Sinal de compra de imóvel (arras): quando se perde e quando se devolve

O sinal de compra de imóvel fica com o vendedor quando é o comprador quem desiste ou deixa de cumprir o contrato, e volta ao comprador acrescido do mesmo valor quando quem desiste é o vendedor. A regra está no art. 418 do Código Civil e vale para o sinal comum, que a doutrina chama de arras confirmatórias.

A resposta muda quando o contrato tem cláusula de arrependimento, quando o negócio se desfaz sem culpa de ninguém e quando o valor retido é desproporcional ao prejuízo. Nesses casos, conta o que foi escrito e o que de fato aconteceu.

Imagine a Renata, um caso hipotético. Ela encontrou um apartamento de R$ 400 mil em Mogi das Cruzes, assinou um compromisso de compra e venda e pagou R$ 40 mil de sinal. O restante viria de um financiamento bancário. Quarenta dias depois, o banco recusou o crédito. O vendedor avisou que ficaria com os R$ 40 mil, e a Renata quer saber se ele pode.

O que é o sinal, ou arras

Arras é o nome que o Código Civil dá ao sinal: dinheiro ou outro bem móvel que uma parte entrega à outra quando o contrato é fechado (art. 417). Se o negócio for cumprido, o sinal é devolvido ou, como é comum na compra de imóvel, abatido do preço.

O sinal tem duas funções. Mostra que o negócio está firmado e serve de indenização mínima se uma das partes descumprir. Por isso ele não se confunde com uma reserva informal, nem com uma parcela qualquer do preço.

Arras confirmatórias e arras penitenciais

Arras confirmatórias

São a regra. Se o contrato não fala em arrependimento, o sinal é confirmatório: o negócio está fechado, e ninguém pode simplesmente desistir. Quem desiste, descumpre.

Quando o descumprimento é de quem pagou o sinal, a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com o valor (art. 418, I). Quando é de quem recebeu, quem pagou pode desfazer o contrato e exigir a devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II, na redação dada pela Lei 14.905/2024).

O sinal é o piso da indenização. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar que o prejuízo foi maior. Pode também, em vez de desfazer o negócio, exigir que o contrato seja cumprido, com perdas e danos (art. 419).

Arras penitenciais

Aparecem quando o contrato dá a uma ou às duas partes o direito de se arrepender. O sinal passa a ser o preço do arrependimento. Quem pagou e desistiu perde o valor; quem recebeu e desistiu devolve o valor mais o equivalente. E a conta termina aí, sem indenização suplementar, ainda que o prejuízo tenha sido maior (art. 420). A Súmula 412 do STF diz o mesmo sobre o compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento.

Nesse caso, desistir é exercer um direito previsto no contrato. A outra parte recebe o sinal (ou o sinal mais o equivalente) e não pode exigir o cumprimento forçado.

Um exemplo em números

Imóvel de R$ 400 mil, com sinal de R$ 40 mil pago na assinatura do compromisso:

O juiz pode reduzir o valor do sinal?

Pode, em situações excepcionais. O art. 413 do Código Civil manda o juiz reduzir a penalidade de forma equitativa quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando o valor é manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio. O Enunciado 165 da III Jornada de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal, afirma que essa regra se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.

O STJ admitiu a redução de arras abusivas, por analogia ao art. 413, no REsp 1.669.002/RJ (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21/9/2017). Naquele caso, porém, manteve a retenção integral de R$ 48 mil pagos como sinal num imóvel de R$ 90 mil, porque os compradores deixaram de pagar e os vendedores ficaram anos privados do bem. Já no AREsp 1.186.036/DF (4ª Turma, 2020), a Corte desfez a redução feita pelo tribunal de origem num negócio entre duas empresas, de valor alto e sem desigualdade entre as partes.

A redução depende do caso concreto. Costumam pesar a proporção entre o sinal e o preço, o tempo em que o vendedor ficou com o imóvel parado, se o comprador chegou a ocupar o imóvel e o tamanho real do prejuízo.

Também não se soma o sinal a uma multa prevista para o mesmo descumprimento. Quando o contrato traz arras e cláusula penal para a mesma falta, prevalecem as arras, que valem como indenização mínima (REsp 1.617.652/DF, 3ª Turma, 2017). Se o prejuízo for maior, a parte inocente pode buscar a diferença com base no art. 419.

Financiamento negado: o comprador perde o sinal?

Depende do contrato. A forma mais segura de tratar o assunto é uma cláusula expressa: se o financiamento for negado sem culpa do comprador, o contrato se desfaz e o sinal é devolvido, de forma simples e corrigido. É uma condição resolutiva, e ela evita exatamente a discussão que a Renata está tendo agora. Convém fixar também o prazo para a aprovação do crédito e o que acontece se ele vencer.

Sem essa cláusula, a solução passa pela culpa. Se o comprador não entregou os documentos ao banco, assumiu outra dívida no meio do caminho ou sabia que a renda não bastava, o descumprimento tende a ser atribuído a ele. Se o crédito foi negado por problema do imóvel, como construção não averbada, falta de habite-se ou pendência na matrícula, a responsabilidade pode recair sobre o vendedor, que se comprometeu a entregar um imóvel em condições de ser financiado.

No caso da Renata, a primeira pergunta é o que diz o compromisso. Se ele condicionou a compra à aprovação do crédito, ela tende a ter direito à devolução dos R$ 40 mil, nos termos da cláusula, desde que não tenha dado causa à recusa. Se não disse nada, o resultado vai depender do motivo da recusa do banco, e pode ir da devolução integral à perda do sinal, com espaço para pedir a redução se o valor retido for desproporcional.

Distrato e Lei do Distrato: quando a regra é outra

Quem pesquisa sobre desistência de compra costuma encontrar a Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato. Ela só vale para dois tipos de contrato: a compra de unidade em incorporação imobiliária, vendida pela incorporadora, e a compra de lote em loteamento, vendido pelo loteador.

Nesses contratos, a lei limita a pena. Na incorporação, ela não pode passar de 25% do valor pago, ou de 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964). No loteamento, a cláusula penal e as despesas administrativas, incluído o sinal, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A da Lei 6.766/1979).

Para promessas de compra e venda sujeitas ao Código de Defesa do Consumidor, o STJ editou a Súmula 543: desfeito o contrato, as parcelas pagas devem ser devolvidas de imediato, integralmente se a culpa for só do vendedor ou construtor, e em parte se foi o comprador quem deu causa. Nos contratos de incorporação e de loteamento firmados depois da Lei 13.786/2018, os percentuais de retenção e os prazos de devolução passaram a seguir as regras dessa lei.

Na compra de um imóvel usado entre particulares, nada disso se aplica diretamente. Valem os arts. 417 a 420 do Código Civil e o que o contrato disser. O distrato, aqui, é apenas o acordo para desfazer o negócio, e as partes podem dividir o sinal da forma que acharem justa.

A cláusula de arrependimento vale a pena?

Depende do lado em que você está. Para o comprador que ainda não tem certeza do financiamento ou da venda de outro imóvel, ela oferece uma saída com custo conhecido. Para o vendedor, é o risco de tirar o imóvel do mercado e vê-lo devolvido meses depois, recebendo apenas o sinal.

Há outro efeito, menos lembrado. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada na matrícula, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do Código Civil). Ela reforça o pedido de adjudicação compulsória quando o vendedor se recusa a assinar a escritura (art. 1.418), embora o registro não seja condição para esse pedido (Súmula 239 do STJ). Com cláusula de arrependimento, o vendedor pode desistir pagando o sinal em dobro, e o comprador perde essa proteção.

E a comissão do corretor?

A comissão é devida quando o corretor alcança o resultado previsto na mediação, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes (art. 725 do Código Civil). O STJ entende que a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal mostram que esse resultado foi alcançado, e por isso a comissão é devida mesmo com a desistência posterior (REsp 1.339.642/RJ, 3ª Turma, 2013).

A situação é outra quando o negócio ainda estava incompleto. O STJ negou a comissão num caso em que o sinal ficou condicionado à regularidade das certidões do imóvel e do vendedor, que não se confirmou (REsp 1.272.932/MG, 3ª Turma, 2017). Quem paga a comissão é definido no contrato de corretagem, e a parte que deu causa ao desfazimento pode ter de ressarcir a outra por esse gasto.

O que conferir antes de pagar o sinal

1. O contrato escrito diz se o sinal é confirmatório ou se há direito de arrependimento.
2. Há cláusula sobre financiamento negado, com prazo para a aprovação e regra de devolução.
3. A matrícula atualizada e as certidões do vendedor foram conferidas antes do pagamento.
4. O pagamento é feito por transferência identificada, com recibo que mencione o contrato.
5. O contrato fixa prazo para a escritura e diz quem paga a comissão e as despesas.

Assessoria em compra e venda de imóveis

A Caldeira Advogados Associados atua na redação e na revisão de compromissos de compra e venda, em distratos e em ações sobre devolução de sinal no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Contrato de compra e venda de imóvel
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Como fazer escritura de compra e venda
• O que pode anular a venda de um imóvel

Perguntas frequentes

Se eu desistir da compra, o vendedor pode ficar com o sinal?

Pode, se o sinal for confirmatório e a desistência for sua, sem motivo previsto no contrato (art. 418, I, do Código Civil). Se o valor for manifestamente excessivo diante do prejuízo, é possível pedir ao juiz a redução com base no art. 413.

Se o vendedor desistir, quanto ele tem de devolver?

O sinal mais o equivalente, ou seja, o dobro do que foi pago, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II). Sem cláusula de arrependimento, o comprador pode ainda pedir indenização suplementar ou exigir que a venda seja cumprida.

Existe limite para o valor do sinal?

Na venda entre particulares, a lei não fixa percentual. O limite de 10% vale para o loteamento (art. 32-A da Lei 6.766/1979), e a incorporação tem regras próprias. Um sinal muito alto pode ser reduzido pelo juiz se a retenção for desproporcional.

Sinal e entrada são a mesma coisa?

Na prática, o sinal costuma ser abatido do preço e funcionar como parte da entrada. O que o distingue é a função que a lei lhe dá: se o contrato chama o valor de sinal ou arras, aplicam-se os arts. 417 a 420 do Código Civil. Se trata o valor só como parcela do preço, a discussão sobre a devolução segue a cláusula penal e as regras gerais do inadimplemento.

O financiamento foi negado. Tenho direito à devolução?

Se o contrato condicionou a compra à aprovação do crédito, sim, nos termos da cláusula. Sem essa previsão, depende do motivo da recusa: falha do comprador tende a levar à perda do sinal, e problema na documentação do imóvel pode transferir a responsabilidade ao vendedor.