Caução no aluguel: quanto o proprietário pode pedir e quando devolver

A caução no aluguel feita em dinheiro pode chegar, no máximo, ao valor de três meses de aluguel e precisa ser depositada em caderneta de poupança, como manda o art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Quando a locação termina, esse valor volta ao inquilino com os rendimentos da poupança, e o proprietário só pode descontar dele os débitos e os danos que conseguir demonstrar.

Há outro limite que pouca gente conhece. O proprietário escolhe uma única garantia por contrato: ou caução, ou fiador, ou seguro-fiança, ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Pedir duas é proibido e pode configurar contravenção penal.

Imagine a Juliana, um caso hipotético. Ela foi alugar um apartamento de R$ 2.000 por mês em Taubaté. A imobiliária pediu quatro aluguéis de caução, mais um fiador com imóvel na cidade e o primeiro mês pago adiantado na assinatura. A Juliana tem o dinheiro, mas quer saber se precisa aceitar tudo isso e se vai receber a caução de volta quando sair.

Quais garantias o proprietário pode exigir?

O art. 37 da Lei do Inquilinato lista quatro modalidades de garantia:

1. caução;
2. fiança;
3. seguro de fiança locatícia;
4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (incluída pela Lei 11.196/2005).

O parágrafo único do mesmo artigo é direto: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato de locação. A lei protege o inquilino de um acúmulo de exigências que, somadas, tornariam o aluguel inacessível.

A caução, por sua vez, admite formas diferentes. O art. 38 diz que ela pode ser feita em bens móveis ou imóveis. A caução em bens móveis deve ser registrada no cartório de títulos e documentos, e a caução em imóvel deve ser averbada na matrícula, no Registro de Imóveis (art. 38, § 1º). A caução em dinheiro é a mais comum e tem as regras próprias do § 2º. Há ainda a caução em títulos e ações, que precisa ser substituída em trinta dias se a empresa emissora entrar em falência ou liquidação (art. 38, § 3º).

Quanto o proprietário pode pedir de caução?

No dinheiro, o teto é o equivalente a três meses de aluguel. No caso da Juliana, R$ 6.000. Os quatro aluguéis pedidos pela imobiliária passam do limite em R$ 2.000.

O texto da lei fala em três meses de aluguel. Não menciona condomínio, IPTU ou outros encargos, e por isso a conta deve partir do valor do aluguel.

Para a caução em bens, a lei não fixa teto em meses. O que ela exige é o registro ou a averbação no cartório competente (art. 38, § 1º); o valor do bem é combinado entre as partes, e convém que seja suficiente para cobrir as obrigações garantidas. Sem isso, a garantia perde força diante de terceiros, como outro credor do proprietário do bem.

Onde fica o dinheiro da caução durante a locação?

O § 2º do art. 38 manda depositar a caução em dinheiro em caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, “revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”. Em outras palavras: o rendimento da poupança pertence ao inquilino e deve ser pago a ele junto com o valor principal.

A lei não diz em nome de quem a conta deve ser aberta. Na prática, os contratos preveem conta em nome do proprietário vinculada ao contrato, ou conta conjunta. O importante é que o contrato diga onde o valor ficará e que o inquilino receba o comprovante do depósito.

E se o proprietário não depositou? O valor continua devido ao inquilino, e a lei assegura a ele as vantagens que a poupança traria. Por isso o inquilino tem base para exigir, na devolução, o valor acrescido do que a poupança teria rendido no período, mesmo que o proprietário tenha deixado o dinheiro parado ou o tenha gastado.

Pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. É exatamente o que o parágrafo único do art. 37 proíbe. Também não pode exigir caução e seguro-fiança juntos, nem fiador e seguro-fiança.

O art. 43, II, da Lei do Inquilinato trata como contravenção penal exigir, por motivo de locação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. A pena é de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, e essa multa é revertida em favor do inquilino.

Se o contrato já foi assinado com duas garantias, ele continua válido. O STJ decidiu que a exigência de dupla garantia leva à nulidade apenas da garantia que excedeu o que a lei permite (REsp 868.220/SP, 5ª Turma, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 27/9/2007). No caso julgado, foi anulada a garantia exigida em segundo lugar, e a primeira foi mantida.

Uma ressalva. Em acórdão publicado em 2026, o STJ decidiu que essa proibição atinge as garantias combinadas no contrato e não impede o penhor legal do locador sobre os bens móveis que o inquilino deixa no imóvel (art. 1.467, II, do Código Civil), que decorre diretamente da lei (REsp 2.233.511/AL, 3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). A fiança e o penhor legal podem conviver.

E o primeiro aluguel adiantado?

Também tem limite. O art. 20 da Lei do Inquilinato proíbe o proprietário de exigir o pagamento antecipado do aluguel, com duas exceções:

• quando a locação não tem nenhuma garantia, caso em que o proprietário pode exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, do próprio mês a que o aluguel se refere (art. 42);
• na locação para temporada, em que o proprietário pode receber de uma vez e antecipadamente os aluguéis e encargos e ainda exigir uma das garantias do art. 37 para as demais obrigações (art. 49).

Fora dessas hipóteses, cobrar aluguel adiantado é contravenção penal (art. 43, III). Para a Juliana, que aluga para morar por 30 meses, a imobiliária pode escolher entre pedir uma garantia ou cobrar o aluguel antecipado. As duas coisas juntas a lei não permite.

Comparando as garantias

O título de capitalização não aparece com esse nome no art. 37. Ele é usado como uma forma de caução, por meio da modalidade que as normas do setor de capitalização chamam de instrumento de garantia. Como costuma ser tratado como caução, a regra de garantia única também vale para ele: não deve ser somado a fiador ou a seguro-fiança no mesmo contrato.

Quando o proprietário deve devolver a caução?

A Lei do Inquilinato não fixa um prazo em dias para a devolução. O que ela diz é que as garantias valem até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário (art. 39). A partir da entrega das chaves e da quitação das contas finais, o inquilino pode pedir a restituição.

Por isso vale ler a cláusula do contrato que trata do assunto. Muitos contratos preveem a devolução em alguns dias depois da vistoria de saída e da apresentação das últimas contas de água, luz, gás e condomínio. Quando o contrato é omisso, o proprietário deve devolver o valor logo que as pendências sejam apuradas, e não pode segurá-lo indefinidamente.

O inquilino que não recebe precisa saber do prazo para cobrar na Justiça. O STJ decidiu que é de três anos o prazo prescricional para pedir a restituição da caução prestada em contrato de locação (REsp 1.967.725/SP, 3ª Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 15/2/2022), com base no art. 206, § 3º, I, do Código Civil, porque a caução é acessória do contrato de locação.

O que pode ser descontado da caução?

A caução existe para cobrir o que o inquilino ficar devendo. O proprietário pode abater dela:

• aluguéis e encargos em atraso, como condomínio e IPTU que estejam a cargo do inquilino;
• contas de consumo deixadas em aberto;
• o conserto de danos causados pelo inquilino, seus familiares ou visitantes;
• a multa por devolução antecipada, prevista no contrato ou, na falta de cláusula, fixada pelo juiz, sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º da lei), tema tratado no texto sobre multa por rescisão do aluguel.

O desgaste natural fica de fora. O art. 23, III, obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Pintura envelhecida pelo tempo, pisos com marcas de uso e torneiras gastas não justificam desconto. Já um vidro quebrado, um armário arrancado ou uma parede furada sem reparo podem justificar.

A vistoria resolve a maior parte das brigas

O desconto depende de prova. A melhor prova é a comparação entre o laudo de vistoria de entrada e o de saída, com fotos datadas. O art. 22, V, obriga o proprietário a entregar ao inquilino, se ele pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel no início da locação, com referência expressa aos defeitos existentes.

Sem vistoria de entrada, fica difícil para o proprietário provar que o dano surgiu durante a locação. Para o inquilino, o laudo de saída assinado pelas duas partes encerra a discussão sobre o estado em que o imóvel foi devolvido.

O desconto deve vir acompanhado de demonstrativo, com os valores e os comprovantes, ou orçamentos, de cada item. O art. 22, VI, já obriga o proprietário a dar recibo discriminado das importâncias pagas e proíbe a quitação genérica, e a mesma transparência se espera na prestação de contas da caução.

O inquilino pode usar a caução para pagar os últimos aluguéis?

Só com o acordo do proprietário. A devolução da caução só se torna exigível no fim da locação, depois de apuradas as pendências. Até lá, o aluguel continua devido mês a mês (art. 23, I).

O inquilino que simplesmente para de pagar, contando com a caução, fica em atraso e se expõe à ação de despejo por falta de pagamento, a multa, juros e honorários. Se as duas partes concordarem, nada impede um acordo por escrito para abater os últimos meses da caução, de preferência com a vistoria de saída já agendada. A carta de aviso de saída também ajuda a organizar esse fim de contrato, como explica o texto sobre a carta para o inquilino desocupar o imóvel.

O que a Juliana pode fazer

No caso dela, a imobiliária pode pedir caução de até R$ 6.000, ou um fiador, ou um seguro-fiança. Uma dessas garantias, e só uma. O aluguel adiantado também não pode ser cobrado junto com a garantia.

Antes de assinar, convém que a Juliana peça:

1. a correção da cláusula de garantia, para que conste uma única modalidade;
2. a indicação da conta de poupança em que a caução será depositada, com o comprovante;
3. o laudo de vistoria de entrada, com fotos, assinado pelas partes;
4. uma cláusula com o prazo e a forma de devolução da caução no fim da locação.

Se o contrato já tivesse sido assinado com as duas garantias, a Juliana poderia pedir a exclusão da que excedeu e a devolução do valor pago a mais. O fiador, por sua vez, tem regras próprias para deixar o contrato, tratadas no texto sobre exoneração de fiança. Um contrato de locação bem redigido evita a maior parte desses problemas.

Atuação em contratos de locação

A Caldeira Advogados Associados atua na redação e na revisão de contratos de locação residencial e comercial, na análise de garantias locatícias e em ações de cobrança, de despejo e de restituição de caução no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Benfeitorias no imóvel alugado
• Contrato de locação comercial
• Denúncia vazia

Perguntas frequentes

O proprietário pode pedir mais de três meses de caução?

Não, se a caução for em dinheiro. O art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991 limita o valor ao equivalente a três meses de aluguel. O que passar disso pode ser cobrado de volta, e a exigência de valores além dos permitidos pode configurar a contravenção do art. 43, I.

A caução precisa ser corrigida na devolução?

Sim. A lei manda depositar o valor em caderneta de poupança e atribui ao inquilino os rendimentos no momento do levantamento. Se o proprietário não fez o depósito, o inquilino pode exigir o valor com o acréscimo que a poupança teria proporcionado.

Qual é o prazo para o proprietário devolver a caução?

A lei não fixa um número de dias. Vale o que o contrato disser e, na falta de cláusula, a devolução é devida assim que entregues as chaves e apuradas as contas finais e a vistoria. Para cobrar na Justiça, o prazo é de três anos, segundo o STJ (REsp 1.967.725/SP).

O proprietário pode descontar pintura da caução?

Depende do estado em que o imóvel foi entregue. O desgaste pelo uso normal não pode ser cobrado (art. 23, III). Se a vistoria de entrada mostra pintura nova e a de saída mostra paredes manchadas, riscadas ou furadas além do uso comum, o desconto do reparo pode ser justificado.

Se o contrato tem caução e fiador, ele é nulo?

O contrato continua válido. Para o STJ, a nulidade atinge apenas a garantia excedente (REsp 868.220/SP). O inquilino pode pedir a exclusão de uma delas e, se a excedente for a caução, a devolução do valor depositado.

Foto de capa: Abbie Parks no Unsplash.