Patrimônio de afetação: o que é e como protege quem compra imóvel na planta

O patrimônio de afetação é o regime que separa o terreno, a obra e o dinheiro de um empreendimento dos demais bens da incorporadora, de modo que esse conjunto só responda pelas dívidas daquela obra. Para quem compra na planta, o efeito prático é que, se a incorporadora falir, o prédio não entra na falência, e os próprios compradores decidem se terminam a construção ou se vendem o que existe e dividem o resultado.

As regras estão nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964, incluídos pela Lei 10.931/2004. O regime é opcional (a lei diz que a afetação se faz “a critério do incorporador”) e só passa a existir depois de averbado na matrícula do imóvel.

Imagine a Juliana, um caso hipotético. Ela comprou um apartamento na planta em São José dos Campos, com entrega prevista para 36 meses, e já pagou R$ 90 mil entre entrada e parcelas. No vigésimo mês, a obra parou e ela soube que a incorporadora estava em processo de falência. A pergunta dela é direta: perdeu o dinheiro e o apartamento?

A resposta depende, em boa parte, de uma linha na certidão da matrícula.

Por que essa regra existe

Antes de 2001, o dinheiro pago pelos compradores entrava no caixa geral da incorporadora. Podia pagar a obra deles, outra obra da mesma empresa ou uma dívida bancária sem relação com o prédio. Quando a empresa quebrava, terreno e construção iam para a massa falida, e os compradores entravam na fila de credores ao lado de bancos, do fisco e de fornecedores.

O caso mais lembrado é o da Encol, cuja falência foi decretada em 1999 e deixou mais de 40 mil compradores sem os imóveis que vinham pagando, com centenas de obras paradas pelo país. A resposta veio com a Medida Provisória 2.221/2001, que criou a afetação, e depois com a Lei 10.931/2004, que revogou o texto da medida provisória e deu ao regime a forma atual.

O que fica separado

A afetação alcança o terreno, as acessões (a construção que vai sendo erguida) e os demais bens e direitos ligados à incorporação, como os créditos das vendas das unidades. Esse conjunto não se comunica com o patrimônio geral do incorporador nem com outros patrimônios afetados, e só responde pelas dívidas e obrigações da própria incorporação (art. 31-A, § 1º).

Disso decorrem algumas regras práticas:

• os bens afetados só podem ser dados em garantia de financiamento cujo dinheiro vá integralmente para a obra e para a entrega das unidades (art. 31-A, § 3º, com redação da Lei 14.620/2023);
• o incorporador deve movimentar os recursos em conta bancária aberta para esse fim e manter escrituração contábil completa do empreendimento (art. 31-D, V e VIII);
• o incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação (art. 31-A, § 2º).

Um conjunto com várias torres pode ter um patrimônio de afetação para cada uma, desde que isso esteja declarado no memorial de incorporação (art. 31-A, §§ 9º e 10).

Como o patrimônio de afetação é constituído

Pela averbação, no Registro de Imóveis, de um termo assinado pelo incorporador e, se for o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno (art. 31-B). A averbação pode ser feita a qualquer tempo, inclusive depois do lançamento, e a existência de hipoteca ou outro ônus real sobre o terreno, dado em garantia do preço de compra ou da construção, não a impede.

Ela costuma acompanhar o registro do memorial de incorporação, etapa que autoriza a venda das unidades antes da obra pronta e que está explicada no texto sobre incorporação imobiliária. Se a diferença entre registrar e averbar ainda gera dúvida, vale ler sobre a diferença entre registro e averbação.

Quem fiscaliza a obra

A lei dá aos compradores um instrumento de controle, a comissão de representantes. Ela é formada por pelo menos três adquirentes, designados no contrato ou em assembleia que o incorporador deve convocar em até seis meses do registro do memorial (art. 50, com redação da Lei 14.382/2022).

No regime de afetação, o incorporador deve entregar a essa comissão, no mínimo a cada três meses, um demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo e com os recursos recebidos, além de balancetes trimestrais do patrimônio afetado (art. 31-D, IV e VI). A comissão e o banco que financia a obra podem nomear um fiscal, pessoa física ou jurídica, com acesso à obra, aos livros, aos contratos e à movimentação da conta do empreendimento (arts. 31-C e 31-D, VII).

Na prática, nem toda comissão acompanha a obra de perto. Quem quer contar com essa proteção deve saber quem são os representantes e pedir os relatórios.

E se a incorporadora falir?

A falência ou a insolvência do incorporador não atinge os patrimônios de afetação. Terreno, construção, créditos e obrigações da incorporação ficam fora da massa falida (art. 31-F, caput). A Lei de Falências repete a regra no art. 119, IX, da Lei 11.101/2005.

O passo seguinte cabe aos compradores. Em até 60 dias da decretação da falência, o condomínio dos adquirentes se reúne em assembleia geral, convocada pela comissão de representantes, por um sexto dos titulares de frações ideais ou pelo juiz (art. 31-F, § 1º). Nessa assembleia, os compradores:

1. ratificam ou elegem a comissão de representantes;
2. instituem o condomínio da construção;
3. decidem se a obra continua ou se o patrimônio afetado será liquidado.

A decisão sobre continuar ou liquidar exige dois terços dos votos dos adquirentes em primeira convocação, ou maioria absoluta em segunda. A mesma assembleia pode ser feita quando o incorporador, sem justa causa, paralisa a obra por mais de 30 dias ou retarda excessivamente o andamento, nas condições do art. 43, VI (art. 31-F, § 2º).

Se os compradores decidem continuar

Eles assumem os direitos, as obrigações e os encargos da incorporação, inclusive o financiamento da obra (art. 31-F, § 11). O saldo do preço que cada um ainda devia à incorporadora passa a ser pago à comissão de representantes, e o que faltar para concluir o prédio é rateado entre os adquirentes na proporção de cada unidade, salvo outro critério aprovado por dois terços dos votos (§ 12). Seja para continuar, seja para liquidar, as unidades que a incorporadora não chegou a vender vão a leilão público em até 60 dias da assembleia (§ 14).

Há um custo que o comprador precisa conhecer. Os tributos, as contribuições previdenciárias e as dívidas trabalhistas vinculados ao patrimônio afetado, com fato gerador até a falência, devem ser pagos pelos adquirentes em até um ano da deliberação, ou até o habite-se, se ele vier antes. Sem esse pagamento, a decisão de continuar a obra perde a eficácia (art. 9º da Lei 10.931/2004). Já o imposto de renda e a CSLL da própria incorporadora, e as obrigações de outras atividades dela, não passam aos compradores (art. 31-F, § 20).

Se os compradores decidem liquidar

A comissão vende o terreno e a construção, com mandato irrevogável dos adquirentes, presta contas e entrega a cada um a sua parte do valor líquido em até cinco dias do recebimento (art. 31-F, §§ 7º a 9º). O dinheiro obtido no leilão das unidades não vendidas (§ 14) segue a ordem do § 18: primeiro as dívidas trabalhistas, previdenciárias e tributárias; depois o reembolso a quem adiantou recursos para pagá-las; em seguida o financiador da obra; e assim por diante. Só o saldo final desse leilão vai para a massa falida.

No caso da Juliana, se o empreendimento estava afetado, o prédio fica fora da falência e o destino da obra passa às mãos dela e dos demais compradores. Se a obra continuar, ela provavelmente terá de pagar a sua parte do custo extra, e, pagando as parcelas e o rateio, mantém o direito ao apartamento. Se não havia afetação, a recuperação do que pagou passa a depender do processo de falência, em disputa com os outros credores.

Com e sem patrimônio de afetação

A linha da desistência merece atenção. A afetação protege o comprador contra a quebra da incorporadora, mas torna mais cara a saída de quem desiste por conta própria, porque a lei admite multa maior e adia a devolução até o fim da obra.

O que é o RET, o regime especial tributário

A incorporadora que afeta o empreendimento pode optar pelo Regime Especial Tributário do patrimônio de afetação, o RET, previsto nos arts. 1º a 11-A da Lei 10.931/2004. A opção exige termo entregue à Receita Federal e a afetação do terreno e das acessões (art. 2º), e é irretratável enquanto houver créditos ou obrigações com os adquirentes (art. 1º).

No RET, a incorporadora recolhe 4% da receita mensal do empreendimento, de forma unificada, cobrindo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (art. 4º, caput, com redação da Lei 12.844/2013). Para projetos residenciais de interesse social, a alíquota é de 1% (art. 4º, § 8º, incluído pela Lei 14.620/2023), o que abrange os empreendimentos destinados à Faixa Urbano 1 do programa Minha Casa, Minha Vida (§ 9º). A Lei Complementar 214/2025, da reforma tributária, muda esse quadro a partir de 1º de janeiro de 2027: o percentual do art. 4º passa a abranger só o IRPJ e a CSLL (1,92%, ou 0,47% nos projetos de interesse social), e a parte relativa ao PIS e à Cofins dá lugar à CBS e ao IBS, com regras próprias na lei complementar.

Quem recolhe esse tributo é a incorporadora. O RET interessa a quem compra por outro motivo: é o principal incentivo para que a empresa adote a afetação.

O que mudou nos últimos anos

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, criou as regras de multa e de prazo de devolução que aparecem na tabela e tornou obrigatório o quadro-resumo no início do contrato (art. 35-A).

A Lei 14.382/2022 alterou o art. 50, fixando o prazo de seis meses para a formação da comissão de representantes, e o art. 31-E, que trata da extinção da afetação. Com os trechos restabelecidos pelo Congresso após a derrubada de vetos, o art. 31-E passou a prever que, averbada a construção, o registro de cada contrato de venda, com a quitação do financiador, extingue a afetação daquela unidade.

A Lei 14.620/2023 deu nova redação ao art. 31-A, § 3º, e criou a alíquota de 1% do RET para habitação de interesse social.

Quando a afetação termina

O art. 31-E prevê três hipóteses. A primeira, e a esperada, é a conclusão do empreendimento: averbação da construção, registro dos títulos em nome dos adquirentes e quitação das obrigações do incorporador com o financiador. A segunda é a revogação pela denúncia (desistência) da incorporação dentro do prazo de carência, depois de devolvidas as quantias pagas pelos compradores, ou por outra hipótese prevista em lei. A terceira é a liquidação decidida pela assembleia, no caso de falência ou paralisação.

Como o comprador confere se há afetação

1. Peça a certidão atualizada da matrícula do terreno e procure a averbação do termo de constituição do patrimônio de afetação, além do registro do memorial de incorporação.
2. Confira no quadro-resumo do contrato o número do registro do memorial, a matrícula e o cartório (art. 35-A, XI), e os ônus que recaem sobre o imóvel, como a hipoteca dada ao banco que financia a obra (art. 35-A, X).
3. Em empreendimentos com várias torres, veja se a afetação alcança a torre da sua unidade.
4. Pergunte quem compõe a comissão de representantes e peça os demonstrativos trimestrais.
5. Desconfie de pagamentos dirigidos a outra empresa ou a conta que não seja a do empreendimento.

O que a afetação não resolve

A afetação não impede atraso na obra nem defeitos de construção, e o incorporador continua responsável por eles. Também não garante que o dinheiro será bem aplicado dentro da própria obra; para isso existe a fiscalização, que depende de os compradores a exercerem.

Quem financiou a compra na planta também deve lembrar que, durante a construção, costuma pagar ao banco a taxa de evolução de obra. Uma obra parada tende a prolongar essa cobrança, com ou sem afetação.

Atuação do escritório em incorporação imobiliária

A Caldeira Advogados Associados atua em incorporação imobiliária no Estado de São Paulo, na análise de contratos de compra na planta, na conferência de matrícula e memorial e em questões entre adquirentes e incorporadoras. A página de Incorporação Imobiliária descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Certidão de inteiro teor do imóvel
• Vícios de construção em imóvel novo
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Contrato de compra e venda de imóvel

Perguntas frequentes

Todo imóvel na planta tem patrimônio de afetação?

Não. A afetação é uma escolha do incorporador (art. 31-A da Lei 4.591/1964), e a lei não a impõe. O regime tributário especial é um incentivo para adotá-la, mas cada empreendimento precisa ser conferido na matrícula.

Como saber se o empreendimento que vou comprar tem afetação?

Pela certidão atualizada da matrícula do terreno, onde deve constar a averbação do termo de constituição do patrimônio de afetação. O contrato e o material de venda podem mencionar a afetação, mas o que vale é o que está na matrícula.

A afetação garante que vou receber o imóvel?

Não garante. Ela mantém o empreendimento fora da falência da incorporadora e permite que os compradores assumam a obra. Se decidirem continuar, cada um pode ter de pagar uma parte do custo que faltar, além dos tributos e das dívidas trabalhistas da obra anteriores à falência.

Se eu desistir da compra, a multa é maior quando há afetação?

Pode ser. Com afetação, a pena convencional pode chegar a 50% do valor pago, e a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º). Sem afetação, o limite é de 25%, com devolução 180 dias após o desfazimento (art. 67-A, § 6º).

A afetação pode ser feita depois do lançamento?

Pode. O art. 31-B permite a averbação a qualquer tempo, e a existência de hipoteca sobre o terreno, dada em garantia do preço de aquisição ou da obrigação de construir, não a impede. Quem comprou antes da averbação passa a contar com a proteção a partir dela.

Patrimônio de afetação e SPE são a mesma coisa?

Não. A SPE (sociedade de propósito específico) é uma empresa, com CNPJ próprio, criada só para o empreendimento. O patrimônio de afetação é uma separação de bens averbada na matrícula, com as regras de fiscalização e de falência dos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964. Um não depende do outro, e há empreendimentos que usam os dois.