Vício oculto em imóvel usado: prazo para reclamar e o que pedir ao vendedor

Quem descobre um vício oculto em imóvel usado tem, em regra, um ano a partir da entrega do imóvel para pedir ao vendedor o desfazimento da compra ou um abatimento no preço (arts. 441, 442 e 445 do Código Civil). Se o defeito só podia ser percebido mais tarde, esse prazo de um ano corre a partir da descoberta, desde que o defeito apareça dentro do primeiro ano.

O vendedor responde mesmo que não soubesse do problema. Se sabia e ficou calado, responde também por perdas e danos (art. 443).

Imagine o Paulo, um caso hipotético. Ele comprou uma casa construída em 1990, em Caraguatatuba, de uma família que morava ali havia vinte anos. A pintura era nova. No primeiro verão chuvoso, uma mancha escura apareceu atrás do guarda-roupa do quarto, e o pedreiro que abriu a parede encontrou o reboco esfarelando e um cano antigo vazando dentro da alvenaria. Na mesma semana, um vizinho comentou que a antiga dona vivia reclamando de umidade naquele quarto.

O que é vício oculto

O Código Civil chama de vício redibitório o defeito oculto que torna a coisa imprópria ao uso a que se destina ou diminui o seu valor (art. 441). Na compra de um imóvel, o defeito precisa reunir estas condições:

• já existia quando o imóvel foi entregue ao comprador;
• não podia ser percebido numa visita atenta, feita por quem não é técnico;
• prejudica o uso do imóvel ou reduz o seu valor de forma relevante.

Alguns exemplos comuns:

• infiltração escondida por pintura nova, forro de gesso ou móvel planejado;
• cupim no madeiramento do telhado, nos batentes ou no assoalho, sem sinais externos;
• problema estrutural, como trincas que voltam depois de tapadas, recalque da fundação ou ferragem corroída dentro da laje;
• tubulação de esgoto ligada de forma errada, que só se manifesta com o uso.

Não é vício oculto o que estava à vista. Uma rachadura aparente na fachada, um piso solto ou uma porta empenada podiam ter sido vistos na visita. O desgaste natural de uma casa de trinta anos também não conta, salvo se o vendedor tiver garantido no contrato um estado de conservação que não correspondia à realidade.

Qual é o prazo para reclamar?

O prazo é de decadência. Para imóveis, é de um ano contado da entrega efetiva. Se o comprador já estava na posse do imóvel antes da compra (um inquilino que comprou a casa onde morava, por exemplo), o prazo conta da data da venda e cai pela metade, para seis meses (art. 445).

Quando o vício, por sua natureza, só pode ser conhecido mais tarde, o prazo corre a partir do momento em que o comprador tem ciência dele, até o máximo de um ano para imóveis (art. 445, § 1º). Esse parágrafo é lido de formas diferentes. O STJ, ao julgar um caso de bens móveis, adotou o Enunciado 174 do Conselho da Justiça Federal: o § 1º não cria um prazo novo, apenas muda o início da contagem. O defeito precisa aparecer dentro do prazo máximo do § 1º e, a partir da descoberta, o comprador tem o prazo do caput para agir (REsp 1.095.882/SP, 4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 9/12/2014). Aplicada ao imóvel, essa leitura dá ao comprador um ano a partir da descoberta, desde que o vício se revele em até um ano da entrega.

Um cuidado prático. Prazos de decadência não se suspendem nem se interrompem, salvo se a lei disser o contrário (art. 207 do Código Civil). Uma notificação ao vendedor tem valor como prova e abre espaço para acordo, mas não para o relógio. O prudente é contar o prazo de um ano como se ele corresse durante toda a negociação.

O que pedir ao vendedor

O comprador escolhe entre dois caminhos.

Desfazer a compra (ação redibitória)

O comprador devolve o imóvel e recebe de volta o preço, mais as despesas do contrato, como escritura, ITBI e registro (arts. 441 e 443). É a saída quando o defeito torna o imóvel inviável para o uso que motivou a compra, como um problema estrutural sério.

Ficar com o imóvel e pedir abatimento (ação estimatória)

Em vez de devolver o imóvel, o comprador pode pedir abatimento no preço (art. 442). Na prática, o abatimento costuma ser calculado pelo custo do reparo ou pela perda de valor do imóvel, apurados em laudo ou em perícia. É o caminho mais comum em infiltrações e infestações de cupim, que têm conserto.

Perdas e danos, quando o vendedor sabia

Se o vendedor conhecia o defeito, além de devolver o que recebeu, responde por perdas e danos (art. 443). Entram aí, por exemplo, o aluguel de outro imóvel durante a obra, os móveis estragados pela umidade e os laudos pagos pelo comprador. Se o vendedor não sabia, devolve apenas o valor recebido e as despesas do contrato.

No caso do Paulo, o comentário do vizinho e eventuais recibos de reparos anteriores ajudam a mostrar que a antiga dona conhecia a umidade e pintou por cima. Essa prova abre o pedido de perdas e danos.

E a cláusula “vendido no estado em que se encontra”? Ela costuma ser lida como referência ao estado aparente do imóvel e, sozinha, nem sempre afasta a garantia por vício oculto. Menos ainda protege o vendedor que sabia do defeito e o escondeu, porque a boa-fé obriga as partes a agir com lealdade na conclusão e na execução do contrato (art. 422).

Vício oculto e diferença de área são coisas diferentes

Às vezes o problema não é defeito, e sim medida. Se o imóvel foi vendido por medida de extensão, ou com área determinada, e a área real é menor, o comprador pode exigir o complemento da área ou, se isso não for possível, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (art. 500). É a venda ad mensuram.

Se a diferença não passar de um vigésimo (5%) da área declarada, a lei presume que a referência à área era apenas enunciativa, salvo se o comprador provar que, nessas condições, não teria feito o negócio (art. 500, § 1º). E se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, a venda ad corpus, a referência às dimensões é só enunciativa e o comprador não tem direito a complemento (art. 500, § 3º). O prazo para essas ações é de um ano, contado do registro do título (art. 501). Quando a dúvida está no que a matrícula descreve, o caminho pode ser a retificação de área, assunto também tratado no artigo sobre terreno maior do que consta na matrícula.

Quando vale o Código de Defesa do Consumidor

A venda de um imóvel usado entre duas pessoas que não atuam no ramo é regida pelo Código Civil. A família que vende a casa onde morou não é fornecedora.

O Código de Defesa do Consumidor só entra quando o vendedor é fornecedor, isto é, quem desenvolve a atividade de comercializar imóveis (art. 3º do CDC), o que pressupõe habitualidade. É o caso da construtora, da incorporadora ou do investidor que reforma e revende imóveis com frequência, como negócio. Nessa relação, o prazo para reclamar de vício oculto em imóvel é de 90 dias, contados do momento em que o defeito ficar evidenciado (art. 26, II e § 3º, do CDC), e a reclamação comprovada feita ao fornecedor impede o prazo de correr até a resposta negativa (art. 26, § 2º, I).

Para a indenização dos prejuízos em vícios de imóvel vendido por fornecedor, o STJ aplica o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil, e não os 90 dias do CDC (REsp 1.534.831/DF, 3ª Turma, j. 20/2/2018; REsp 1.721.694/SP, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2019).

E o prazo para pedir indenização na venda entre particulares?

Aqui a resposta é menos firme. Nos casos de consumo e de vícios de construção, o STJ separou os dois prazos: a decadência atinge o pedido de desfazer o negócio ou de abater o preço, e a indenização segue prazo de prescrição, de dez anos (precedentes acima). A Corte Especial do STJ também fixou que a responsabilidade contratual prescreve em dez anos, e a extracontratual em três (EREsp 1.281.594/SP, j. 15/5/2019).

Na compra de imóvel usado regida só pelo Código Civil, parte dos juristas aplica a mesma lógica e sustenta o prazo de dez anos para as perdas e danos do art. 443. Outra parte defende o prazo de três anos da reparação civil (art. 206, § 3º, V), e há quem entenda que a indenização acompanha a ação redibitória e cai junto com ela, passado o prazo do art. 445. Em decisões recentes sobre vício redibitório regido pelo Código Civil, o STJ tem aplicado às perdas e danos o prazo de dez anos do art. 205, mas o tema não foi fixado em recurso repetitivo, e a questão ainda divide os tribunais estaduais.

Por isso, o mais seguro é não contar com o prazo longo e agir dentro de um ano da descoberta.

Como provar o vício

A prova decide esse tipo de processo. Antes de consertar qualquer coisa, documente.

1. Fotografe e filme o defeito, com data, antes de abrir paredes ou chamar a dedetizadora.
2. Contrate laudo de engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT. O laudo deve dizer o que causou o problema, desde quando ele existe e se podia ser visto na época da compra.
3. Guarde orçamentos, notas fiscais e o contato de quem fez o diagnóstico.
4. Procure testemunhas: vizinhos, o síndico, prestadores que já trabalharam no imóvel para o vendedor.
5. Notifique o vendedor por escrito, com prova de recebimento (pelo Cartório de Títulos e Documentos, por exemplo), descrevendo o defeito e o pedido.

Se o reparo não pode esperar, por risco à estrutura ou porque a infiltração se espalha, a perícia pode ser feita antes da ação principal, pela produção antecipada de prova (art. 381 do Código de Processo Civil). Ela cabe quando há receio de que a verificação dos fatos fique impossível ou muito difícil, ou quando conhecer os fatos antes pode justificar ou evitar a ação. Como o prazo de decadência não para, o pedido principal ainda precisa ser feito no prazo.

O Paulo, que recebeu as chaves em março e viu a mancha em dezembro, está dentro do primeiro ano. Pela leitura do Enunciado 174, adotada pelo STJ para bens móveis, tem um ano a partir de dezembro para pedir o abatimento. Com o laudo pronto e a prova de que a antiga dona sabia da umidade, pode pedir também as perdas e danos.

Assessoria em compra e venda de imóveis

A Caldeira Advogados Associados atua em ações redibitórias e estimatórias, em notificações ao vendedor e na revisão de contratos de compra e venda de imóveis usados no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Contrato de compra e venda de imóvel
• O que pode anular a venda de um imóvel
• Qual é o prazo para anular contrato de compra e venda de imóvel

Perguntas frequentes

Qual é o prazo para reclamar de vício oculto em imóvel usado?

Um ano, contado da entrega do imóvel, para pedir o desfazimento da compra ou o abatimento do preço (art. 445 do Código Civil). Se o defeito só podia ser descoberto depois, o ano corre a partir da descoberta, desde que o vício apareça dentro do primeiro ano.

O vendedor responde mesmo se não sabia do defeito?

Responde. Ele terá de devolver o preço e as despesas do contrato, se a compra for desfeita, ou conceder o abatimento. Só não responde por perdas e danos, que dependem de prova de que ele conhecia o vício (art. 443).

Infiltração é vício oculto?

É, quando estava escondida e não podia ser percebida numa visita, como a umidade coberta por pintura nova ou por forro. Uma mancha visível no dia da visita é vício aparente, e não dá direito à reclamação com base nos arts. 441 a 446.

Comprei de uma construtora. Muda alguma coisa?

Muda. Se o vendedor atua com habitualidade no mercado imobiliário, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, com prazo de 90 dias a partir da evidência do defeito para exigir a solução (art. 26 do CDC). Para a indenização dos prejuízos, o STJ aplica o prazo de dez anos.

Preciso de perícia para entrar com a ação?

Não é obrigatório ter laudo antes, mas ele ajuda a definir o pedido e o valor. Se o reparo for urgente, a perícia pode ser feita antes do processo principal, pela produção antecipada de prova (art. 381 do CPC).