Direito Imobiliário
Airbnb em condomínio no Litoral Norte: o condomínio pode proibir?
Airbnb em condomínio: o STJ decidiu em 2026 que a curta temporada depende de aprovação de dois terços. Veja a regra, o Tema 1.443 e o que fazer no Litoral Norte.
Airbnb em condomínio pode ser barrado quando a convenção prevê uso exclusivamente residencial e o aluguel de curta estadia é reiterado e explorado como atividade econômica. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que liberar esse uso depende de aprovação de dois terços dos condôminos.
A questão ainda não está encerrada. A Segunda Seção afetou o Tema 1.443 como recurso repetitivo, e o STJ divulgou em 17 de setembro de 2026 a suspensão nacional dos processos sobre o assunto. Quem tem apartamento em Ubatuba, Caraguatatuba, São Sebastião ou Ilhabela deve ler a convenção antes de anunciar.
Um caso comum na temporada
Caso hipotético: Ricardo comprou um apartamento de dois quartos em Caraguatatuba, a duas quadras da praia. Usa o imóvel em quatro fins de semana por ano e, no resto do tempo, anuncia em plataforma digital. Em dezembro, o síndico o notifica. Hóspedes fizeram festa na piscina, e a assembleia decidiu proibir as diárias.
Ricardo quer saber se o condomínio pode fazer isso e se pode ser multado. A resposta depende de três coisas: o que diz a convenção, como o imóvel é explorado e como a assembleia votou.
O que o STJ decidiu em 2026?
A Segunda Seção julgou o REsp 2.121.055/MG em 7 de maio de 2026, por maioria, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi (Informativo de Jurisprudência n. 889, de 19/5/2026). Segundo a imprensa jurídica, o placar foi de cinco votos a quatro. A tese registrada no Informativo é esta: o uso do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, com exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial. Para isso ser permitido, é preciso previsão na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos.
A Segunda Seção também afirmou que o meio de divulgação (plataforma, imobiliária ou anúncio) não muda a natureza do contrato. O que pesa é a forma como o imóvel é usado.
Segundo a notícia do STJ de 17/9/2026 sobre o Tema 1.443, o colegiado entendeu que a convenção não precisa vedar expressamente a locação por curta temporada: basta a destinação exclusivamente residencial. Como a questão foi afetada como repetitivo, ela pode ser reexaminada.
Antes disso, a Quarta Turma (REsp 1.819.075/RS, julgado em 20/4/2021, com voto prevalecente do Ministro Raul Araújo) e a Terceira Turma (REsp 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 2021) já tratavam esses contratos como atípicos. Eles não são locação por temporada, da Lei 8.245/1991, nem hospedagem hoteleira, da Lei 11.771/2008. Para entender a locação por temporada em si, leia o texto sobre prazo de 90 dias e Lei do Inquilinato.
O que é o Tema 1.443 e por que os processos estão suspensos?
A Segunda Seção afetou, sob o rito dos recursos repetitivos, o Tema 1.443, com os REsp 2.272.536/SP e 2.272.537/SC e relatoria do Ministro Raul Araújo. A pergunta é se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação por plataformas, ou se a convenção precisa proibir de forma expressa. A afetação foi decidida em sessão virtual encerrada em 26/5/2026, com acórdão publicado em 1/6/2026, e a suspensão vale em todo o território nacional.
Para Ricardo e para o condomínio, isso significa que uma ação pode ficar parada até o julgamento. A suspensão não proíbe nem autoriza, por si só, a locação de curta temporada. A convenção e as atas continuam valendo, e o síndico pode notificar. Não localizamos julgamento de mérito do Tema 1.443 até o fim de setembro de 2026.
Quando o aluguel de curta estadia deixa de ser uso residencial?
Nem toda locação curta vira atividade comercial. Os indicadores citados pelo STJ no REsp 2.121.055/MG ajudam a separar os casos:
- oferta de cômodos a pessoas desconhecidas entre si;
- frequência e habitualidade da locação;
- ausência de número mínimo de diárias;
- serviços ao hóspede, como limpeza diária, lavanderia, refeições e recepção.
Quem aluga por alguns dias na alta temporada, de forma eventual, está em situação diferente de quem mantém o imóvel anunciado o ano inteiro, com diárias avulsas. Cada caso exige análise dos fatos e da convenção. Para ver o que uma convenção costuma prever, veja o texto sobre convenção de condomínio.
Qual quórum o condomínio precisa para proibir ou liberar?
O art. 1.351 do Código Civil, com a redação da Lei 14.405/2022, exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção e mudar a destinação do edifício ou da unidade. Antes da lei, a mudança de destinação exigia unanimidade. A Lei 14.405 é de 12 de julho de 2022 e entrou em vigor na data da publicação.
| Situação | Consequência |
|---|---|
| Convenção prevê só uso residencial e o condomínio quer manter | Segundo a Segunda Seção, não precisa de nova votação |
| Condomínio quer liberar a locação de curta estadia | Aprovação de dois terços dos condôminos |
| Convenção já trata do tema | A convenção pode autorizar; confira o texto e a ata de aprovação |
O que o condômino pode sofrer se descumprir a regra?
O art. 1.336, IV, do Código Civil obriga o condômino a dar à sua unidade a mesma destinação do edifício. O descumprimento permite que o condomínio aplique a multa prevista na convenção e, se necessário, vá ao Judiciário. Recomenda-se notificar o condômino e abrir prazo de defesa antes de multar.
A Súmula 260 do STJ reconhece que a convenção aprovada, mesmo sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Quem compra apartamento já está sujeito a ela. Por isso, antes de fechar negócio, vale seguir as dicas para comprar imóvel com segurança.
O que o proprietário deve fazer antes de anunciar?
Comece pela convenção e pelo regimento interno. Leia a cláusula de destinação e procure qualquer regra sobre hóspedes, cadastro de visitantes e prazo mínimo de locação. Depois, leia as atas das últimas assembleias, porque uma deliberação recente pode ter mudado a regra.
Se o prédio é só residencial e você quer anunciar, a saída é levar a proposta à assembleia, com a pauta clara e o quórum de dois terços. Se a convenção já autoriza, guarde a ata e o texto. Em qualquer caso, o contrato de aluguel deve ser redigido com cuidado, e o texto sobre contrato de locação de imóveis traz os pontos básicos.
O que o condomínio deve fazer ao saber de anúncios?
O síndico deve registrar a ocorrência, notificar o proprietário por escrito e citar a cláusula da convenção. Reclamações de vizinhos precisam vir por escrito, com datas. A multa só entra depois da notificação e do prazo de defesa, e deve seguir o que a convenção prevê. Se a convenção é silenciosa sobre multa, o art. 1.336, § 2º, do Código Civil traz o parâmetro legal, que deve ser conferido no texto da lei no momento da aplicação.
Particularidades do Litoral Norte
O Litoral Norte vive da temporada. Há prédios que nasceram pensados para diária e outros, residenciais, onde moradores permanentes reclamam de barulho e de rotatividade. Convenções antigas costumam falar só em “uso residencial”, sem tratar de plataformas, e essa é a dúvida do Tema 1.443.
Antes de comprar ou anunciar em Ubatuba, Caraguatatuba, São Sebastião ou Ilhabela, peça a convenção e as atas, e confira a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. Em condomínio de lotes e loteamento fechado, a regra pode estar nas restrições do loteamento. O assunto está no texto sobre condomínio de lotes no Litoral Norte. Para casas em condomínio sem matrícula, veja o caso de Ilhabela.
Para aprofundar
- Locação por temporada: prazo de 90 dias e Lei do Inquilinato
- Convenção de condomínio: quem elabora e o que pode prever
- Contrato de locação de imóveis
- Condomínio de lotes no Litoral Norte
- Dicas para comprar imóvel com segurança
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb?
Pode, quando a convenção prevê uso exclusivamente residencial e a locação é reiterada, com exploração econômica. Segundo o STJ (REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção, Ministra Nancy Andrighi, julgado em 7/5/2026), liberar a atividade depende de aprovação de dois terços dos condôminos.
A convenção precisa proibir o Airbnb de forma expressa?
Segundo a notícia do STJ de 17/9/2026, a Segunda Seção entendeu que não: basta a destinação exclusivamente residencial. O ponto é objeto do Tema 1.443, sem julgamento de mérito localizado até o fim de setembro de 2026.
Qual o quórum para liberar o aluguel por temporada no condomínio?
São dois terços dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil, com a redação da Lei 14.405/2022, e a tese do STJ no REsp 2.121.055/MG.
Alugar o apartamento por poucos dias na temporada é Airbnb proibido?
Depende dos fatos. O STJ destaca a habitualidade, a ausência de prazo mínimo e os serviços ao hóspede. Locação eventual é diferente de exploração profissional, mas convém verificar a convenção.
O condomínio pode multar quem aluga por plataforma?
Pode aplicar a sanção prevista na convenção e na lei se houver descumprimento da destinação (Código Civil, art. 1.336, IV). Recomenda-se notificar o condômino e abrir prazo de defesa antes.
O que fazer se meu processo sobre Airbnb foi suspenso?
A suspensão decorre do Tema 1.443 e dura até o julgamento do repetitivo. Enquanto isso, convenção e atas continuam em vigor. Reúna os documentos do imóvel e do condomínio e acompanhe o tema com advogado.
A Caldeira Advogados Associados atua em direito imobiliário e condominial, com sede em São Sebastião/SP e unidades em Mogi das Cruzes e Caçapava. Mais informações nas páginas de advogado imobiliário e de advogado em São Sebastião.
Conteúdo de caráter informativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento nº 205/2021. Não substitui a análise individualizada do caso por profissional habilitado.
Sobre o autor
Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), com mais de doze anos de atuação em usucapião, regularização de imóveis, due diligence e contratos imobiliários. Sócio da Caldeira Advogados Associados.
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