Direito real de habitação: o viúvo pode continuar morando no imóvel do casal?

O direito real de habitação permite que o viúvo continue morando no imóvel que servia de residência da família, por toda a vida, qualquer que seja o regime de bens e sem prejuízo da parte que lhe caiba na herança (art. 1.831 do Código Civil). A resposta, portanto, é sim. O companheiro da união estável tem o mesmo direito, pelo art. 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996 e pela jurisprudência do STJ.

O direito vale mesmo que o imóvel pertença só ao falecido e mesmo que os herdeiros sejam filhos de outro relacionamento. Ele tem limites, porém, e há situações em que não se forma ou pode ser afastado.

Imagine a Dona Lúcia, um caso hipotético. Ela foi casada por vinte anos com o Sr. Roberto, em comunhão parcial, e os dois moravam numa casa em Caraguatatuba que ele havia comprado antes do casamento. O Sr. Roberto tinha dois filhos do primeiro casamento. Depois do enterro, os filhos disseram que querem vender a casa e que, enquanto ela continuar lá, deve pagar aluguel a eles.

O que é o direito real de habitação

É o direito de morar gratuitamente em casa alheia. O direito não torna o viúvo dono do imóvel: a propriedade fica com os herdeiros, que recebem a casa na partilha, e o próprio viúvo pode estar entre eles. O que a lei faz é reservar ao viúvo o uso do imóvel como moradia enquanto ele viver.

Por ser direito real, ele acompanha o imóvel e pode ser oposto a qualquer pessoa, inclusive aos herdeiros e a quem vier a comprar a parte deles. Nasce com a própria abertura da sucessão, por força da lei, sem depender de acordo entre a família ou de decisão judicial que o constitua.

A finalidade foi descrita pelo STJ no REsp 2.189.529/SP (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2025): permitir que o sobrevivente permaneça no lar em que viveu com o falecido, para garantir a moradia e por razões humanitárias e afetivas.

Quem tem direito: cônjuge e companheiro

Para o cônjuge, a regra está no art. 1.831 do Código Civil. Para o companheiro, o art. 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996 diz que, dissolvida a união estável pela morte, o sobrevivente terá direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família.

O STJ aplica o direito tanto ao cônjuge quanto ao companheiro. Desde o julgamento do Tema 809 pelo STF (RE 878.694/MG, 2017), que declarou inconstitucional a diferença entre o regime sucessório do casamento e o da união estável, essa equiparação ganhou mais força.

O direito também existe quando os herdeiros são filhos só do falecido, e não do casal. O STJ decidiu assim no REsp 1.134.387/SP (3ª Turma, 2013). É a situação da Dona Lúcia.

Quais são os requisitos

Pelo art. 1.831, que o STJ aplica também à união estável, o direito depende de três condições:

1. O sobrevivente era casado com o falecido na data da morte, ou vivia com ele em união estável.
2. O imóvel era a residência da família.
3. O imóvel é o único daquela natureza a inventariar.

O regime de bens não importa. A casa pode ter sido comprada pelo casal ou ser bem particular do falecido, como o imóvel comprado antes do casamento da Dona Lúcia, e o direito existe do mesmo modo. Também não importa se o viúvo é herdeiro de uma fração da casa: ele recebe a sua parte na herança e, além dela, o direito de habitação.

E se houver outros imóveis na herança?

A lei fala em imóvel “único daquela natureza a inventariar”, e por muito tempo se discutiu se a existência de outros imóveis afastava o direito. O STJ, nas duas Turmas de direito privado, tem dado uma leitura que protege o sobrevivente.

No REsp 1.582.178/RJ (3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2018), a Corte decidiu que a lei não exige que o sobrevivente deixe de ter outros bens para reconhecer o direito. A viúva tinha imóveis próprios e manteve o direito sobre a casa da família.

Em decisão mais recente, a 3ª Turma afirmou que o direito recai, em regra, sobre o último imóvel em que o casal morou antes da morte, e que a existência de outros bens a partilhar não o afasta (REsp 2.222.428/MG, 3ª Turma, rel. Min. Humberto Martins, 2025). Na Jurisprudência em Teses (edição 242), o STJ registra que o direito incide sobre o imóvel em que residia o casal, ainda que haja mais de um bem residencial a inventariar.

O texto da lei continua o mesmo, e outros tribunais podem dar peso maior à expressão “único daquela natureza”. A orientação do STJ, porém, aponta para a proteção da casa onde o casal de fato vivia.

Quando o direito não existe ou pode ser afastado

Copropriedade com terceiros anterior à morte

Se o imóvel já era dividido com outra pessoa antes da morte, o direito não se forma. A Segunda Seção do STJ decidiu que a copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito real de habitação, porque o coproprietário é estranho à relação sucessória (EREsp 1.520.294/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2020).

O critério é a origem do título. No REsp 1.830.080/SP (3ª Turma, 2022), as coproprietárias eram filhas do falecido, mas tinham recebido sua parte antes, na herança da mãe, e o direito também foi negado. Já os herdeiros que se tornam donos do imóvel com a própria morte não podem invocar essa regra, porque é justamente contra eles que o direito existe.

Situações excepcionais

O STJ admite afastar o direito em casos excepcionais, analisados um a um. No REsp 2.151.939/RJ (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2024), a viúva recebia pensão vitalícia de valor elevado e tinha recursos para morar com dignidade, enquanto os herdeiros não recebiam pensão alguma e pagavam aluguel para morar com os próprios filhos. A Corte entendeu que manter o direito causava prejuízo desproporcional aos herdeiros e não atendia à sua finalidade. É exceção, e a regra continua sendo a proteção do sobrevivente.

O que o viúvo pode e não pode fazer

O titular pode morar no imóvel com sua família. Não pode alugar nem emprestar a casa (art. 1.414 do Código Civil). Se o direito for de mais de uma pessoa, a que morar sozinha não deve aluguel às outras, mas não pode impedi-las de morar também (art. 1.415).

O direito é gratuito. Os herdeiros não podem cobrar aluguel do viúvo pelo uso da casa (REsp 1.846.167/SP, 3ª Turma, 2021, e REsp 2.189.529/SP, 3ª Turma, 2025). Também não podem, enquanto o direito durar, exigir a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel comum. Esse foi o resultado do REsp 2.189.529/SP, em que o pedido de extinção de condomínio foi julgado improcedente quanto à casa da viúva.

No caso da Dona Lúcia, portanto, os filhos não podem cobrar aluguel nem forçar a venda judicial da casa enquanto ela morar lá. Eles podem vender a parte que lhes cabe, respeitada a preferência da própria Dona Lúcia, que também herda uma fração da casa (arts. 504 e 1.794), mas quem comprar recebe o imóvel com o direito de habitação dela. Nada impede, porém, um acordo: a viúva pode renunciar ao direito em troca de uma compensação, ou a família pode combinar a venda e a compra de outro imóvel menor para ela.

A situação é diferente da do herdeiro que mora sozinho no imóvel sem ser viúvo do falecido. Ele não tem direito real de habitação, e as regras sobre se um herdeiro pode impedir a venda seguem o regime comum do condomínio.

Quem paga o IPTU e o condomínio

O Código Civil manda aplicar à habitação, no que couber, as regras do usufruto (art. 1.416). Entre elas está a que atribui ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação do bem e os tributos devidos pela posse da coisa (art. 1.403, I e II).

Pela leitura conjunta desses artigos, as despesas do dia a dia ficam com quem mora: IPTU, taxa ordinária de condomínio, contas de consumo e pequenos reparos. As reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico, como a troca de todo o telhado, cabem aos proprietários (art. 1.404). Como a prefeitura e o condomínio podem cobrar de quem consta como dono, o mais prudente é que a partilha ou um acordo escrito diga quem paga o quê.

Quando o direito acaba

O direito real de habitação é vitalício e pessoal. Ele termina:

• com a morte do titular, quando o imóvel passa a ser usado livremente pelos proprietários;
• com a renúncia do titular, formalizada por escritura pública ou na própria partilha;
• pelo não uso, já que a lei aplica à habitação as regras do usufruto, e o usufruto se extingue quando o titular deixa de usar o bem (arts. 1.410, VIII, e 1.416).

A dúvida mais comum é sobre um novo casamento. O Código Civil de 1916 restringia o direito ao viúvo enquanto ele permanecesse viúvo. O art. 1.831 do Código atual não repetiu essa condição, e por isso o cônjuge que se casa de novo, em princípio, não perde o direito.

Para o companheiro, a Lei 9.278/1996 diz expressamente que o direito vale “enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento”. Depois do Tema 809, discute-se se essa limitação continua valendo ou se o companheiro deve receber o mesmo tratamento do cônjuge. A questão ainda não está resolvida de forma definitiva.

É preciso registrar na matrícula?

Não é condição para o direito existir. O STJ decidiu que o direito real de habitação não exige registro imobiliário (REsp 565.820/PR, 3ª Turma, 2004), porque nasce da lei com a morte.

Mesmo assim, a matrícula pode receber a informação. O art. 167, I, 7, da Lei 6.015/1973 prevê o registro da habitação, mas ressalva a que resulta do direito de família, e a Corregedoria paulista já tratou o tema de formas diferentes. O formal de partilha ou a escritura de inventário extrajudicial podem reconhecer o direito de forma expressa. A diferença entre os atos que entram na matrícula está explicada em registro e averbação. O registro dá publicidade: quem for comprar a parte de um herdeiro fica sabendo que a casa está ocupada por direito do viúvo.

Resumo das situações mais comuns

Atuação em inventário e sucessões

A Caldeira Advogados Associados atua em inventários judiciais e extrajudiciais no Estado de São Paulo, incluindo o reconhecimento do direito real de habitação na partilha, acordos entre viúvo e herdeiros sobre o uso do imóvel e ações de extinção de condomínio. A página de Inventário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• O que entra no inventário
• Prazo para fazer inventário
• O que é usufruto e quais são os efeitos legais
• Imóvel em nome de duas pessoas: como vender

Perguntas frequentes

O viúvo precisa pedir o direito real de habitação no inventário?

O direito nasce com a morte, por força da lei, e não depende de pedido para existir. Na prática, convém que ele seja reconhecido na partilha, judicial ou em cartório, para evitar discussão com os herdeiros e permitir o registro na matrícula.

Os filhos podem vender a casa onde a viúva mora?

Podem vender a parte que lhes pertence, mas o comprador recebe o imóvel com o direito de habitação. A venda judicial forçada, por extinção de condomínio, não é admitida enquanto o direito durar, segundo o REsp 2.189.529/SP (3ª Turma, 2025).

A viúva pode alugar a casa e morar em outro lugar?

Não. O art. 1.414 do Código Civil proíbe alugar ou emprestar o imóvel. Se ela deixar de morar ali, o direito pode se extinguir pelo não uso. Uma alternativa é negociar com os herdeiros a renúncia ao direito em troca de uma compensação.

O direito vale se o casal estava separado de fato?

O direito pressupõe que o imóvel fosse a residência da família e que houvesse casamento ou união estável na data da morte. Uma separação de fato prolongada pode afastar essas condições, e o caso precisa ser examinado com os documentos e as datas.

Quem paga o IPTU da casa ocupada pelo viúvo?

Pelas regras do usufruto, aplicáveis à habitação (arts. 1.403 e 1.416 do Código Civil), as despesas ordinárias e os tributos ligados ao uso tendem a ficar com quem mora no imóvel. Vale deixar isso escrito na partilha ou em acordo com os herdeiros.

Foto de capa: Vitaly Gariev no Unsplash.