Comissão de corretagem na planta: quem paga e quando dá para pedir de volta

A comissão de corretagem na planta pode ser cobrada do comprador, desde que a incorporadora informe, antes da assinatura, o preço total do imóvel com o valor da comissão destacado. Quando essa informação falta, quando a cobrança vem com o nome de “taxa SATI” ou quando o contrato se desfaz por culpa da incorporadora, o comprador pode pedir o dinheiro de volta, em prazos que vão de três a dez anos conforme o motivo.

A regra principal foi fixada pelo Superior Tribunal de Justiça em 2016, no Tema 938 dos recursos repetitivos, e complementada depois por outros temas e pela Lei 13.786/2018.

Imagine o Marcos, um caso hipotético. Ele visitou o estande de um lançamento em Santo André, gostou de um apartamento anunciado por R$ 480 mil e assinou a proposta no mesmo dia. Na hora do pagamento da entrada, recebeu três boletos: um da incorporadora e dois de uma imobiliária, somando R$ 24 mil, com a descrição “intermediação”. Ninguém tinha falado desse valor antes. Meses depois, ele quer saber se pode recuperar esse dinheiro.

O que é a comissão de corretagem

O Código Civil trata da corretagem nos arts. 722 a 729. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, sem vínculo de mandato, de prestação de serviços ou de dependência com a outra, se obriga a obter para ela um ou mais negócios (art. 722). Se a remuneração não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, ela é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724).

O ponto central está no art. 725: a remuneração é devida ao corretor quando ele consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. Na compra na planta, esse resultado costuma ser a assinatura da promessa de compra e venda. A desistência posterior do comprador, em regra, não apaga a comissão.

O corretor também tem deveres. Deve agir com diligência e prestar ao cliente os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e o que mais possa influir no resultado (art. 723).

Quem deveria pagar a corretagem

Em lançamentos, quem contrata a imobiliária é a incorporadora, que precisa vender as unidades. Os corretores trabalham no estande dela. Por isso, durante anos, compradores foram à Justiça sustentando que não poderiam ser obrigados a pagar por um serviço que não contrataram.

O STJ resolveu a questão no REsp 1.599.511/SP (2ª Seção, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/8/2016), julgado como repetitivo no Tema 938. A tese é que vale a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o preço total da unidade tenha sido informado previamente, com o destaque do valor da comissão.

Na prática, isso exige duas coisas:

• o comprador precisa saber, antes de fechar o negócio, quanto vai pagar no total, já somada a corretagem;
• o valor da comissão precisa aparecer separado, de forma clara, e não escondido dentro da entrada ou descoberto só no momento do pagamento.

No caso do Marcos, o anúncio falava em R$ 480 mil e os R$ 24 mil surgiram apenas na hora dos boletos. Esse é o cenário em que a transferência da comissão tende a ser considerada inválida.

A taxa SATI cobrada pela vendedora é abusiva

No mesmo julgamento, o STJ declarou abusiva a cobrança, pelo promitente-vendedor, da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou de atividade parecida, vinculada à celebração da promessa de compra e venda (REsp 1.599.511/SP). A SATI costumava ser cobrada para “redação do contrato” ou “assessoria jurídica” prestada por profissional escolhido pela própria vendedora. Aqui não há a ressalva da informação prévia: mesmo destacada no contrato, a cobrança é abusiva e o valor pode ser pedido de volta.

Contra quem o comprador pede a devolução

Mesmo quando o dinheiro foi pago direto à imobiliária, a incorporadora, como promitente-vendedora, tem legitimidade para responder pela restituição da comissão de corretagem e da SATI nas ações em que se alega que a transferência desses custos ao consumidor foi abusiva. É a tese do Tema 939, fixada nos REsp 1.551.951/SP e 1.551.968/SP (2ª Seção, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/8/2016).

A responsabilidade da corretora segue outra lógica. Em 2025, no Tema 1.173 dos recursos repetitivos (REsp 2.008.542 e 2.008.545, 2ª Seção, rel. Min. Raul Araújo), o STJ fixou que o corretor, pessoa física ou jurídica, normalmente não responde pelos danos causados ao consumidor pelo descumprimento das obrigações da incorporadora ou construtora, salvo se demonstrado o seu envolvimento na incorporação ou na construção, que ele integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou que houve confusão ou desvio patrimonial em seu benefício. Antes disso, a 3ª Turma já limitava a responsabilidade da corretora às falhas no próprio serviço de corretagem (REsp 1.811.153/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 15/2/2022).

Minha Casa, Minha Vida

No Tema 960, o STJ aplicou a mesma regra aos contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, com uma ressalva expressa para a antiga Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária. Nesse segmento, a tese não autoriza transferir a corretagem ao comprador (REsp 1.601.149/RS, 2ª Seção, redator para o acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 13/6/2018). Nas demais faixas, valem as mesmas exigências de informação prévia do preço total e de destaque da comissão.

O que a Lei 13.786/2018 mudou

A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 regras que tocam diretamente a corretagem nos contratos de incorporação imobiliária.

O quadro-resumo

Todo contrato de compra de unidade na planta deve começar por um quadro-resumo (art. 35-A). O inciso III exige que ele informe “o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário”. Se essa ou outra informação obrigatória faltar, a incorporadora tem 30 dias para corrigir o contrato por aditivo. Se não corrigir, a omissão é justa causa para o comprador rescindir (art. 35-A, § 1º).

O quadro-resumo é, hoje, o lugar onde o comprador confere se recebeu a informação que o Tema 938 exige.

A corretagem no distrato

Quando o contrato se desfaz por distrato ou por inadimplemento do comprador, ele recebe de volta o que pagou diretamente à incorporadora, com dedução da integralidade da comissão de corretagem e de uma pena convencional de até 25% do valor pago (art. 67-A, I e II). Se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% (art. 67-A, § 5º).

Quem pagou a comissão direto à imobiliária não a recebe de volta da incorporadora, porque esse valor não entrou nas quantias pagas a ela. Quem pagou tudo à incorporadora verá a comissão descontada da devolução. Nos dois casos, o comprador que desiste por conta própria perde a corretagem.

O arrependimento em sete dias

Há uma exceção relevante. Nos contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode se arrepender em sete dias, sem multa, com a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). O arrependimento se comprova por carta registrada com aviso de recebimento, e a lei toma a data da postagem como referência para a contagem do prazo (§ 11). Passado esse prazo, o contrato se torna irretratável (§ 12).

Essas regras valem para contratos firmados depois da Lei 13.786/2018. Em 2019, a 2ª Seção do STJ decidiu não aplicá-la aos recursos repetitivos sobre atraso na entrega, que tratavam de contratos anteriores.

Rescisão por culpa da incorporadora

Quando o contrato se desfaz porque a incorporadora não cumpriu sua parte, como no atraso na entrega além do prazo de tolerância, a situação do comprador muda. A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

Nesse cenário, o comprador pode pedir à incorporadora a devolução da corretagem que pagou. No Tema 1.099, o STJ fixou o prazo: é de dez anos (art. 205 do Código Civil) a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem dirigida à incorporadora ou construtora, quando o pedido se funda na resolução do contrato por atraso na entrega, contado da data em que o adquirente teve ciência da recusa da restituição integral das parcelas (REsp 1.897.867/CE, 2ª Seção, rel. Min. Humberto Martins, acórdão publicado em agosto de 2025).

A diferença em relação ao Tema 938 está no fundamento. Lá, o comprador alega que a cobrança foi abusiva desde o início, e o prazo é de três anos (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, conforme o REsp 1.551.956/SP, julgado com o Tema 938). Como esse prazo é curto, quem pagou a comissão sem a informação prévia não deve deixar a análise para depois. Aqui, ele alega que a incorporadora descumpriu o contrato, e o prazo é de dez.

Situações mais comuns

Para o Marcos, o caminho mais provável é o da segunda linha: pedir à incorporadora a devolução dos R$ 24 mil, com correção, observado o prazo de três anos.

Como se preparar para pedir a devolução

O resultado costuma depender dos papéis que o comprador guardou. Vale reunir:

1. o anúncio, o folheto ou a tabela de preços do lançamento;
2. a proposta assinada no estande e o contrato com o quadro-resumo;
3. os boletos, recibos e comprovantes de pagamento à imobiliária e à incorporadora;
4. mensagens e e-mails trocados com corretores e com a incorporadora;
5. no caso de atraso, a comunicação em que a incorporadora recusou a devolução integral, que marca o início do prazo de dez anos.

E na compra de imóvel usado?

Fora da incorporação, nada disso se aplica diretamente. Na venda de imóvel pronto entre particulares, quem paga a comissão é quem o contrato de corretagem indicar, e, em regra, a comissão continua devida mesmo com o arrependimento posterior das partes, desde que o corretor tenha obtido o resultado previsto na mediação (art. 725). O texto sobre sinal de compra de imóvel trata desse ponto quando o negócio se desfaz depois do pagamento do sinal.

Atuação do escritório em compra de imóvel na planta

A Caldeira Advogados Associados atua no Estado de São Paulo na revisão de contratos de compra na planta e em ações entre adquirentes e incorporadoras, inclusive sobre corretagem, SATI e rescisão contratual. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Taxa de evolução de obra
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Contrato de compra e venda de imóvel
• Documentos de compra e venda de imóveis

Perguntas frequentes

A incorporadora pode exigir que eu pague a corretagem?

Pode, se o contrato transferir essa obrigação ao comprador e se o preço total, com o valor da comissão destacado, tiver sido informado antes da assinatura. É a tese do Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511/SP). Sem essa informação prévia, a cobrança pode ser questionada.

Paguei a comissão direto à imobiliária. De quem eu cobro?

Da incorporadora. No Tema 939, o STJ reconheceu que ela, como promitente-vendedora, responde pela devolução da corretagem e da SATI quando a transferência desses valores ao comprador foi abusiva, mesmo que o dinheiro tenha ido para a imobiliária.

Qual é o prazo para pedir a corretagem de volta?

Três anos quando o pedido se baseia na abusividade da cobrança (Tema 938). Dez anos quando se baseia na rescisão do contrato por atraso na entrega imputável à incorporadora, contados da ciência da recusa da devolução integral (Tema 1.099).

Se eu desistir da compra, recebo a corretagem de volta?

Em regra, não. Nos contratos posteriores à Lei 13.786/2018, a incorporadora deduz a integralidade da comissão de corretagem do que devolve (art. 67-A, I). A exceção é o arrependimento em sete dias nos contratos assinados em estande ou fora da sede da incorporadora, que garante a devolução de tudo, inclusive da corretagem.

O que é a taxa SATI?

É a cobrança por serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade parecida, vinculada à assinatura da promessa de compra e venda. O STJ considerou essa cobrança abusiva no REsp 1.599.511/SP, e o valor pode ser pedido de volta à incorporadora.