Averbação de divórcio na matrícula: como atualizar o estado civil do dono do imóvel

A averbação de divórcio na matrícula é o ato do Cartório de Registro de Imóveis que atualiza o estado civil do proprietário depois que o casamento terminou. Ela é feita com a certidão de casamento que já traz o divórcio anotado e, se houve divisão do imóvel, vem acompanhada do registro da partilha, sem o qual o ex-cônjuge continua aparecendo como dono.

O mesmo vale para a separação judicial e para a morte do proprietário. Enquanto a matrícula descreve uma situação que já não existe, o cartório devolve a escritura de venda, o banco não libera o financiamento e o inventário esbarra em quem ainda figura como cônjuge.

Imagine a Sandra, um caso hipotético. Ela se divorciou do Marcos em 2015, por escritura em cartório, e o apartamento de Caraguatatuba ficou inteiro com ela na partilha. Ninguém levou essa escritura ao registro de imóveis. Em 2026 a Sandra encontrou um comprador, assinou a escritura de venda como divorciada e recebeu do cartório uma nota pedindo documentos. Na matrícula, ela ainda é “casada com Marcos pelo regime da comunhão parcial”, e o apartamento ainda é dos dois.

Por que o estado civil da matrícula importa tanto?

A matrícula precisa dizer quem é o dono, e a lei exige que a qualificação do proprietário pessoa física traga, entre outros dados, o estado civil (art. 176, § 1º, II, item 4, da Lei 6.015/1973). Esse dado define quem precisa assinar uma venda e quem tem direito sobre o bem.

O segundo motivo é o princípio da continuidade. O oficial só registra um ato se quem o pratica aparece na matrícula como titular do direito. Se o imóvel não estiver registrado em nome de quem vende, o oficial exige antes o registro do título anterior (art. 195), e nenhum registro que dependa de título anterior é feito sem ele, ainda que o imóvel já tenha matrícula (art. 237).

No caso da Sandra, para o cartório metade do apartamento ainda é do Marcos, que não assinou a venda. A partilha de 2015 resolve o problema, desde que seja registrada antes.

O que se averba e o que se registra

O registro serve para os atos que transferem ou criam direitos sobre o imóvel. A averbação serve para anotar fatos que alteram o registro ou as pessoas nele mencionadas. O artigo sobre registro e averbação explica a diferença com mais calma.

No tema do estado civil, a lei prevê a averbação:

• da alteração do nome por casamento ou por desquite e de outras circunstâncias que tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas (art. 167, II, item 5);
• das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas partilhas houver imóveis ou direitos reais sujeitos a registro (art. 167, II, item 14);
• das demais ocorrências que alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel (art. 246, na redação da Lei 14.382/2022).

A partilha que atribui o imóvel, ou uma parte dele, a cada ex-cônjuge é outra coisa. Ela muda quem é dono e de quanto, por isso vai a registro. As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Tomo II, capítulo do Registro de Imóveis) dizem que a escritura e a sentença de separação ou divórcio só são registradas quando tratam da partilha de imóveis ou de direitos reais registráveis. Quando o ato não decide a partilha, ou apenas mantém os bens em comum, ele é averbado, e o imóvel passa a ser um condomínio entre os ex-cônjuges.

Que situações pedem atualização da matrícula?

Casamento depois da compra

Quem comprou solteiro e se casou depois costuma esquecer a matrícula, porque na comunhão parcial o imóvel continua sendo bem particular. Para vender, porém, o cônjuge precisa autorizar, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil), e o cartório pede antes a averbação do casamento.

Separação antiga e o velho desquite

Desde a Emenda Constitucional 66/2010, o divórcio não depende de separação anterior. Quem se separou antes disso e nunca converteu a separação em divórcio continua separado, e é assim que deve constar na matrícula. Nas transcrições antigas aparece também o desquite, nome da separação judicial até a Lei 6.515/1977.

Quais documentos o cartório pede?

O ponto de partida é o Registro Civil. O divórcio é averbado primeiro no assento de casamento (art. 10, I, do Código Civil), e só então a certidão de casamento serve de prova para o registro de imóveis.

Para a averbação, a lei pede requerimento do interessado, com firma reconhecida, instruído com o documento que comprove o fato, e exige certidão do Registro Civil quando se trata de alteração de nome (art. 246, § 1º). Desde a Lei 14.382/2022, o oficial pode providenciar os documentos comprobatórios, de preferência por meio eletrônico, a pedido e às custas do interessado (art. 246, § 1º-A).

Quando há partilha, entram também:

1. O formal de partilha, se o divórcio foi judicial, ou a certidão da escritura pública de divórcio, se foi feito em cartório. A escritura não depende de homologação e serve de título para o registro (art. 733, § 1º, do CPC).
2. A prova do recolhimento do imposto, ou da sua não incidência, quando um dos dois ficou com mais do que a sua metade.
3. A certidão de matrícula atualizada, para conferir se não há outro ato pendente.

Os emolumentos seguem a tabela estadual e são cobrados por ato: averbação do divórcio, registro da partilha, averbação de nome.

A forma da partilha importa. A 3ª Turma do STJ decidiu que o acordo de partilha feito por instrumento particular, sem escritura pública nem homologação judicial, não basta para transmitir a propriedade de imóvel (REsp 2.206.085, rel. Min. Nancy Andrighi, divulgado em 2026). Um papel assinado entre os ex-cônjuges não entra na matrícula.

E se o divórcio foi feito sem partilha?

O divórcio pode ser concedido sem prévia partilha de bens (art. 1.581 do Código Civil). Muita gente se divorcia assim para resolver o essencial e deixa os bens para depois, e não é raro a partilha ficar pendente por décadas.

Nesse caso, a averbação do divórcio atualiza o estado civil, e o imóvel fica em condomínio entre os ex-cônjuges. Para vender, os dois assinam. Para que um deles fique com o bem inteiro, é preciso fazer a partilha: por escritura pública, quando há acordo, ou por ação judicial. O artigo sobre como dar entrada no divórcio explica as duas vias, e o texto sobre imóvel financiado no divórcio trata do caso em que ainda há dívida com o banco.

O divorciado que se casa de novo antes de homologada ou decidida a partilha incide numa causa suspensiva do casamento (art. 1.523, III, do Código Civil), e o novo casamento fica sujeito ao regime obrigatório da separação de bens (art. 1.641, I). Os noivos podem pedir ao juiz que afaste a causa suspensiva, se provarem que não há prejuízo para o ex-cônjuge (art. 1.523, parágrafo único).

Como o estado civil desatualizado trava a venda e o financiamento?

Na venda, o tabelião qualifica as partes pelos documentos atuais, e o registrador compara essa qualificação com a matrícula. Se não batem, o título volta com exigência. O comprador fica com uma escritura assinada e sem registro, e o prazo da prenotação corre enquanto o vendedor procura a certidão do divórcio, o formal de partilha ou a assinatura do ex-cônjuge.

No financiamento, o banco analisa a matrícula atualizada antes de aprovar o crédito, e o contrato com alienação fiduciária também precisa ser registrado. A mesma regra de continuidade se aplica a ele. Se o vendedor aparece casado com alguém que não participa do negócio, o banco suspende a operação até a matrícula ser corrigida.

Em geral, a averbação e o registro da partilha podem ser apresentados junto com a escritura de venda, desde que os documentos estejam prontos, e o cartório os lança na ordem exigida pela continuidade. O mais seguro é resolver antes de anunciar o imóvel. Uma certidão de inteiro teor mostra todos os atos da matrícula e revela, por exemplo, uma partilha antiga que nunca foi registrada.

Óbito: averbar basta?

A averbação do óbito informa que o proprietário morreu. Ela não põe o imóvel no nome dos herdeiros. A herança se transmite aos herdeiros no momento da morte (art. 1.784 do Código Civil), mas permanece indivisível até a partilha, e até lá os herdeiros têm o imóvel como um condomínio (art. 1.791, parágrafo único). Para a matrícula mostrar os novos donos, é preciso registrar o formal de partilha ou a escritura do inventário.

Por isso, os herdeiros não vendem o imóvel com a certidão de óbito na mão. No inventário judicial, a venda de bem do espólio antes da partilha depende de autorização do juiz, ouvidos os interessados (art. 619, I, do CPC). No inventário em cartório, as normas do CNJ admitem que a escritura autorize o inventariante a vender o bem para pagar impostos e despesas do próprio inventário, com requisitos e garantias específicos. O cônjuge sobrevivente também não resolve sozinho: a meação dele e a herança só se separam na partilha. O caminho mais curto, quando todos são capazes e estão de acordo, costuma ser o inventário extrajudicial. Em São Paulo, o inventário aberto depois de 60 dias da morte sujeita o ITCMD a multa (art. 21, I, da Lei estadual 10.705/2000).

A averbação resolve sem inventário uma situação comum: a morte do usufrutuário. O usufruto se extingue com a morte, e o registro é cancelado (art. 1.410, I, do Código Civil). Os filhos que receberam o imóvel em doação com reserva de usufruto apresentam requerimento com a certidão de óbito e pedem a averbação do cancelamento. Conforme a lei estadual, o cartório pode pedir também a prova da situação do ITCMD relativa à extinção do usufruto. Esse imóvel não passa por inventário, porque a nua-propriedade já era deles.

Quando o divórcio e o óbito se encontram

Os problemas se somam quando o proprietário se divorciou, não atualizou a matrícula e morreu. Para o registro, a ex-mulher ainda é cônjuge. Antes de partilhar a herança, é preciso averbar o divórcio e definir, pela partilha do divórcio, o que era dela. Só a parte que era do falecido entra no inventário. Sem essa ordem, há risco de a ex-cônjuge ser tratada como viúva, ou de os herdeiros partilharem um bem que era metade de outra pessoa.

Partilha desigual: há imposto?

Pode haver. Quando cada um fica com metade do patrimônio comum, não há transmissão, e a partilha só declara o que já era de cada um. Num caso de Urupês, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo mandou registrar um formal de partilha de divórcio que dividia em partes iguais os direitos sobre um imóvel e observou que, sendo igualitária a divisão, não havia incidência tributária (Apelação Cível 1001773-25.2024.8.26.0648, j. 11/12/2025).

Quando um dos dois recebe mais do que a sua meação, a diferença é tratada como transmissão. Se o excesso foi compensado com dinheiro ou outros bens pagos pelo beneficiado, tende a incidir o ITBI, que é municipal. Se foi gratuito, tende a incidir o ITCMD, que é estadual, como doação. O oficial tem o dever de fiscalizar o pagamento dos impostos devidos pelos atos que registra (art. 289 da Lei 6.015/1973), por isso a partilha desigual costuma vir acompanhada da guia paga ou da declaração de isenção.

No caso da Sandra, a partilha de 2015 deu a ela o apartamento inteiro. Se o Marcos ficou com outro bem de valor equivalente, a divisão pode ser igualitária no conjunto. Se não ficou, o registrador vai verificar se o imposto sobre a diferença foi recolhido na época.

O que fazer, em ordem

1. Peça uma certidão de matrícula atualizada e confira como o seu estado civil aparece.
2. Solicite ao Cartório de Registro Civil a certidão de casamento com a averbação do divórcio, da separação ou do óbito.
3. Localize o formal de partilha ou a escritura de divórcio e, se a partilha foi desigual, a guia do imposto ou a declaração de não incidência.
4. Apresente tudo ao registro de imóveis antes de marcar a escritura de venda ou o financiamento. Só o registro muda a propriedade (art. 1.245 do Código Civil), como explica o artigo sobre escritura e registro.

Atuação na regularização de matrículas

A Caldeira Advogados Associados atua na regularização registral de imóveis no Estado de São Paulo, o que inclui a averbação de divórcio, separação e óbito, o registro de partilhas antigas e o atendimento às exigências dos cartórios de registro de imóveis. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Sobrepartilha
• Imóvel em nome de duas pessoas: como vender
• Como obter a escritura de imóvel depois que o dono faleceu
• Prazo para fazer inventário

Perguntas frequentes

Preciso averbar o divórcio para vender o imóvel?

Se a matrícula ainda mostra você casado, sim. O cartório compara a qualificação da escritura com a matrícula e, pelo princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973), exige a atualização antes de registrar a venda. Se houve partilha do imóvel, ela também precisa ser registrada.

Meu ex-cônjuge precisa assinar a averbação?

Não. A averbação é feita a requerimento do interessado, com a certidão de casamento que contém o divórcio (art. 246, § 1º, da Lei 6.015/1973). O registro de uma partilha já homologada ou feita por escritura também dispensa nova assinatura do ex-cônjuge. Se a partilha ainda não foi feita, a participação dele continua necessária para vender o imóvel ou para fazer a partilha por escritura; sem acordo, a partilha é pedida ao juiz.

Divorciei sem partilhar. O imóvel é de quem?

Dos dois, em condomínio, na proporção que cabia a cada um pelo regime de bens. A averbação do divórcio atualiza o estado civil, mas não diz quem fica com o imóvel. Para isso, é preciso fazer a partilha depois do divórcio, o que o art. 1.581 do Código Civil permite, por escritura pública ou por ação judicial.

A averbação do óbito passa o imóvel para os herdeiros?

Não. Ela só anota a morte na matrícula. O imóvel passa ao nome dos herdeiros com o registro do formal de partilha ou da escritura de inventário. A exceção prática é o usufruto: com a certidão de óbito (e a prova do ITCMD, onde a lei estadual a exigir), averba-se o cancelamento do usufruto, sem inventário do imóvel (art. 1.410, I, do Código Civil).

Foto de capa: 2H Media no Unsplash.