Condomínio de lotes no Litoral Norte: aprovação na prefeitura e registro

O condomínio de lotes é o empreendimento em que cada comprador é dono de um lote e, ao mesmo tempo, de uma fração ideal das áreas comuns, como ruas internas, áreas verdes e portaria. Para existir, ele precisa ser aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de registro de imóveis, e no Litoral Norte ainda enfrenta o zoneamento ambiental do Estado.

Imagine o Carlos, que mora em Taubaté e viu o anúncio de um “lote em condomínio fechado” em São Sebastião. O corretor falou em escritura individual e rua interna. O Carlos quer saber se o lote terá matrícula própria, se a rua é da prefeitura e quem garante que o projeto está aprovado. As respostas dependem do tipo de empreendimento, e este guia mostra como conferir cada uma. (O Carlos é um personagem hipotético.)

O que é condomínio de lotes e como ele difere do loteamento?

O Código Civil trata do tema no art. 1.358-A, incluído pela Lei 13.465/2017. O dispositivo diz que pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes, de propriedade exclusiva, e partes de propriedade comum dos condôminos. A fração ideal de cada um pode seguir a área do lote, o potencial construtivo ou outro critério fixado no ato de instituição (§ 1º). Aplicam-se, no que couber, as regras do condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística, e o regime das incorporações imobiliárias da Lei 4.591/1964, com o empreendedor equiparado ao incorporador nos aspectos civis e registrais (§ 2º). Para fins de incorporação, a implantação de toda a infraestrutura fica a cargo do empreendedor (§ 3º).

A Lei 6.766/1979 também reconhece a figura. O art. 2º, § 7º, admite que o lote seja imóvel autônomo ou unidade de um condomínio de lotes. A diferença para o loteamento está em quem é dono da rua. No loteamento, as vias e praças passam ao domínio do Município com o registro (Lei 6.766/1979, art. 22). No condomínio de lotes, as áreas comuns pertencem aos condôminos, que as mantêm com recursos próprios.

Essa distinção tem efeito financeiro. Quem compra em condomínio de lotes paga taxa condominial, porque a rua e a rede interna são particulares. Quem compra em loteamento de acesso controlado não é dono da via, e o acesso segue as regras fixadas pelo Município.

Quem aprova o condomínio de lotes e quais são as etapas?

A aprovação urbanística é municipal. A Constituição dá ao Município competência para promover o ordenamento territorial por meio do controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII). Por isso cada cidade do Litoral Norte tem seu procedimento.

Em nível estadual, o Decreto 66.960/2022 reestruturou o GRAPROHAB, grupo que analisa empreendimentos habitacionais com participação da Secretaria da Habitação, da CETESB, da SABESP e do DAEE. O art. 8º lista os casos de análise obrigatória, entre eles condomínios edilícios habitacionais horizontais com mais de 200 unidades ou terreno acima de 50.000 m² e condomínios edilícios em área ambientalmente protegida com terreno de 10.000 m² ou mais. O decreto não cita expressamente o condomínio de lotes, de modo que o enquadramento deve ser conferido caso a caso. O certificado de aprovação vale por quatro anos, com prorrogação excepcional por igual período, mediante pedido fundamentado (art. 10).

Na prática, o caminho costuma seguir esta ordem:

1. Consulta prévia e diretrizes na prefeitura, com a matrícula da gleba e o projeto urbanístico.
2. Análise estadual (GRAPROHAB) e licenciamento ambiental, quando exigidos.
3. Aprovação do projeto urbanístico e alvará das obras de infraestrutura.
4. Registro da incorporação no cartório de registro de imóveis.
5. Execução e fiscalização das obras, com certificação pela prefeitura.
6. Instituição do condomínio, registro da convenção e abertura das matrículas dos lotes.

O que o Litoral Norte tem de diferente?

A região inteira, que abrange Ubatuba, Caraguatatuba, Ilhabela e São Sebastião, está sujeita ao Zoneamento Ecológico-Econômico do Setor do Litoral Norte, hoje regido pelo Decreto estadual 62.913/2017, que revogou o Decreto 49.215/2004. O decreto divide o território em zonas com limites de ocupação. Antes de comprar, descubra em que zona está a gleba.

Nas zonas Z4 de ordenamento especial (Z4 OD, ou Z4TOD no decreto vigente), os arts. 25 e 26 do Decreto 62.913/2017 exigem meta de 60% de áreas verdes e atendimento de 100% em água, esgoto, resíduos e drenagem. Permitem a ocupação para fins urbanos em até 40% da propriedade, respeitado o Plano Diretor Municipal. O decreto não cita expressamente o condomínio de lotes e não fixa tamanho mínimo de lote. Esse parâmetro vem da lei municipal.

Há ainda duas restrições que só pesam na costa. A primeira é o terreno de marinha: a faixa de 33 metros contados da linha do preamar médio de 1831 pertence à União (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º), e o uso privado depende de regularização junto à Secretaria do Patrimônio da União (ocupação, aforamento ou cessão). A segunda são as unidades de conservação. Em Ilhabela, por exemplo, o Parque Estadual criado pelo Decreto 9.414/1977 protege cerca de 85% do território da ilha, segundo a gestora da unidade.

Como funciona em cada cidade?

São Sebastião é a única das quatro cidades em que identificamos lei específica sobre o tema. A Lei Complementar 301/2023, assinada em 22/12/2023, regulamenta a aprovação de condomínios de lotes residenciais no perímetro urbano. Ela afirma que o condomínio de lotes não é parcelamento do solo (art. 3º) e que as áreas comuns pertencem só aos condôminos (art. 5º, § 1º). Exige cercamento com muro ou alambrado e guarita, além de faixa de acomodação para dois veículos na entrada (art. 7º). O lote mínimo e a quantidade de unidades seguem as leis de uso e ocupação do solo da Costa Norte (Lei 225/78) e da Costa Sul (Lei 561/87), conforme a localização (art. 12, §§ 2º e 4º). Cada lote paga IPTU em separado (art. 3º). A prefeitura só emite o habite-se depois de concluída a infraestrutura conforme o projeto (art. 13), e o empreendedor deve apresentar à prefeitura a minuta da convenção depois do registro da incorporação (art. 10, parágrafo único).

Caraguatatuba mantém na página da Prefeitura o roteiro de pré-aprovação de loteamento ou condomínio. O pedido é protocolado e analisado pela Secretaria de Urbanismo, com requerimento, matrícula, certidão negativa de débitos municipais, projeto urbanístico, memorial descritivo e ART ou RRT. A análise inicial leva até 15 dias, quando a Prefeitura pede documentos faltantes ou agenda vistoria, e a previsão total é de cerca de 60 dias, com emissão da Certidão Prévia. O roteiro vale para loteamento ou condomínio em geral, e não é específico de condomínio de lotes.

Ubatuba e Ilhabela não têm, pelo que levantamos, lei municipal específica sobre condomínio de lotes. Confirme com a prefeitura se há norma nova. Nelas, a análise segue o plano diretor, a lei de uso do solo e o zoneamento estadual. Peça à prefeitura certidão de uso e ocupação do solo e as diretrizes do projeto antes de qualquer pagamento.

Como é o registro no cartório?

Os atos de registro são feitos no cartório da situação do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169). Para o condomínio de lotes, o Código Civil manda aplicar o regime das incorporações (art. 1.358-A, § 2º, II). Por isso o cartório costuma exigir os documentos do art. 18 da Lei 6.766/1979, como título de propriedade e certidões, e também o memorial de incorporação e a minuta da convenção, previstos no art. 32 da Lei 4.591/1964. O empreendedor só pode alienar ou onerar as frações ideais depois do registro do memorial de incorporação no cartório (Lei 4.591/1964, art. 32, caput).

Pelo entendimento registral mais citado, a infraestrutura precisa estar concluída e averbada antes da instituição do condomínio. Só então se registram a instituição e a convenção. Há controvérsia sobre o momento de abrir as matrículas dos lotes, e a Corregedoria do cartório local define a prática. Por isso, quem compra na planta recebe, de início, um compromisso de compra e venda, e a matrícula individual vem depois. O guia sobre instituição de condomínio explica esse passo.

O que conferir antes de comprar um lote em condomínio?

Peça e confira, nesta ordem:

• A matrícula da gleba, atualizada, sem penhora, hipoteca sem baixa ou ação que atinja o terreno.
• O número do registro da incorporação, que o corretor deve informar na propaganda.
• O alvará da prefeitura para as obras de infraestrutura e o cronograma de execução.
• O certificado do GRAPROHAB e a licença ambiental, quando exigidos.
• A minuta da convenção, com valor estimado da taxa condominial e regras de construção.
• A zona do ZEE em que o terreno está e se há faixa de terreno de marinha ou área de preservação.

Se algum desses documentos faltar, o risco é comprar um lote que não consegue matrícula. O texto sobre loteamento irregular e direitos do comprador trata da situação de quem já assinou o contrato.

Para aprofundar

• Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e o que a lei exige
• Loteamento: como se faz e o que o comprador deve exigir
• Memorial de incorporação: o que deve conter
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Como regularizar imóvel em loteamento antigo no Litoral Norte

Perguntas frequentes

Condomínio de lotes e condomínio fechado são a mesma coisa?

Não. “Condomínio fechado” é expressão comercial. Juridicamente, o empreendimento pode ser condomínio de lotes (ruas dos condôminos), loteamento de acesso controlado (ruas públicas, com controle regulamentado pelo Município) ou condomínio edilício de casas. A matrícula e o contrato dizem qual é.

O lote em condomínio de lotes tem escritura e matrícula próprias?

O lote é unidade autônoma e, uma vez instituído o condomínio, recebe matrícula própria, com a respectiva fração ideal das áreas comuns. Antes disso, o comprador costuma ter compromisso de compra e venda. Vale registrar esse contrato na matrícula da gleba.

Quem paga a manutenção das ruas e da portaria?

Os condôminos, conforme a convenção. No condomínio de lotes as vias são particulares e o Município não as mantém. Em São Sebastião, a LC 301/2023 diz que os condôminos mantêm a infraestrutura, as vias e as áreas verdes internas (art. 18).

Posso construir o que quiser no meu lote?

Não. Valem o zoneamento estadual, a lei de uso do solo do Município, a convenção do condomínio e as restrições ambientais. Em zona de ocupação máxima de 10%, por exemplo, só uma pequena parte da propriedade pode receber obra.

Quanto tempo leva para aprovar um condomínio de lotes?

Depende da cidade e do enquadramento estadual. Em Caraguatatuba, a página da Prefeitura prevê cerca de 60 dias para a pré-aprovação de loteamento ou condomínio. Essa é só a etapa inicial: faltam GRAPROHAB, licença ambiental, registro da incorporação e obras.

Terreno de marinha impede o condomínio de lotes?

O terreno de marinha não proíbe o condomínio de lotes, mas exige regularização prévia. A faixa de 33 metros pertence à União, e o uso privado depende de regularização junto à Secretaria do Patrimônio da União. O projeto deve identificar a faixa antes da aprovação.

A Caldeira Advogados Associados, com sede em São Sebastião (SP), atua em direito imobiliário e incorporação. Sobre temas relacionados, veja as páginas de advogado imobiliário, assessoria jurídica para incorporadoras e construtoras e advogado em São Sebastião.