CNO e averbação de obra: como regularizar a construção na Receita Federal

A regularização de imóvel na Receita Federal passa por inscrever a obra no CNO, aferir as contribuições no Sero, pagar o DARF e emitir a certidão da obra. Em São Paulo, desde agosto de 2026, o cartório não exige mais essa certidão para averbar a construção, mas a obrigação previdenciária do dono da obra continua de pé.

Imagine o seu Carlos (um caso fictício). Há oito anos ele construiu uma casa de 120 m² nos fundos do terreno da família. A prefeitura deu o habite-se, a obra acabou e ninguém voltou ao assunto. Agora o filho quer financiar um apartamento dando esse imóvel em garantia, e o banco devolve a matrícula com um recado: o documento mostra só o terreno vazio. Alguém lembra que a casa precisa ser averbada. Outro alguém jura que a Receita Federal cobra alguma coisa por isso. O seu Carlos nunca ouviu falar de CNO, de Sero ou de aferição.

Este guia explica o que cada sigla significa, em que ordem as etapas acontecem, o que mudou no cartório paulista e onde a obra costuma travar.

O que é o CNO e por que a Receita entra na sua obra?

CNO é o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal. Toda obra de construção civil é inscrita nele, e a inscrição vincula a obra a um responsável: o proprietário, o dono da obra, a construtora, o incorporador ou o condomínio. Obras antigas, que tinham matrícula CEI, são migradas para o CNO e mantêm o mesmo número, segundo o Manual do Sero.

A Receita se interessa porque a construção gera contribuição previdenciária sobre a mão de obra empregada. Quando a obra termina, alguém precisa comprovar que essa contribuição foi paga. Se as guias nunca saíram, a Receita calcula o valor devido de forma indireta, com base na área, na categoria e na destinação da obra. Esse cálculo é a aferição, e o sistema que a faz é o Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras).

O responsável pela obra responde por esse acerto, e a regra vale também para quem construiu por conta própria, sem construtora. Quem compra um imóvel já construído herda a dúvida, o que reforça a importância de conferir a matrícula antes de fechar negócio (veja as dicas para comprar imóvel com segurança).

O cartório ainda exige a certidão da Receita?

Depende do estado. O art. 47, inciso II, da Lei 8.212/1991 prevê a certidão negativa de débitos do proprietário ou dono da obra na averbação da construção no registro de imóveis, salvo no caso do art. 30, inciso VIII, que trata da construção residencial unifamiliar, de uso próprio, de tipo econômico e feita sem mão de obra assalariada. Nesse caso, nenhuma contribuição é devida.

Em São Paulo, a exigência foi retirada. O Provimento CG 17/2026, publicado no Diário da Justiça Eletrônico de 24 de agosto de 2026, mudou o subitem 120.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e suprimiu a alínea “i” do subitem 168.1. Construções, ampliações, reformas e demolições passam a ser averbadas com o habite-se, o certificado de conclusão de obra ou documento equivalente da prefeitura, ressalvada a Lei 13.865/2019. Até então, a Corregedoria mantinha a exigência em casos que chegavam a recurso, como no Processo CG 1013889-96.2020.8.26.0068 (Barueri), aprovado em 2/7/2021 pelo Corregedor Geral, Des. Ricardo Mair Anafe.

Isso não apaga a dívida. O provimento afasta a exigência no ato registral, e a cobrança da contribuição segue com a Receita Federal pelas vias próprias. Por isso o caminho do Sero continua útil para quem quer pôr a situação previdenciária da obra em ordem. E quem tem imóvel em outro estado deve perguntar ao cartório local, porque o provimento paulista vale apenas em São Paulo.

A averbação é o ato que registra na matrícula as mudanças do imóvel, e a construção é uma delas. A diferença entre registro e averbação explica por que não se abre uma matrícula nova para a casa: o imóvel é o mesmo, e a matrícula apenas ganha a informação da edificação.

Qual é o passo a passo da regularização na Receita?

A própria Receita Federal descreve a sequência abaixo. As etapas da Receita (CNO, Sero, DARF e certidão) são feitas pela internet. O habite-se depende da prefeitura e a averbação, do cartório.

1. Habite-se. A Receita orienta ter em mãos o alvará de construção e o habite-se, ou documentos equivalentes do município. No Sero, vincular esses documentos é opcional, mas eles precisam ser guardados e ser compatíveis com o que você informar. Se ainda não tem o habite-se, o passo a passo do habite-se para imóvel já construído vem antes das outras etapas.
2. Inscrição no CNO. No e-CAC, vá em Cadastros e depois em CNO. Informe os dados da obra, como endereço, categoria, destinação e responsável.
3. Aferição no Sero. No e-CAC, vá em Declarações e Demonstrativos e depois em Sero. Clique em “Aferir obra”, preencha as abas com as informações da obra e conclua com o envio da DCTFWeb de aferição. As datas de início e de fim entram no período aferido.
4. Pagamento do DARF. O sistema gera a guia com o saldo devido. As informações já declaradas por GFIP ou eSocial entram como crédito, e você paga só a diferença.
5. Certidão da obra. Com a aferição concluída, emita a certidão no site da Receita, informando o número da aferição, que é o número do CNO seguido do número de ordem fornecido pelo Sero. Escolha o modelo para averbação de obra.
6. Cartório. Em São Paulo, leve ao registro de imóveis o habite-se ou documento equivalente e o requerimento de averbação. Se o seu cartório (em outro estado, por exemplo) ainda pedir a certidão da obra, leve também a certidão da Receita.

Para entrar no Sero, a conta gov.br precisa ter selo prata ou ouro, obtido por certificado digital ou por validação bancária. Quem não quer fazer sozinho pode dar procuração eletrônica de acesso ao e-CAC a um contador ou a um engenheiro.

Que certidão a Receita emite no final?

Depois da transmissão da DCTFWeb, a certidão sai no site, sem processo e sem anexar documentos. O tipo depende da situação da obra:

Se a obra tiver parcelamento em dia, a CPEND costuma resolver. E, quando o débito é quitado depois, a Receita permite emitir nova certidão, mesmo com outra ainda dentro do prazo.

E se a obra tem mais de cinco anos?

A obra antiga não precisa pagar tudo de novo. O prazo de decadência das contribuições previdenciárias é de cinco anos, conforme o Código Tributário Nacional. O Supremo Tribunal Federal, na Súmula Vinculante 8, declarou inconstitucionais os arts. 45 e 46 da Lei 8.212/1991, que previam prazo de dez anos para a Seguridade Social constituir e cobrar seus créditos.

No Sero, o período já alcançado pela decadência recebe tratamento próprio. O Manual do Sero trata da aferição com período decadente em capítulo específico e avisa que as datas de início e de fim da obra devem ser comprovadas quando o sistema exigir. Por isso, guarde tudo o que mostra quando a obra terminou: habite-se, notas fiscais, fotos datadas, contrato com o construtor.

Um aviso para quem está nessa situação: depois de cinco anos, o próprio manual prevê que a retificação da aferição fica bloqueada até análise da Receita. Confira os dados antes de transmitir.

O que trava a emissão da certidão?

Três problemas se repetem.

O primeiro é a declaração em atraso. Se o responsável não entregou a GFIP ou o eSocial e a DCTFWeb dos trabalhadores, a Receita orienta entregar as declarações em atraso antes de regularizar, e o atraso gera multa por atraso na entrega (MAED).

O segundo é a área errada. A certidão traz só a “Área em Aferição”, e o Manual do Sero recomenda conferir esse número antes de emitir: se estiver incorreto, não emita. Para corrigir, é preciso anular a certidão e retificar a aferição, inclusive quando ela já foi averbada.

O terceiro é a divergência com a prefeitura. Se o habite-se descreve 120 m² e o Sero registra 95 m², o cartório pode recusar. Quando o cartório exige dados extras, como lote e quadra, o Sero permite incluí-los no campo de complemento da certidão.

Se a obra foi feita sem alvará e sem habite-se, a regularização começa na prefeitura. O guia de regularização de imóveis mostra como esse caminho se conecta ao cartório. Quando há duas casas no mesmo lote, vale ler também sobre como ter uma matrícula para cada casa.

Quanto tempo e quanto custa?

A Receita não divulga valor fixo, porque a aferição varia com a área, a categoria (como obra nova, acréscimo, reforma ou demolição), a destinação (residencial, comercial, galpão e outras) e o índice da Receita usado no cálculo. Há ainda um fator de ajuste para obra de pessoa física que entregou a DCTFWeb de forma ininterrupta. O número real só aparece quando a aferição é preenchida no Sero.

Os emolumentos do cartório são tabelados pelo Estado e dependem do valor atribuído ao ato. O cartório informa o valor antes da averbação.

Para aprofundar

• Habite-se: o que é, quando é exigido e como tirar para imóvel já construído
• Qual é a diferença entre registro e averbação
• Como é feita a regularização de imóveis
• Duas casas no mesmo terreno: como ter uma matrícula para cada uma

Perguntas frequentes

Posso fazer a regularização da obra sozinho?

Pode. O acesso ao Sero é feito pelo e-CAC, com conta gov.br de selo prata ou ouro. Quem prefere delegar usa procuração eletrônica para um procurador, que opera o sistema em seu nome.

A certidão da Receita sai sem habite-se?

Pode sair, desde que a aferição seja concluída com a transmissão da DCTFWeb e não haja pendências. Na obra sem alvará, o Manual do Sero aceita documentos de execução, como contrato, nota fiscal, folha de pagamento e comprovante de pagamento. Para a averbação em São Paulo, o cartório trabalha com o habite-se ou documento equivalente da prefeitura, de modo que a certidão da Receita não substitui a prova municipal.

A CPEND vale quando a certidão for exigida?

Vale. A Receita informa que a CND e a CPEND têm o mesmo valor legal e podem ser usadas na averbação no registro de imóveis ou em outras finalidades.

Minha obra era inscrita como CEI. Preciso refazer o cadastro?

Você não precisa criar uma obra nova, mas precisa migrar a matrícula CEI para o CNO e completar os dados obrigatórios. O número da obra permanece o mesmo, e é com ele que a obra entra no Sero.

Errei a área na aferição e a certidão já foi emitida. O que fazer?

A certidão precisa ser anulada para que a aferição seja retificada ou cancelada, mesmo que já tenha sido averbada. Depois da retificação, emite-se nova certidão. Se o cartório já averbou a área errada, converse com ele sobre a correção na matrícula.

Preciso pagar INSS sobre o que paguei ao pedreiro há muitos anos?

Depende do tempo. As contribuições de períodos alcançados pela decadência de cinco anos não são cobradas, mas as datas de início e fim da obra precisam ser comprovadas quando a Receita exigir. Para períodos dentro do prazo, a aferição considera as informações já declaradas e cobra a diferença.

A Caldeira Advogados Associados atua em regularização de imóveis e em averbações no registro de imóveis. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Mais informações na página de regularização de imóvel.