Loteamento irregular: quais são os direitos de quem comprou o lote

Quem comprou lote em loteamento irregular ou clandestino pode suspender o pagamento das parcelas que faltam, notificar o loteador para regularizar e passar a depositar os valores no Registro de Imóveis, de onde o loteador só os retira depois de resolver o problema (art. 38 da Lei 6.766/1979). Pode também pedir o desfazimento do contrato com a devolução do que pagou, cobrar os prejuízos do loteador e das empresas do grupo dele, e pedir que a prefeitura atue para regularizar o parcelamento.

Imagine o Cláudio, um caso hipotético. Ele comprou um lote de 300 m² num loteamento na periferia de uma cidade do Alto Tietê, em 60 parcelas, por contrato particular. Pagou 28 delas. Ao pedir o alvará para construir, descobriu que o loteamento nunca foi aprovado e que o lote não tem matrícula. O vendedor diz que “está tudo encaminhado” e continua mandando os boletos.

Loteamento irregular e loteamento clandestino: qual a diferença?

A Lei 6.766/1979 não define os dois termos. Na prática dos órgãos públicos e dos tribunais, eles costumam ser usados assim:

• Loteamento clandestino é o que foi implantado sem aprovação da prefeitura. Não existe para o município nem para o Registro de Imóveis.
• Loteamento irregular é o que foi aprovado, mas não foi registrado, ou foi registrado e não foi executado conforme o projeto (ruas, drenagem, rede de água e de energia que não saíram do papel ou saíram diferentes).

Nos dois casos, o lote não pode ser registrado em nome do comprador enquanto o problema não for resolvido. Muda o tamanho do trabalho: no loteamento aprovado e não registrado, às vezes falta um passo, e no clandestino falta quase tudo. O guia sobre loteamento explica as etapas que um parcelamento regular precisa cumprir.

Como confirmar que o loteamento é irregular

O documento mais direto é a certidão da matrícula da área no Registro de Imóveis. Num loteamento registrado, o registro consta da matrícula da área, e os lotes aparecem na planta arquivada no cartório; muitos já têm matrícula própria, outros a recebem na primeira venda registrada. Se o cartório informar que não há registro de loteamento naquela área, ou que o lote indicado no seu contrato não consta da planta registrada, a venda foi feita fora da lei.

Na prefeitura, a secretaria de urbanismo ou de obras informa se existe projeto aprovado. Peça a resposta por escrito, porque ela servirá de prova. Os pontos que deveriam ter sido conferidos antes da compra estão em cuidados ao comprar terreno em loteamento.

O loteador podia ter vendido o lote?

Não. O art. 37 da Lei 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. A proibição vale para o contrato particular, para a “reserva” com sinal e para qualquer outra forma de negociação.

A venda também tem consequência penal. O art. 50 trata como crime lotear sem autorização do órgão competente, e o parágrafo único qualifica o crime quando ele é cometido por meio de venda, promessa ou reserva de lote em loteamento não registrado. O comprador pode comunicar o fato à polícia ou ao Ministério Público, mas o dinheiro e a regularização do lote se discutem na esfera civil.

Posso parar de pagar as parcelas?

Pode, desde que siga o que a lei manda. O art. 38 diz que, verificado que o loteamento não está registrado ou não foi regularmente executado, o comprador deve suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Suspender o pagamento, aqui, significa mudar o destino do dinheiro. Pelo § 1º do art. 38, as prestações passam a ser depositadas no Registro de Imóveis competente, que as aplica em conta bancária com juros e correção monetária. Esse dinheiro só pode ser movimentado com autorização judicial.

O loteador só levanta os depósitos depois de regularizar o loteamento. Para isso, precisa entrar com ação judicial, na qual a prefeitura é citada e o Ministério Público se manifesta (§ 3º). Reconhecida a regularidade pelo juiz, o loteador notifica os compradores, por meio do Registro de Imóveis, para que voltem a pagar diretamente a ele (§ 4º).

Há uma regra que pesa contra o loteador omisso. Se ele não atender à notificação até o fim do prazo do contrato, ou se a regularização acabar sendo feita pela prefeitura, ele perde o direito de exigir as prestações depositadas, a qualquer título (§ 5º).

Como fazer, passo a passo

1. Reúna a certidão do Registro de Imóveis e a informação da prefeitura sobre a situação do loteamento.
2. Notifique o loteador por escrito, apontando a irregularidade e pedindo que ela seja corrigida. A notificação pode ser entregue pessoalmente, com recibo assinado, ou pelo Registro de Títulos e Documentos (art. 49).
3. Procure o Registro de Imóveis da circunscrição do lote para saber como ele recebe os depósitos. Cada cartório tem a sua rotina, e convém confirmar antes do vencimento da próxima parcela.
4. Deposite as prestações nas datas do contrato e guarde todos os comprovantes.

O § 2º do art. 38 permite que a própria prefeitura ou o Ministério Público façam a notificação ao loteador. Num loteamento com muitos compradores na mesma situação, a notificação feita por um desses órgãos tende a ter mais alcance.

O maior risco está em simplesmente parar de pagar, sem notificar e sem depositar. Na Justiça, isso pode ser tratado como inadimplência comum.

O loteador pode cancelar o contrato por falta de pagamento?

Num loteamento registrado, o contrato pode ser desfeito por atraso depois que o comprador é intimado pelo Registro de Imóveis e deixa passar 30 dias sem pagar (art. 32, caput e § 1º). Num loteamento que não está regularmente registrado, a cláusula de rescisão por inadimplemento do comprador é nula de pleno direito (art. 39).

O art. 46 completa essa proteção: o loteador não pode fundamentar nenhuma ação ou defesa na Lei 6.766/1979 sem apresentar os registros e contratos que ela exige. Na prática, quem vendeu lote sem registro não pode usar essa lei para pedir a rescisão do contrato e a retomada do lote.

Isso não autoriza o comprador a ficar com o lote sem pagar. Quem quer manter o negócio continua depositando as parcelas, e quem não quer mais o lote pede o desfazimento do contrato.

Quero desistir: tenho direito à devolução do que paguei?

Em regra, sim. Quando a irregularidade é do loteador, quem descumpriu o contrato foi ele. O comprador pode pedir a rescisão com a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas, e a indenização dos prejuízos que conseguir comprovar.

Em contratos sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor, a Súmula 543 do STJ determina a devolução imediata das parcelas pagas, integralmente quando a culpa é exclusiva do vendedor. As deduções do art. 32-A da Lei 6.766/1979, como a cláusula penal com as despesas administrativas, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, e a taxa de fruição, são previstas para o desfazimento por culpa do comprador. Elas não devem ser aplicadas a quem desiste porque o loteador vendeu um lote que não podia vender.

Se o comprador já construiu, entra em cena a indenização das benfeitorias. O possuidor de boa-fé tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis e pode reter o imóvel até receber (art. 1.219 do Código Civil). A casa e outras construções são, pelo Código, acessões (art. 1.255), e a jurisprudência costuma estender a elas a indenização e a retenção devidas ao possuidor de boa-fé. Convém documentar tudo com notas, recibos e fotos.

Quais são as saídas, lado a lado

Quem mais responde pelos prejuízos?

O loteador é o primeiro responsável. Quando ele integra grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo que tenha se beneficiado do loteamento irregular responde solidariamente pelos prejuízos causados aos compradores e ao Poder Público (art. 47).

É comum que o loteamento seja feito em nome de uma empresa sem patrimônio, enquanto o dinheiro das vendas vai para outras empresas ou para os sócios. O art. 47 permite cobrar diretamente quem recebeu esse benefício, desde que se prove o vínculo de grupo e o proveito obtido com o loteamento.

E a prefeitura, tem obrigação de regularizar?

O art. 40 autoriza a prefeitura a regularizar o loteamento quando o loteador não atende à notificação. A lei diz que ela age para evitar lesão aos padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

A lei também diz como o município recupera o que gastar:

• levanta, com autorização judicial, as prestações depositadas pelos compradores, como ressarcimento do que gastou com equipamentos urbanos ou desapropriações (§ 1º);
• cobra do loteador o que faltar, com a solidariedade do art. 47 (§ 2º);
• se o loteador não pagar, recebe diretamente as prestações dos compradores até o valor devido (§ 3º).

A regularização feita pela prefeitura deve respeitar os requisitos urbanísticos dos arts. 3º e 4º, com as ressalvas da própria lei (§ 5º). Concluída a regularização pela prefeitura, o comprador que comprovar o depósito de todas as prestações pode registrar o lote em seu nome, e o compromisso de compra e venda serve de título para isso (art. 41).

O texto do art. 40 usa a palavra “poderá”. Mesmo assim, a Constituição atribui ao Município promover o adequado ordenamento territorial, com o controle do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII). O STJ, no REsp 1.164.893/SE (Primeira Seção, rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 23/11/2016), entendeu que o art. 40 traz um poder-dever do município de regularizar loteamentos clandestinos ou irregulares, restrito às obras essenciais, com o dever de cobrar do loteador o que gastar. Quando a prefeitura sabe do loteamento e não faz nada, o Ministério Público e as associações legitimadas podem propor ação civil pública para que ela seja obrigada a agir. O município conserva o direito de cobrar do loteador o que gastar (art. 40, § 2º). Quais obras o município deve executar, e em que prazo, é definido no próprio processo.

Reurb: a saída coletiva

Quando o loteamento inteiro está irregular, a solução mais completa costuma ser a regularização fundiária urbana, a Reurb, da Lei 13.465/2017. Ela trata do núcleo como um todo: aprova um projeto de regularização para o parcelamento já implantado, define as obras necessárias e termina com a Certidão de Regularização Fundiária, registrada no Registro de Imóveis, que permite abrir uma matrícula para cada lote. O texto o que é regularização fundiária explica as fases.

O pedido pode partir do município, dos próprios moradores, individualmente ou por associação de moradores ou cooperativa, da Defensoria Pública, do Ministério Público e também do loteador (art. 14). O requerimento feito pelo loteador que deu causa à irregularidade não o livra das responsabilidades administrativa, civil e criminal (art. 14, § 3º).

A lei prevê duas modalidades. A Reurb de interesse social se aplica a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo município, e tem isenção de custas e emolumentos para os atos de registro que a lei relaciona (art. 13, § 1º). A Reurb de interesse específico se aplica aos demais casos, e os custos são, em regra, dos interessados.

O comprador que precisar custear, com os vizinhos, a regularização que era obrigação do loteador pode cobrar dele esse gasto: concluída a Reurb de parcelamento feito por particular, quem suportou os custos tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação do núcleo (art. 14, § 2º).

Para quem tem uma situação individual, com posse antiga sobre um lote isolado, a usucapião pode ser alternativa. Esse caminho, com seus limites, está tratado em loteamentos clandestinos podem ser regularizados pela usucapião.

O que fazer agora, no caso do Cláudio

O Cláudio ainda quer construir, então a primeira medida é a do art. 38: notificar o loteador e depositar as 32 parcelas restantes no Registro de Imóveis. Se o loteador regularizar, ele volta a pagar diretamente e, quitado o preço, registra o lote em seu nome. Se o loteador não regularizar e a prefeitura assumir o trabalho, o município pode levantar os depósitos, com autorização judicial, para se ressarcir do que gastou (art. 40, § 1º), e o loteador perde o direito a eles (art. 38, § 5º).

Se ficar claro que a área não pode ser regularizada, por estar em área de risco que não admita correção ou em área ambientalmente protegida onde a ocupação não possa ser mantida, por exemplo, ele pode pedir a rescisão com a devolução corrigida das 28 parcelas pagas, o levantamento judicial dos depósitos e a indenização dos gastos.

Documentos que vale guardar desde já

• Contrato, recibos e comprovantes de todas as parcelas pagas.
• Anúncios, folhetos e mensagens do loteador.
• Certidão do Registro de Imóveis e resposta da prefeitura sobre a situação do loteamento.
• Cópia da notificação enviada ao loteador e do comprovante de entrega.
• Comprovantes dos depósitos feitos no Registro de Imóveis.
• Notas e recibos de obras feitas no lote.

Anúncios que falavam em “lote escriturado” ou “loteamento aprovado” ajudam a provar que o comprador foi enganado.

Atuação em loteamentos irregulares

A Caldeira Advogados Associados atua em casos de compradores de lotes em loteamentos irregulares e clandestinos no Estado de São Paulo, com notificações, ações de rescisão e de indenização, pedidos de regularização e procedimentos de Reurb. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Como fazer um loteamento totalmente regularizado
• Como regularizar um terreno que não tem escritura
• O que pode anular a venda de um imóvel

Perguntas frequentes

Comprei de um particular, não do loteador. Também posso suspender as parcelas?

Se você ainda deve parcelas ao loteador, porque recebeu os direitos de outro comprador, os direitos do art. 38 valem para você, que passa a ocupar o lugar de quem vendeu. Se pagou tudo ao particular, a devolução do que pagou se discute, em princípio, com ele, e a regularização continua a ser cobrada do loteador e, se necessário, da prefeitura.

Já paguei o lote inteiro. Ainda tenho algum direito?

Tem. Você pode exigir que o loteador regularize o loteamento e transfira o lote, ou pedir a rescisão com devolução corrigida e indenização. Pode também pedir à prefeitura que atue com base no art. 40 e participar de uma Reurb, se o núcleo for elegível.

Posso construir enquanto o loteamento não é regularizado?

Sem matrícula, a prefeitura normalmente não emite alvará de construção, e a obra fica sujeita a embargo. Construir antes da regularização também aumenta o prejuízo se o loteamento estiver em área onde não se pode ocupar.

O depósito no cartório tem custo?

Os atos do Registro de Imóveis seguem a tabela de emolumentos do Estado. Antes de começar, pergunte ao cartório se há cobrança para receber os depósitos e como serão emitidos os comprovantes.

O loteador ameaça retomar o lote se eu parar de pagar. Ele pode?

Se o loteamento não está regularmente registrado, a cláusula de rescisão por inadimplemento é nula (art. 39), e o loteador não pode se apoiar na Lei 6.766/1979 sem apresentar os registros (art. 46). Para ficar protegido, porém, convém ter notificado o loteador e estar depositando as parcelas no Registro de Imóveis, porque quem simplesmente para de pagar pode ser tratado como inadimplente comum.

Foto de capa: Scott Blake no Unsplash.