Direito de preferência do inquilino: quando o locatário pode comprar o imóvel alugado

O inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel alugado quando o dono decide vendê-lo. O locador deve oferecer o negócio ao inquilino nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e ele tem 30 dias para aceitar (arts. 27 e 28 da Lei 8.245/1991).

Se o imóvel for vendido sem essa oferta, o inquilino pode pedir indenização ao vendedor. Se o contrato de locação estava averbado na matrícula, ele pode também ficar com o imóvel, depositando o preço pago pelo comprador (art. 33).

Imagine o Jorge, um caso hipotético. Ele aluga há oito anos a casa onde mora com a família e sempre disse ao proprietário que compraria o imóvel se um dia ele quisesse vender. Numa manhã de segunda, um homem bateu à porta e se apresentou como o novo dono. A venda tinha sido feita três semanas antes, por um preço que o Jorge teria conseguido pagar com o financiamento já aprovado no banco.

Quando o inquilino tem preferência

A preferência existe na venda, na promessa de venda, na cessão ou promessa de cessão de direitos e na dação em pagamento do imóvel locado (art. 27 da Lei 8.245/1991). Vale para a locação urbana residencial e comercial, porque a Lei do Inquilinato não faz diferença entre as duas.

A oferta tem de ser feita em igualdade de condições com terceiros. Se um comprador ofereceu R$ 500 mil à vista, é isso que o inquilino recebe na proposta, sem desconto e sem acréscimo.

O que a notificação precisa ter

O locador deve dar ciência do negócio por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). A comunicação deve trazer todas as condições do negócio e, em especial (art. 27, parágrafo único):

• o preço;
• a forma de pagamento;
• a existência de ônus reais, como hipoteca ou penhora;
• o local e o horário em que o inquilino pode examinar os documentos.

Na prática, a notificação pelo Cartório de Títulos e Documentos é uma das formas mais seguras, porque prova a data em que o inquilino recebeu a proposta. É dessa data que corre o prazo de 30 dias.

O prazo de 30 dias para aceitar

O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta de forma inequívoca e integral. Se não responder no prazo, perde a preferência (art. 28). Uma contraproposta, com outro preço ou outro prazo de pagamento, não vale como aceitação.

Se o inquilino aceitar e o locador desistir de vender, o locador responde pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes (art. 29). O STJ decidiu que o locador pode desistir mesmo depois da aceitação, mas paga pelos danos que causar (REsp 1.193.992/MG, 3ª Turma, 2011).

Quando não há preferência

A lei afasta a preferência em algumas situações (art. 32):

• perda da propriedade ou venda por decisão judicial, como a arrematação em leilão de execução;
• permuta;
• doação;
• integralização de capital em empresa, cisão, fusão e incorporação.

Nos contratos de locação firmados a partir de 1º de outubro de 2001, também não há preferência na constituição da propriedade fiduciária nem na venda em leilão extrajudicial para realizar a garantia. Mas isso só vale se o contrato de locação tiver cláusula específica, destacada das demais (art. 32, parágrafo único).

A venda prevista em plano de recuperação judicial não entra na exceção. O STJ decidiu que ela nasce da vontade do devedor, aprovada pelos credores, e por isso a preferência do inquilino continua valendo (REsp 1.374.643/RJ, 3ª Turma, 2014).

Há ainda duas regras de ordem. Quando o imóvel tem mais de um dono, o condômino tem preferência sobre o inquilino (art. 34). E quando a venda envolve mais de uma unidade, a preferência recai sobre o conjunto, e não sobre a unidade alugada separada (art. 31).

Se o imóvel foi vendido sem oferta ao inquilino

O inquilino preterido tem dois caminhos (art. 33):

1. Pedir perdas e danos. A ação é contra o vendedor, e o inquilino precisa provar que teria condições de comprar nas mesmas condições do comprador.
2. Ficar com o imóvel. O inquilino deposita o preço e as despesas da transferência e pede o imóvel para si. Isso só é possível se o contrato de locação estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda e se a ação for proposta em até seis meses do registro da venda.

O STJ entende que, sem a averbação, o inquilino não pode ficar com o imóvel, mesmo que a falta de averbação se deva ao locador, quando o comprador, de boa-fé, não sabia da locação. Resta a indenização (REsp 1.554.437/SP, 3ª Turma, 2016). Já para as perdas e danos, o STJ admite o pedido mesmo sem o contrato averbado (REsp 1.216.009/RS, 3ª Turma, 2011). Há julgados estaduais em sentido contrário, por isso a averbação ainda é a proteção mais segura.

Vender por preço menor do que o oferecido ao inquilino também é preterição. Se a proposta foi de R$ 500 mil e a escritura saiu por R$ 450 mil, as condições não eram iguais.

No caso do Jorge, tudo depende de uma pergunta: o contrato dele estava averbado na matrícula? Se estava, ele tem seis meses, contados do registro da venda, para depositar o preço e pedir a casa. Se não estava, pode pedir indenização ao antigo dono, provando que tinha o financiamento aprovado.

Como averbar o contrato de locação

A averbação é feita no Registro de Imóveis onde está a matrícula (art. 167, II, item 16, da Lei 6.015/1973). Basta apresentar uma via do contrato assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único, da Lei 8.245/1991).

A averbação para a preferência não se confunde com o registro da cláusula de vigência, que é outro ato (art. 167, I, item 3, da Lei 6.015/1973). A cláusula de vigência serve para manter a locação depois da venda. O artigo sobre a diferença entre registro e averbação explica os dois atos.

A locação continua depois da venda?

Depende do contrato. O comprador pode denunciar a locação e dar 90 dias para o inquilino sair, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/1991).

O comprador tem 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso de compra, para fazer a denúncia. Passado esse prazo sem manifestação, presume-se que concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º).

E se o imóvel alugado está em inventário?

Enquanto não se faz a partilha, os herdeiros são condôminos da herança (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil). Se um herdeiro quiser ceder sua parte a um estranho, os outros herdeiros têm preferência (art. 1.794 do Código Civil), e a preferência do condômino vem antes da do inquilino (art. 34 da Lei 8.245/1991). Se todos os herdeiros venderem o imóvel inteiro, não há coerdeiro a preferir, e a situação do inquilino deve ser examinada caso a caso. A preferência do inquilino na cessão de quinhão hereditário ainda é tema discutido.

Assessoria em locação e compra e venda

A Caldeira Advogados Associados atua em locações residenciais e comerciais, na notificação do inquilino antes da venda e nas ações de preferência no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Contrato de locação de imóvel: guia completo
• Contrato de locação comercial
• O inquilino tem direito a 30 dias de graça?
• Multa por rescisão do aluguel

Perguntas frequentes

O inquilino tem preferência na compra do imóvel?

Tem. Na venda do imóvel alugado, o locador deve oferecer o negócio primeiro ao inquilino, nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27 da Lei 8.245/1991).

Quanto tempo o inquilino tem para responder?

Trinta dias a partir do recebimento da notificação. Sem resposta no prazo, ou com resposta que não aceita a proposta integralmente, a preferência caduca (art. 28 da Lei 8.245/1991).

O que acontece se o dono vender sem avisar o inquilino?

O inquilino pode pedir perdas e danos ao vendedor. Se o contrato estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, pode também depositar o preço e ficar com o imóvel, em até seis meses do registro (art. 33 da Lei 8.245/1991).

Precisa averbar o contrato de locação para ter preferência?

A preferência existe mesmo sem averbação, e o STJ admite a indenização nesse caso. Para o inquilino ficar com o imóvel, a averbação é exigida, em regra (REsp 1.554.437/SP).

O inquilino tem preferência em leilão?

Na arrematação em leilão judicial, não (art. 32 da Lei 8.245/1991). No leilão extrajudicial de alienação fiduciária, também não, desde que o contrato de locação, firmado a partir de 1º de outubro de 2001, tenha cláusula destacada sobre isso.