Exoneração de fiança: o fiador pode sair do contrato de aluguel?

A exoneração de fiança no aluguel é possível depois que o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado: o fiador notifica o locador e continua respondendo por 120 dias contados da notificação. Enquanto o prazo determinado do contrato está correndo, ele segue obrigado, ainda que mude de ideia ou brigue com o inquilino. A regra está no art. 40, X, da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, e o STJ a aplica só aos contratos que já passaram a vigorar por prazo indeterminado.

Há outras situações que encerram ou reduzem a fiança, cada uma com prazo e forma próprios.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Em 2021, ele aceitou ser fiador do sobrinho no aluguel de um apartamento em Santo André, com contrato de 30 meses. O prazo terminou, o sobrinho continuou morando lá sem assinar nada novo, e agora, em 2026, o Sérgio recebeu uma ligação da imobiliária: há três meses de aluguel atrasados. Ele quer saber se ainda responde pela dívida e como deixa de ser fiador.

Por que a fiança continua depois que o contrato “vence”?

Porque a lei estende a garantia. O art. 39 da Lei 8.245/1991 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado. Muitos contratos repetem a ideia numa cláusula que diz que o fiador responde “até a entrega das chaves”.

A prorrogação acontece sem papel nenhum. Na locação residencial com prazo de 30 meses ou mais, basta o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição do locador (art. 46, § 1º). Nos contratos residenciais mais curtos, a prorrogação é automática (art. 47). Na locação comercial, vale a mesma regra dos 30 dias (art. 56, parágrafo único).

Essa prorrogação legal não é aditamento. O contrato continua o mesmo, nas mesmas condições, e o fiador segue garantindo sem precisar assinar de novo. É nesse ponto que muitos fiadores se surpreendem.

Como funciona a exoneração depois da prorrogação

A Lei 12.112/2009 incluiu o inciso X no art. 40 da Lei do Inquilinato. Com a locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que não quer mais garantir o contrato. A partir daí, fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias contados da notificação ao locador. Passado esse prazo, as dívidas que vencerem depois não são mais dele.

Talvez você já tenha lido que o prazo é de 60 dias. Esse é o prazo do art. 835 do Código Civil, para a fiança sem prazo em geral. Na locação de imóvel urbano, a lei especial fixou 120 dias para os contratos firmados a partir da vigência da Lei 12.112/2009. Nos contratos anteriores, o STJ aplicou os 60 dias do Código Civil (REsp 1.863.571/ES, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, noticiado pelo STJ em 2021).

Na prática, a exoneração segue estes passos:

1. Confirmar que o prazo do contrato já terminou e que o inquilino continua no imóvel.
2. Redigir a notificação identificando o contrato, o imóvel, o locador, o inquilino e a vontade clara de deixar de ser fiador.
3. Enviar ao locador de modo que fique prova do recebimento: notificação pelo cartório de títulos e documentos, carta com aviso de recebimento e cópia do conteúdo, ou notificação judicial. Se o contrato é administrado por imobiliária, convém notificar também a administradora.
4. Contar os 120 dias a partir do recebimento e guardar o comprovante.

A notificação não apaga o passado. Os aluguéis e encargos que já venceram, e os que vencerem dentro dos 120 dias, continuam cobertos pela fiança.

O que o locador pode fazer depois da notificação

O art. 40, IV, da Lei 8.245/1991 permite ao locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia quando o fiador se exonera. Pelo parágrafo único do mesmo artigo, ele pode notificar o inquilino para apresentar a nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Se o prazo passar sem garantia nova, o locador pode pedir o despejo com liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, VII).

Por isso vale avisar o inquilino antes, para que ele tenha tempo de procurar outro fiador ou outra garantia.

Dá para sair da fiança durante o prazo do contrato?

Não com efeito imediato. O STJ decidiu que o art. 40, X, só se aplica à locação por prazo indeterminado. O fiador pode até mandar a notificação durante o prazo determinado, e ela é válida, mas só produz efeito ao fim do prazo contratual ou, se a locação for prorrogada, 120 dias depois de ela passar a vigorar por prazo indeterminado (REsp 2.121.585/PR, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14/5/2024).

Naquele caso, a fiadora quis sair porque o sócio que ela conhecia deixou a empresa locatária. O STJ entendeu que isso não bastava: ela garantiu a pessoa jurídica, e a ligação pessoal com o sócio só teria peso se estivesse escrita no contrato.

Em 2019, a mesma Turma já havia decidido que, quando a notificação é feita no prazo determinado, os 120 dias contam da data em que o contrato se torna indeterminado (REsp 1.798.924/RS, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 14/5/2019).

Quem assinou como fiador de um contrato de 30 meses, portanto, garante esses 30 meses.

E a cláusula em que o fiador renuncia ao direito de se exonerar?

Muitos contratos trazem a renúncia ao art. 835 do Código Civil, ou dizem que o fiador responde até a entrega das chaves “sem possibilidade de exoneração”.

Em contrato bancário, o STJ considerou essa renúncia sem eficácia depois da prorrogação, porque ninguém pode ficar preso a uma fiança por tempo indeterminado sem poder sair (REsp 1.673.383/SP, 3ª Turma, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 11/6/2019). Na locação, o direito de sair depois da prorrogação está escrito na própria Lei 8.245/1991 (art. 40, X), e a cláusula de renúncia precisa ser lida diante dessa regra.

A Súmula 656 do STJ (2022) também aparece nessas discussões: ela valida a cláusula de prorrogação automática da fiança e condiciona a exoneração à notificação do art. 835 do Código Civil. Os precedentes que a originaram tratavam sobretudo de contratos bancários. Na locação, a extensão da fiança já decorre do art. 39 da Lei do Inquilinato, e a saída segue o art. 40, X, com os 120 dias.

Aditamento sem a assinatura do fiador

A Súmula 214 do STJ diz: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”

Pense num locador e num inquilino que combinam um aumento de aluguel acima do índice do contrato, ou que incluem uma segunda vaga de garagem no mesmo contrato, sem chamar o fiador. Ele continua garantindo o que assinou, mas não responde pelo acréscimo.

O reajuste anual pelo índice que já estava previsto no contrato não é aditamento. O fiador concordou com ele quando assinou.

O fiador também fica desobrigado se o credor conceder moratória ao devedor sem o consentimento dele (art. 838, I, do Código Civil). Um parcelamento de atrasados feito só entre locador e inquilino pode se enquadrar aqui, conforme os termos do acordo.

Fiança sem assinatura do cônjuge

Quem é casado precisa da autorização do cônjuge para prestar fiança, salvo no regime da separação absoluta de bens (art. 1.647, III, do Código Civil). Sem essa autorização, a Súmula 332 do STJ é clara: “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.”

Há dois limites. Só o cônjuge que não autorizou, ou os herdeiros dele, pode pedir a invalidação (art. 1.650); o fiador que assinou sozinho não pode alegar a própria falta. E o prazo para pedir é de até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).

Na união estável, a regra é outra. O STJ entendeu que a Súmula 332 não se aplica ao companheiro, porque a união estável não tem a publicidade do casamento e o locador não tem como saber dela com segurança (REsp 1.299.894/DF, 4ª Turma, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25/2/2014). O tema do regime de bens aparece também no post sobre imóvel comprado antes do casamento.

Separação do casal que alugou o imóvel

Às vezes o fiador aceitou garantir porque confiava num dos dois. O art. 12 da Lei 8.245/1991 prevê que, na separação de fato, no divórcio ou na dissolução da união estável, a locação residencial prossegue com o cônjuge ou companheiro que ficar no imóvel. Essa troca deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador (§ 1º).

A partir do recebimento dessa comunicação, o fiador tem 30 dias para se exonerar, e fica responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois da notificação ao locador (§ 2º). O dispositivo não distingue entre contrato no prazo determinado ou já prorrogado. A lei abriu essa saída porque a pessoa garantida mudou.

Morte do fiador

A obrigação do fiador passa aos herdeiros, mas fica limitada ao tempo decorrido até a morte e não pode ultrapassar as forças da herança (art. 836 do Código Civil). Os aluguéis que vencerem depois do falecimento não entram na conta, e os herdeiros não pagam com o próprio patrimônio o que a herança não cobre.

Para o locador, a morte do fiador autoriza exigir uma garantia nova (art. 40, I, da Lei 8.245/1991), com o mesmo prazo de 30 dias do parágrafo único. O assunto costuma aparecer no inventário, quando o locador habilita o crédito.

O imóvel do fiador pode ser penhorado?

Pode, ainda que seja o único imóvel da família. A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família, abre exceção para a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação (art. 3º, VII). O STJ confirmou a regra na Súmula 549, e o STF fixou no Tema 1.127 a tese de que “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial” (RE 1.307.334/SP, Plenário, j. 8/3/2022).

Essa é a razão prática para não deixar a exoneração para depois, sobretudo na locação comercial, em que as dívidas costumam ser maiores. Os cuidados próprios desse contrato estão no post sobre contrato de locação comercial.

Se o fiador pagar a dívida, ele fica sub-rogado nos direitos do locador e pode cobrar do inquilino tudo o que pagou (art. 831 do Código Civil).

Resumo das hipóteses de saída

E o Sérgio?

O prazo de 30 meses terminou, o sobrinho continuou no imóvel e a locação se prorrogou por prazo indeterminado (art. 46, § 1º). A fiança continuou junto (art. 39). O Sérgio responde pelos três meses atrasados.

Ele pode notificar a imobiliária e o locador hoje. Além do atraso, continuará respondendo pelos aluguéis que vencerem nos 120 dias seguintes ao recebimento; pelos que vencerem depois, não. Se pagar o atraso, pode cobrar do sobrinho o que pagou.

Cuidados antes de assinar e antes de sair

• Leia a cláusula de garantia inteira: prazo, renúncias e a expressão “até a entrega das chaves”.
• Se for casado, converse antes com o cônjuge: a lei exige a autorização dele, e a garantia pode alcançar bens do casal.
• Anote a data em que o prazo termina e decida, nesse dia, se continua ou não.
• Faça a notificação por escrito e com prova de recebimento. Telefonema não deixa prova, e mensagem de aplicativo abre discussão sobre quem recebeu e quando.

Quem tem dúvida sobre como o contrato foi redigido encontra os pontos principais no post sobre contrato de locação de imóveis.

Atuação do escritório em locação

A Caldeira Advogados Associados atua na redação e na revisão de contratos de locação, em notificações de exoneração de fiança e na defesa de locadores, inquilinos e fiadores em ações de cobrança e despejo no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Multa por rescisão do contrato de aluguel
• Aluguel de imóvel sem contrato
• Direito de preferência do inquilino

Perguntas frequentes

Quanto tempo o fiador continua responsável depois de pedir a exoneração?

Na locação de imóvel urbano prorrogada por prazo indeterminado, por 120 dias contados do recebimento da notificação pelo locador (art. 40, X, da Lei 8.245/1991). O prazo de 60 dias do art. 835 do Código Civil vale para outras fianças sem prazo e, segundo o STJ, para as locações contratadas antes da Lei 12.112/2009.

Posso deixar de ser fiador antes de o contrato terminar?

Com efeito imediato, não. O STJ entende que a notificação feita durante o prazo determinado só produz efeito ao fim desse prazo ou 120 dias depois de o contrato se tornar indeterminado (REsp 2.121.585/PR, 2024). A exceção é a separação do casal locatário, que abre ao fiador o prazo de 30 dias do art. 12, § 2º.

Se o inquilino e o locador fizeram um novo acordo sem mim, eu respondo?

Pelo acréscimo, não. A Súmula 214 do STJ afasta a responsabilidade do fiador pelas obrigações de aditamento que ele não assinou. Você continua garantindo o que estava no contrato original, inclusive o reajuste pelo índice já previsto.

O fiador pode perder a casa onde mora?

Pode. A fiança em contrato de locação é uma das exceções à impenhorabilidade do bem de família (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990), e o STF confirmou que a penhora vale tanto na locação residencial quanto na comercial (Tema 1.127).