2022), a Corte afirmou que a falta de registro do memorial impede a comercialização das unidades, mas o compromisso de compra e venda continua válido entre as partes. No caso, negou a adjudicação compulsória pedida pelo comprador por dois motivos: a adjudicação depende do registro do memorial na matrícula, e o vendedor não tinha sequer perspectiva de obter o domínio do terreno. O caminho indicado foi a rescisão do contrato com perdas e danos.
Para o Marcelo e a Juliana, isso significa que um sinal pago hoje, sem registro, não lhes dá a segurança de receber o apartamento. Se o registro não sair, o caminho costuma ser rescindir o contrato e pedir o dinheiro de volta com indenização, o que depende de a incorporadora ter patrimônio para pagar.
Quais documentos compõem o memorial
A tabela mostra os documentos do art. 32 e o que cada um revela a quem vai comprar.
| Alínea do art. 32 | Documento | O que o comprador confere |
|---|---|---|
| a | Título de propriedade do terreno, ou promessa irrevogável de compra, cessão ou permuta, registrada | Se quem promete construir é dono do terreno ou tem direito firme sobre ele |
| b | Certidões negativas de tributos, protestos, ações cíveis e criminais e ônus reais do imóvel, dos donos do terreno e do incorporador | Dívidas e processos que podem atingir o empreendimento |
| c | Histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos | Se a cadeia de donos do terreno é regular |
| d | Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes | Se a obra foi aprovada na prefeitura como está sendo vendida |
| e | Cálculo das áreas da edificação | A área global, a das partes comuns e a área construída de cada tipo de unidade |
| f | Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das contribuições | Dívidas previdenciárias de quem detém o terreno |
| g | Memorial descritivo das especificações da obra | Os materiais e acabamentos prometidos |
| h | Avaliação do custo global da obra | O custo de construção de cada unidade |
| i | Instrumento de divisão do terreno em frações ideais | A descrição da sua futura unidade e das partes comuns |
| j | Minuta da futura convenção de condomínio | As regras de uso que valerão depois da entrega |
| l | Declaração que define a parcela do preço de que trata o art. 39, II (a parte do terreno paga com unidades a construir) | Se o terreno foi pago com unidades (permuta) e quanto da área cabe ao dono do terreno |
| m | Certidão da procuração do dono do terreno (art. 31, § 1º) | Os poderes do incorporador quando ele não é o dono |
| n | Declaração sobre o prazo de carência, se houver | Até quando a incorporadora pode desistir |
| p | Declaração sobre as vagas de garagem, com plantas | Quantos veículos a garagem comporta e onde ficam as vagas |
A alínea o, que exigia atestado de idoneidade financeira emitido por banco, foi revogada pela Lei 14.382/2022. A mesma lei passou a permitir que a certidão esclarecedora de ação cível ou penal seja substituída pela impressão do andamento do processo digital, desde que demonstre o estado do processo e a repercussão econômica do litígio (art. 32, § 14).
Há um ponto que costuma passar despercebido. Ônus fiscais ou reais sobre o terreno, como uma hipoteca, não impedem o registro, salvo os que impedem a venda. Eles ficam ressalvados e mencionados nos documentos extraídos do registro (art. 32, § 5º). Por isso, a incorporação registrada pode conviver com uma hipoteca ou uma penhora na mesma matrícula, e quem lê a certidão precisa procurar essas ressalvas.
Como consultar o registro da incorporação na matrícula
O registro da incorporação é lançado na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis da circunscrição onde ele fica. O caminho é este:
- Peça a certidão da matrícula do terreno. Ela pode ser solicitada no próprio cartório ou pela internet, no portal RI Digital (ridigital.org.br), do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), na opção de certidão digital. Os valores seguem a tabela de emolumentos do Estado.
- Procure na certidão o ato de registro da incorporação, com o nome do incorporador e a data. Veja também se há averbação do patrimônio de afetação e se existem hipotecas, penhoras ou ações anotadas.
- Confira se o número desse registro, a matrícula e o cartório são os mesmos que aparecem no quadro-resumo do contrato. A lei exige essas três informações no quadro (art. 35-A, XI).
- Se quiser ver os documentos do memorial, peça ao cartório certidão ou cópia deles. O Registro de Imóveis fornece certidões e cópias dos documentos arquivados a quem pedir (art. 32, § 4º).
A certidão de inteiro teor reproduz todos os atos da matrícula, inclusive os antigos, e é a mais indicada para essa leitura.
O prazo de 180 dias e a atualização das certidões
Até 2022, o art. 33 dizia que o registro da incorporação valia por 180 dias e precisava ser revalidado se o empreendimento não andasse. A Lei 14.382/2022 mudou a regra. Hoje, se em 180 dias do registro a incorporação não tiver se concretizado, o incorporador só pode continuar vendendo depois de averbar certidões e documentos atualizados. O procedimento se repete a cada 180 dias enquanto a incorporação não se concretizar (art. 33 e parágrafo único).
A incorporação se considera concretizada com a venda ou oneração de alguma unidade, a contratação de financiamento da construção ou o início das obras. Se o registro é antigo e nada disso aconteceu, a matrícula deve trazer as averbações de atualização.
Prazo de carência: quando a incorporadora pode desistir
O incorporador pode fixar um prazo de carência, dentro do qual tem o direito de desistir do empreendimento (art. 34). Na prática, serve para avaliar a aceitação do lançamento antes de assumir a obra.
Esse prazo tem regras rígidas:
- precisa constar da declaração do memorial (alínea n do art. 32), com as condições que autorizam a desistência (art. 34, § 1º);
- precisa ser mencionado nos documentos preliminares entregues aos compradores (art. 34, § 3º);
- a desistência deve ser comunicada por escrito ao Registro de Imóveis e a cada comprador, sob pena de responsabilidade civil e criminal, e é averbada no registro da incorporação (art. 34, §§ 4º e 5º);
- o prazo é improrrogável (art. 34, § 6º).
Quem compra durante a carência deve saber que o negócio pode não sair. Se houver desistência, a incorporadora deve devolver o que recebeu e, se não o fizer em 30 dias da denúncia, o comprador pode cobrar o valor corrigido, com juros (art. 36).
E o patrimônio de afetação?
A incorporadora pode submeter o empreendimento ao regime de afetação, que separa o terreno, a obra e os valores pagos pelos compradores do restante do patrimônio da empresa (art. 31-A). A afetação é facultativa e se constitui por averbação na matrícula, a qualquer tempo (art. 31-B). O artigo sobre patrimônio de afetação explica o que muda se a incorporadora quebrar. A averbação aparece na mesma certidão em que se confere o registro da incorporação.
O memorial e o contrato precisam dizer a mesma coisa
O contrato de compra de unidade na planta começa por um quadro-resumo, exigido pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018). Ele traz, entre outros itens, o preço total, a forma de pagamento, o valor da corretagem, os índices de correção, as consequências do distrato, os ônus que recaem sobre o imóvel (inclusive a hipoteca dada ao banco que financia a obra) e o prazo para o habite-se. Se faltar alguma informação, a incorporadora tem 30 dias para aditar o contrato. Passado esse prazo sem correção, o comprador tem justa causa para rescindir (art. 35-A, § 1º).
Compare o quadro e o contrato com o memorial. A área da unidade deve bater com o cálculo de áreas e com o instrumento de divisão em frações ideais. Os acabamentos prometidos no estande devem constar do memorial descritivo. A vaga de garagem vendida com o apartamento deve existir na declaração da alínea p. E as regras da minuta da convenção (animais, locação por temporada, uso das áreas comuns) valem para você depois da entrega.
Quando contrata a entrega da unidade com prazo e preço certos, o incorporador não pode alterar o projeto, principalmente quanto à unidade do comprador e às partes comuns, nem modificar as especificações, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV). O memorial arquivado é a prova do que foi prometido.
A hipoteca dada pela construtora ao banco, antes ou depois da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os compradores (Súmula 308 do STJ). Mesmo assim, convém saber que ela existe, porque a aplicação da súmula depende das circunstâncias do caso e, se o banco resistir, o cancelamento da hipoteca pode exigir ação judicial.
Se a compra for feita no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode se arrepender em 7 dias, com devolução de tudo o que pagou, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10).
Checklist do comprador
| O que verificar | Onde | Sinal de alerta |
|---|---|---|
| Registro da incorporação | Certidão da matrícula do terreno | Não há registro, ou o vendedor diz que ele “vai sair” |
| Número do registro no anúncio e na proposta | Folheto, proposta, contrato | Material de venda sem número e sem indicação do cartório (art. 32, § 3º) |
| Dono do terreno | Matrícula e documentos da alínea a | Terreno em nome de terceiro sem promessa ou permuta registrada |
| Ônus e ações | Matrícula e certidões da alínea b | Penhoras, hipotecas ou ações de valor alto sem explicação no contrato |
| Data do registro | Matrícula | Registro com mais de 180 dias, sem vendas nem obra, e sem averbação de certidões atualizadas |
| Prazo de carência | Declaração da alínea n e contrato | Carência em curso sem regra clara de devolução do dinheiro |
| Patrimônio de afetação | Matrícula | Ausência de averbação (a afetação é facultativa, e sem ela a proteção é menor) |
| Área, acabamentos e vaga | Alíneas e, g, i e p, comparadas com o contrato | Área ou vaga do contrato diferente da que está no memorial |
| Quadro-resumo completo | Primeira página do contrato | Faltam itens do art. 35-A, como o número do registro |
| Prazo de entrega | Quadro-resumo | Data do habite-se ausente ou imprecisa |
No caso do Marcelo e da Juliana, a resposta é esperar. Sem registro, a incorporadora não pode vender, e o sinal fica exposto. Quando o registro sair, eles podem pedir a certidão da matrícula, conferir os itens da tabela e só então assinar.
Atuação do escritório em incorporação imobiliária
A Caldeira Advogados Associados atua na análise de memoriais de incorporação, na revisão de contratos de compra de unidades na planta e em ações de rescisão e indenização ligadas a empreendimentos no Estado de São Paulo. A página de advogado de incorporação imobiliária descreve esse trabalho.
Para aprofundar
- Dicas para comprar imóvel com segurança
- Comissão de corretagem na compra na planta
- Convenção de condomínio
Perguntas frequentes
O que é o memorial de incorporação?
É o conjunto de documentos do art. 32 da Lei 4.591/1964 que o incorporador registra antes de vender as unidades, como o título do terreno, as certidões, o projeto aprovado, o memorial descritivo e a minuta da convenção.
Como saber se a incorporação está registrada?
Peça a certidão da matrícula do terreno no Registro de Imóveis da região ou pelo portal RI Digital, do ONR. O registro da incorporação aparece como um dos atos da matrícula. O número dele deve ser o mesmo informado no quadro-resumo do contrato.
Posso pagar sinal antes do registro do memorial?
A lei proíbe a incorporadora de vender antes do registro (art. 32). O STJ já decidiu que o contrato assinado nessas condições não é nulo, mas a falta de registro pode impedir a adjudicação do imóvel, e o comprador fica com o direito de rescindir e pedir indenização (REsp 1.770.095/DF). O risco fica com quem paga.
Posso ver os documentos do memorial?
Sim. A documentação fica arquivada no Registro de Imóveis, que fornece certidões e cópias a qualquer interessado (art. 32, § 4º). Os valores seguem a tabela estadual de emolumentos.
A incorporadora pode desistir depois que eu comprei?
Só se o memorial tiver fixado prazo de carência e a desistência ocorrer dentro dele, nas condições previstas (art. 34). Ela deve comunicar a desistência por escrito ao cartório e a cada comprador, e o prazo não pode ser prorrogado.
O registro da incorporação perde a validade?
Pela regra atual do art. 33, se a incorporação não se concretizar em 180 dias do registro, o incorporador só pode continuar vendendo depois de averbar certidões e documentos atualizados, e isso se repete a cada 180 dias. A antiga regra de revalidação do registro foi substituída pela Lei 14.382/2022.
Foto de capa: Danist Soh no Unsplash.
Conteúdo de caráter informativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento nº 205/2021. Não substitui a análise individualizada do caso por profissional habilitado.
Sobre o autor
Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), com mais de doze anos de atuação em usucapião, regularização de imóveis, due diligence e contratos imobiliários. Sócio da Caldeira Advogados Associados.
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