Vícios de construção em imóvel novo: garantia da construtora e prazos para reclamar

Os vícios de construção em imóvel novo são de responsabilidade da construtora e da incorporadora, que respondem pelos defeitos de execução da obra independentemente de culpa, pelo Código de Defesa do Consumidor. O prazo depende do que se pede: 90 dias para exigir o conserto de um vício aparente, contados da entrega, ou da descoberta, se o vício for oculto, e dez anos para pedir indenização pelos prejuízos, segundo o Superior Tribunal de Justiça.

Imagine o Renato, um caso hipotético. Ele recebeu as chaves de um apartamento novo em 2022. Dois anos depois, apareceram manchas de umidade na parede do quarto que dá para o banheiro, e o rejunte do box começou a soltar. Ele abriu um chamado e a construtora respondeu que, pelo manual do proprietário, a garantia daquele item já tinha acabado. O Renato ficou sem saber se ainda tem algum direito.

O que é vício de construção

Vício de construção é a falha de projeto, de material ou de execução que torna o imóvel impróprio para o uso ou diminui seu valor. Infiltrações, trincas, descolamento de piso ou de revestimento de fachada, problemas na rede elétrica ou hidráulica e área menor do que a contratada são exemplos frequentes.

A lei separa dois tipos:

• vício aparente, que se percebe numa vistoria comum no momento da entrega, como um azulejo quebrado ou uma porta que não fecha;
• vício oculto, que só se manifesta com o tempo, como a infiltração que surge depois das primeiras chuvas ou a trinca causada por recalque da fundação.

O STJ considerou vício aparente a entrega de vaga de garagem com metragem menor do que a contratada, porque a diferença pode ser verificada por simples medição (REsp 1.898.171, 3ª Turma, 2021).

Quem responde pelos vícios de construção

O construtor está entre os fornecedores que respondem, independentemente de culpa, pelos danos causados por defeitos de construção (art. 12 do Código de Defesa do Consumidor). Pelos vícios que tornam o produto impróprio ou diminuem seu valor, os fornecedores respondem de forma solidária (art. 18). Na compra na planta, isso inclui a construtora e a incorporadora que vendeu as unidades. O artigo sobre incorporação imobiliária explica o papel de cada uma.

Nos imóveis financiados pela Caixa em programas de moradia popular, a responsabilidade do banco depende do papel que ele teve no empreendimento. O STJ reconheceu a responsabilidade da Caixa, junto com a construtora, por vícios em imóvel popular financiado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, em caso no qual o banco também fiscalizava e colaborava na execução do projeto (REsp 738.071, 4ª Turma, 2011). Quando a Caixa é parte, a ação corre na Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição).

A garantia de cinco anos do art. 618 do Código Civil

O art. 618 do Código Civil diz que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto pelos materiais quanto pelo solo.

O parágrafo único completa: decai do direito o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Lidos sozinhos, os dois prazos dão a impressão de que a construtora só responde por cinco anos e que o comprador tem apenas seis meses para agir. O STJ não lê assim.

Como o STJ interpreta os dois prazos

Para o STJ, os cinco anos do caput são prazo de garantia. É o período dentro do qual o problema de solidez e segurança deve aparecer para que o construtor responda com base nessa regra.

O prazo de 180 dias do parágrafo único se aplica à ação fundada na própria garantia. Ele não alcança o pedido de indenização pelos prejuízos causados pelo vício, que prescreve em dez anos, pela regra geral do art. 205 do Código Civil (AgInt no AREsp 2.092.461/SP, 3ª Turma, 2023).

Nesse mesmo julgado, o STJ afastou a prescrição em ação por vícios constatados mais de dez anos depois da entrega. O imóvel foi entregue em 2003, os vícios foram percebidos em 2015 e a ação foi proposta no mesmo ano. Nas relações de consumo, o prazo para pedir indenização começa a correr quando o comprador toma ciência do problema.

Os prazos do Código de Defesa do Consumidor

A compra de um imóvel novo de construtora ou incorporadora é, em regra, uma relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor traz três prazos que importam aqui.

90 dias para reclamar o vício

O direito de reclamar de vícios aparentes de produtos duráveis caduca em 90 dias (art. 26, II). Para o vício aparente, o prazo conta da entrega efetiva do imóvel (art. 26, § 1º). Para o vício oculto, conta do momento em que o defeito ficar evidenciado (art. 26, § 3º).

A reclamação feita pelo comprador à construtora, desde que comprovada, impede que esse prazo corra até a resposta negativa, que deve ser transmitida de forma inequívoca (art. 26, § 2º, I). Por isso o chamado de assistência técnica por escrito, com protocolo, tem valor jurídico.

Recebida a reclamação, o fornecedor tem até 30 dias para sanar o vício. Se não resolver, o comprador pode exigir a substituição, a devolução do valor pago com correção ou o abatimento proporcional do preço (art. 18, § 1º). Em imóvel, a substituição raramente é viável, e o pedido mais comum é o conserto ou o abatimento.

Dez anos para pedir indenização

O prazo de 90 dias vale para exigir o conserto, desfazer o negócio ou abater o preço. Para o pedido de indenização pelos prejuízos causados pelo vício, o Código de Defesa do Consumidor não tem prazo específico, e o STJ aplica os dez anos do art. 205 do Código Civil (REsp 1.717.160/DF, 3ª Turma, 2018; REsp 1.819.058/SP, 3ª Turma, 2019).

Antes do Código Civil de 2002, a regra era outra. A Súmula 194 do STJ dizia que prescreve em vinte anos a ação para obter do construtor indenização por defeitos da obra. Ela foi editada na vigência do Código Civil de 1916, cujo prazo geral era de vinte anos. Hoje, o prazo correspondente é de dez anos.

Cinco anos para o dano causado pelo defeito

Quando o defeito causa um acidente, como a queda de uma marquise ou um curto-circuito que provoca incêndio, a pretensão de reparação prescreve em cinco anos, contados do conhecimento do dano e de sua autoria (art. 27 do Código de Defesa do Consumidor).

Tabela de prazos para reclamar

As normas técnicas: NBR 17170 e NBR 15575

A ABNT NBR 15575 (Edificações habitacionais, Desempenho) está em vigor desde julho de 2013. Ela fixa níveis mínimos de desempenho para os sistemas do edifício e a vida útil de projeto, que para a estrutura é de no mínimo 50 anos. Também exige que a construtora entregue um manual de uso, operação e manutenção.

A ABNT NBR 17170 (Edificações, Garantias, Prazos recomendados e diretrizes) foi publicada em dezembro de 2022 e passou a valer em junho de 2023, para projetos protocolados a partir daí. Ela substituiu o anexo da NBR 15575 que tratava dos prazos de garantia e ampliou a lista de sistemas e falhas.

Pela NBR 17170, os prazos contam da data do habite-se ou do documento que ateste a conclusão da obra. O artigo sobre o que é o habite-se explica esse documento. Os itens de solidez e segurança (contenções, fundações, estrutura e estrutura de pisos e coberturas) têm o prazo legal de cinco anos. Os demais recebem prazos recomendados de cinco, três ou um ano. Alguns exemplos da norma:

• fachadas, por perda de integridade ou descolamento de materiais: cinco anos;
• contrapiso de ambientes internos, por desagregação ou dessolidarização: três anos;
• revestimento de piso interno, por perda de aderência ou desgaste: um ano;
• rejuntes e juntas de piso: um ano.

Norma técnica orienta o mercado e os peritos, mas não reduz direitos previstos em lei. A garantia contratual é complementar à legal (art. 50 do Código de Defesa do Consumidor), e a cláusula que exonere ou atenue a responsabilidade do fornecedor por vícios é nula (art. 51, I).

O manual do proprietário e a manutenção

O manual entregue com as chaves informa os prazos de garantia oferecidos pela construtora e as manutenções que cabem ao morador e ao condomínio. Ele tem peso na discussão. Em regra, a construtora não responde pelo problema causado por falta de manutenção, por uso inadequado ou por reforma que alterou o sistema original.

Por isso convém guardar os comprovantes de manutenção, as notas de serviços feitos na unidade e o registro de qualquer reforma, com o projeto e o profissional responsável.

No caso do Renato, a resposta da construtora não encerra a questão. Se a umidade vem de falha na impermeabilização ou na instalação hidráulica, e não de falta de manutenção, trata-se de vício oculto. O prazo de 90 dias para exigir o conserto conta do momento em que a mancha apareceu, e o chamado aberto impede que ele corra até a resposta negativa. Para a indenização dos prejuízos, o prazo é de dez anos. O prazo do manual não apaga o que a lei garante.

Como reclamar de vícios de construção em imóvel novo

1. Faça a vistoria de entrega com calma e anote no termo tudo o que estiver errado. O artigo com dicas para comprar imóvel com segurança traz outros cuidados antes de receber as chaves.
2. Ao perceber um problema, fotografe e registre a data.
3. Abra o chamado de assistência técnica por escrito, por e-mail ou pelo canal da construtora, e guarde o número de protocolo.
4. Se a construtora negar ou não resolver em 30 dias, contrate um laudo de engenheiro ou arquiteto que identifique a origem do problema e estime o custo do reparo.
5. Envie uma notificação extrajudicial com o laudo e um prazo para a solução.
6. Sem acordo, o caminho é o Procon, para tentar a solução administrativa, ou a ação judicial. Quando o vício pode desaparecer ou ser alterado, a produção antecipada de prova (art. 381 do Código de Processo Civil) permite fazer a perícia antes do processo principal.

Nas causas de até 40 salários mínimos, o Juizado Especial Cível é uma opção (art. 3º, I, da Lei 9.099/1995). Casos que dependem de perícia complexa costumam seguir para a Vara Cível.

Vícios nas áreas comuns: o papel do condomínio

Quando o problema está na fachada, na cobertura, na garagem ou em outra área comum, quem reclama é o condomínio, representado pelo síndico, a quem cabe defender em juízo e fora dele os interesses comuns (art. 1.348, II, do Código Civil).

O condomínio não substitui o morador em tudo. O STJ decidiu que ele não tem legitimidade para pedir indenização por danos morais sofridos pelos condôminos, porque esse dano é pessoal de cada um (REsp 1.177.862/RJ, 3ª Turma, 2011). O vício dentro da unidade e o dano individual são reclamados pelo próprio proprietário.

Para o síndico, a NBR 17170 reforça a importância da manutenção preventiva documentada e das inspeções periódicas. Um laudo de inspeção feito antes do fim dos prazos de garantia ajuda a identificar o que ainda pode ser cobrado da construtora.

Atuação do escritório em vícios construtivos

A Caldeira Advogados Associados atua em reclamações e ações por vícios de construção, em favor de compradores e condomínios, e na análise de contratos de compra de imóvel na planta no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Contrato de compra e venda de imóvel
• Qual é o prazo para anular contrato de compra e venda de imóvel
• O que pode anular a venda de um imóvel
• Alvará de construção: o que é e quando é exigido

Perguntas frequentes

A garantia da construtora é de cinco anos?

O art. 618 do Código Civil garante por cinco anos a solidez e a segurança da obra. Para os demais vícios, valem os prazos do Código de Defesa do Consumidor, e a indenização pode ser pedida em até dez anos, segundo o STJ (AgInt no AREsp 2.092.461/SP).

Qual o prazo para reclamar de infiltração em apartamento novo?

Se a infiltração é vício oculto, o comprador tem 90 dias, contados de quando ela apareceu, para exigir o conserto (art. 26, § 3º, do CDC). O chamado por escrito obsta esse prazo até a resposta negativa (art. 26, § 2º, I, do CDC). A indenização dos prejuízos prescreve em dez anos.

A construtora responde por vício que aparece depois de cinco anos?

Pode responder. Nas relações de consumo, o STJ afastou a prescrição em caso de vícios percebidos mais de dez anos depois da entrega, com o prazo de indenização contado da ciência do problema (AgInt no AREsp 2.092.461/SP, 3ª Turma, 2023).

O manual do proprietário pode reduzir a garantia?

O manual informa prazos e manutenções e pode afastar a garantia quando o problema vem de falta de manutenção ou uso inadequado. Ele não reduz os direitos previstos em lei, e a cláusula que atenue a responsabilidade do fornecedor por vícios é nula (art. 51, I, do CDC).

Quem reclama de defeito na fachada do prédio?

O condomínio, representado pelo síndico, porque a fachada é área comum (art. 1.348, II, do Código Civil). Os danos dentro de cada unidade e o dano moral de cada morador são pedidos pelo próprio proprietário.