Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e o que a lei exige

Incorporação imobiliária é a atividade de promover a construção de um prédio ou de um conjunto de casas para vender as unidades, em regra antes de a obra ficar pronta. A Lei 4.591/1964 exige que o incorporador registre o memorial de incorporação no Registro de Imóveis antes de vender ou dar em garantia qualquer unidade, e é esse registro que dá segurança a quem compra na planta.

Imagine o seu Antônio, um caso hipotético que se repete muito no litoral. Ele tem um terreno de 600 m² a duas quadras da praia, em Caraguatatuba. Um construtor da cidade propõe erguer ali seis apartamentos: o terreno entra como pagamento, seu Antônio fica com dois, e os outros quatro serão vendidos na planta para custear a obra. Os dois apertam as mãos, e a primeira pergunta do construtor é quando podem começar a anunciar.

Ainda não podem. Antes da primeira venda, alguém precisa assumir o papel de incorporador e registrar o empreendimento no cartório. Este guia mostra o que a lei exige do incorporador e o que muda para quem compra na planta.

O que é incorporação imobiliária, em palavras simples

A definição está no parágrafo único do art. 28 da Lei 4.591/1964: incorporação é a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção, para venda total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.

Na prática, quem compra na planta adquire uma fração ideal do terreno vinculada a uma unidade que ainda vai existir. O apartamento 302 é, por enquanto, um desenho no projeto e uma porcentagem do terreno. Quando a obra termina e a construção é averbada, essa fração passa a corresponder ao apartamento pronto, que pode ganhar matrícula própria.

O incorporador é a pessoa, física ou jurídica, que vende ou promete vender essas frações e responde pela entrega da obra no prazo, pelo preço e nas condições combinadas (art. 29). Ele não precisa ser o construtor. Pode contratar uma construtora e cuidar só da venda e da coordenação do empreendimento.

A lei também alcança quem tenta ficar de fora. Se o dono vende frações do terreno quando o projeto já está aprovado ou em aprovação, a lei presume que a venda está ligada à construção, e ele responde como incorporador (art. 29, parágrafo único). O mesmo vale para os proprietários que contratam a obra e vendem as unidades antes da conclusão (art. 30).

Quem pode ser incorporador

O art. 31 da Lei 4.591/1964 lista quem pode assumir a incorporação:

• o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou o promitente cessionário, desde que tenha o título exigido pelo art. 32, alínea a;
• o construtor ou o corretor de imóveis, com mandato do proprietário outorgado por instrumento público;
• o ente da Federação imitido na posse em processo judicial de desapropriação, ou quem receber dele a cessão.

O nome do incorporador precisa aparecer em todos os anúncios e na placa da obra (art. 31, § 2º). Quando há mais de um incorporador, todos respondem solidariamente pelas obrigações com os compradores (art. 31, § 3º).

Quando a incorporação é obrigatória

A regra prática é esta: se alguma unidade vai ser vendida antes de a obra terminar, a incorporação precisa estar registrada antes da venda. Na redação dada pela Lei 14.382/2022, o art. 32 proíbe o incorporador de alienar ou onerar (dar em garantia) as frações ideais antes do registro do memorial.

Vender sem registro tem consequência penal. Negociar frações ideais sem cumprir as exigências da lei é contravenção relativa à economia popular, punida com multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo (art. 66, I). Fazer afirmação falsa sobre a construção ou sobre a venda das frações é crime, com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa (art. 65).

A obrigação vale para prédios e também para casas. O art. 8º da lei trata dos conjuntos de casas térreas ou assobradadas num mesmo terreno, cada uma com sua área de uso exclusivo e sua fração ideal. E o art. 68 diz que vender lotes de um loteamento junto com a construção das casas também é incorporação. Nesse caso o memorial é mais enxuto e o registro é feito na matrícula de origem.

No condomínio de lotes, aquele em que cada lote é unidade autônoma e as vias e demais áreas são de propriedade comum, o empreendedor é equiparado ao incorporador para fins civis e registrais (art. 1.358-A, § 2º, II, do Código Civil).

Quem constrói com recursos próprios e só vende depois do habite-se, em regra, não faz incorporação: basta averbar a construção e registrar a instituição do condomínio. Qualquer reserva ou promessa de venda feita durante a obra, porém, já atrai a lei de incorporações. E, para o imposto de renda, a pessoa física que constrói prédio com mais de duas unidades e as vende antes de 60 meses da averbação da construção pode ser equiparada a empresa (Decreto-Lei 1.381/1974).

A incorporação também não se confunde com o loteamento. O loteamento divide uma gleba em lotes, com abertura de ruas, e segue a Lei 6.766/1979 (art. 2º, § 1º). A incorporação vende unidades de uma edificação a construir. O guia sobre loteamento explica as regras daquele caminho.

Passo a passo da incorporação imobiliária

1. Analisar o terreno. A matrícula atualizada mostra quem é o dono, se a área confere com a realidade e se há penhora, hipoteca ou ação registrada. A lei exige o histórico dos títulos dos últimos 20 anos (art. 32, alínea c), então convém olhar a cadeia inteira antes de investir no projeto. O artigo sobre o papel da matrícula mostra o que procurar.
2. Aprovar o projeto na prefeitura. O memorial precisa do projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes (art. 32, alínea d). É aqui que aparecem o gabarito, o recuo, a taxa de ocupação e as restrições ambientais.
3. Definir como o terreno será pago. Quando o pagamento é feito em unidades, como no caso do seu Antônio, todos os documentos precisam indicar a parte paga em dinheiro, se houver, e a área construída que cabe ao dono do terreno, em metros quadrados (art. 39). O memorial traz essa declaração (art. 32, alínea l).
4. Montar o memorial de incorporação. É o conjunto de documentos do art. 32, que inclui o título do terreno, as certidões negativas de tributos, protestos, ações e ônus reais, o cálculo das áreas da edificação, o memorial descritivo, o custo global da obra, a divisão do terreno em frações ideais, a minuta da futura convenção de condomínio e a indicação das vagas de garagem. O atestado de idoneidade financeira, antes exigido, foi revogado pela Lei 14.382/2022.
5. Registrar no Registro de Imóveis. O oficial tem 10 dias úteis para apresentar por escrito todas as exigências e, depois de cumpridas, mais 10 dias úteis para fornecer a certidão e devolver a documentação (art. 32, § 6º). O registro do memorial e o da instituição do condomínio sobre as frações ideais formam um único ato (art. 32, § 15).
6. Decidir sobre o prazo de carência. O incorporador pode fixar no memorial um prazo dentro do qual poderá desistir do empreendimento (art. 34). Se desistir, comunica por escrito ao cartório e a cada comprador. O prazo é improrrogável.
7. Vender com quadro-resumo. Cada contrato começa com um quadro que resume preço, forma de pagamento, corretagem, índices de correção, consequências do distrato e prazo de entrega (art. 35-A).
8. Manter a documentação em dia. Se em 180 dias do registro a incorporação não tiver se concretizado, com venda, financiamento ou início da obra, o incorporador só pode continuar vendendo depois de averbar certidões atualizadas, e a exigência se repete a cada 180 dias (art. 33).
9. Concluir a obra e averbar a construção. Com o habite-se, o incorporador deve averbar a construção na matrícula, sob pena de responder por perdas e danos (art. 44). Se ele não fizer, o construtor deve fazer, e, na falta dos dois, qualquer comprador pode pedir. O artigo sobre o habite-se explica esse documento.

Patrimônio de afetação: a proteção de quem compra

O patrimônio de afetação separa o empreendimento do restante do patrimônio do incorporador. O terreno e a obra, assim como o dinheiro pago pelos compradores, ficam vinculados àquela construção e não respondem por outras dívidas da empresa (art. 31-A). A afetação é facultativa e se constitui por averbação na matrícula, a qualquer tempo (art. 31-B).

A diferença aparece quando as coisas dão errado. Se o incorporador falir, o patrimônio afetado fica fora da massa falida. Os compradores se reúnem em assembleia em até 60 dias e decidem se continuam a obra ou liquidam o empreendimento (art. 31-F, § 1º). Durante a construção, a comissão de representantes dos compradores pode nomear quem fiscalize as contas do patrimônio afetado (art. 31-C).

Para o incorporador, a afetação abre a porta do Regime Especial de Tributação, o RET. Hoje ele reúne IRPJ, CSLL, PIS e Cofins numa alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida, ou de 1% nas unidades de habitação de interesse social (Lei 10.931/2004, art. 4º, caput e § 8º). A reforma tributária (Lei Complementar 214/2025) trouxe regras de transição para o RET, e por isso a conta deve ser refeita com o contador antes do lançamento.

O que muda para quem compra na planta

Quem compra na planta deve começar pela matrícula do terreno. O registro da incorporação aparece ali, e o número desse registro precisa constar do quadro-resumo do contrato. Se o empreendimento tem patrimônio de afetação, há também uma averbação dizendo isso. As dicas para comprar imóvel com segurança trazem as demais certidões.

Se o quadro-resumo vier incompleto, a lei concede 30 dias para aditar o contrato e suprir a omissão. Sem o aditamento, o comprador tem justa causa para rescindir (art. 35-A, § 1º).

A Lei 13.786/2018 fixou regras claras para atraso e desistência. Elas valem para contratos assinados depois dela: a Segunda Seção do STJ decidiu que a lei não se aplica aos contratos anteriores.

Para os contratos anteriores a 28/12/2018, data da Lei 13.786, valem as teses do STJ. A cláusula penal moratória, em regra fixada em valor equivalente ao aluguel, não pode ser somada a lucros cessantes (Tema 970, REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428). E a multa prevista só contra o comprador serve de parâmetro para indenizá-lo quando quem atrasa é o vendedor (Tema 971, REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485).

Outras duas proteções valem para qualquer contrato. A hipoteca que a construtora dá ao banco que financia a obra não tem eficácia perante quem comprou a unidade (Súmula 308 do STJ, aplicada sobretudo a imóveis residenciais). E a construtora responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos (art. 618 do Código Civil), com 10 anos de prazo para a ação de indenização (STJ, AgInt no AREsp 2.499.655/MS, 4ª Turma, julgado em 28/4/2025).

Os erros que mais atrasam uma incorporação

Anunciar antes do registro é o mais comum. Todo anúncio precisa trazer o número do registro da incorporação e o cartório (art. 32, § 3º), e a reserva paga ou a promessa de venda antes do registro é a negociação vedada pelo art. 66, I.

O segundo é começar com o terreno irregular. Área diferente da matrícula ou herança sem inventário travam o memorial no cartório. Quando a área real é maior que a registrada, o caminho pode ser a retificação ou a usucapião, como mostra o artigo sobre terreno maior do que consta na matrícula.

O terceiro aparece nas permutas. Contrato que não diz quantos metros quadrados cabem ao dono do terreno e quais unidades serão dele gera discussão justamente na entrega, quando o prédio já está de pé.

Por fim, há quem subestime o custo global da obra no memorial para tornar o preço atraente. Esse número fica registrado, serve de referência para os compradores e volta à mesa se a obra parar no meio.

Cuidados próprios do Litoral Norte

No litoral, o terreno pede uma verificação a mais. Parte das áreas próximas ao mar é terreno de marinha, de domínio da União, e exige consulta à Secretaria do Patrimônio da União antes de qualquer projeto. Também há áreas de preservação permanente, restrições ligadas à Serra do Mar e regras de zoneamento que limitam a altura e a ocupação dos prédios.

Cada município tem suas exigências para aprovar o projeto e emitir o habite-se. O artigo sobre regularidade do imóvel na prefeitura do Litoral Norte mostra o que conferir.

Assessoria jurídica na incorporação

A Caldeira Advogados Associados acompanha incorporações em São Sebastião, Caraguatatuba, Ilhabela, Ubatuba e no restante do Estado de São Paulo, da análise do terreno ao registro do memorial e à averbação da construção. A página de assessoria jurídica para incorporadoras e construtoras descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Loteamento: aprovação, registro e direitos de quem compra lote
• Como comprar imóvel com segurança
• O que é o habite-se
• O que é escritura pública
• Regularização de imóveis

Perguntas frequentes

Posso vender apartamentos na planta sem registrar a incorporação?

Não. O art. 32 da Lei 4.591/1964 proíbe vender ou dar em garantia as frações ideais antes do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis. Quem negocia sem o registro comete contravenção relativa à economia popular (art. 66, I).

Quanto tempo o cartório leva para registrar a incorporação?

Depois do protocolo, o oficial tem 10 dias úteis para apresentar as exigências e, cumpridas, mais 10 dias úteis para fornecer a certidão (art. 32, § 6º). O tempo maior costuma estar antes, na reunião das certidões e na aprovação do projeto pela prefeitura.

Quem constrói casas para vender precisa fazer incorporação?

Precisa, se vender alguma casa antes de concluir a obra. A lei trata expressamente dos conjuntos de casas num mesmo terreno (art. 8º) e da venda de lotes junto com a construção das casas (art. 68). Quem só vende depois do habite-se, em regra, não faz incorporação, mas pode ser tributado como empresa no imposto de renda.

O patrimônio de afetação é obrigatório?

Não. Fica a critério do incorporador (art. 31-A). Ele protege os compradores em caso de falência e permite que o incorporador use o Regime Especial de Tributação.

Incorporação imobiliária e loteamento são a mesma coisa?

Não. O loteamento divide uma gleba em lotes, com abertura de ruas, e segue a Lei 6.766/1979. A incorporação vende unidades de uma edificação a construir e segue a Lei 4.591/1964. A venda de lotes junto com a construção das casas é tratada como incorporação (art. 68).

O dono do terreno que troca o lote por apartamentos é incorporador?

Pode ser. Se ele vende frações do terreno com o projeto aprovado ou em aprovação, ou contrata a obra e vende unidades antes da conclusão, responde como incorporador (arts. 29, parágrafo único, e 30). Por isso o contrato de permuta precisa definir quem assume a incorporação e quais unidades cabem ao dono do terreno.