Registro do compromisso de compra e venda: por que levar o contrato à matrícula antes da escritura

O registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel dá ao comprador um direito real à aquisição, que pode ser oposto a qualquer pessoa que venha a negociar o imóvel depois (art. 1.417 do Código Civil). Na prática, ele impede que uma segunda venda, uma hipoteca ou uma penhora feitas depois do registro prejudiquem quem já assinou o contrato e está pagando o preço.

O contrato vale sem o registro, e o comprador pode até exigir a escritura sem ele. A diferença aparece quando surge um terceiro: outro comprador, um banco ou um credor do vendedor. Quem não registrou passa a depender de provar a posse e a boa-fé num processo. Quem registrou tem a matrícula a seu favor.

Imagine o Marcelo, um caso hipotético. Ele comprou de um particular uma casa em São Sebastião por R$ 600 mil, em 30 parcelas mensais, e o vendedor só vai assinar a escritura quando receber a última. O contrato tem firmas reconhecidas e está guardado numa gaveta. No décimo oitavo mês, o Marcelo descobre que o vendedor responde a uma execução de dívida e que o credor pediu a penhora da casa, que continua no nome dele na matrícula.

O que é o compromisso de compra e venda?

É o contrato em que vendedor e comprador se obrigam a fazer a venda definitiva mais adiante, normalmente quando o preço for quitado. Também é chamado de promessa de compra e venda. Ele não transfere a propriedade: pelo art. 1.245 do Código Civil, enquanto o título translativo não for registrado, o vendedor continua sendo tratado como dono.

A escritura definitiva é o que, depois de registrada, faz do comprador proprietário. O compromisso fica no meio do caminho, e é justamente nesse intervalo, que pode durar anos, que os problemas aparecem. As cláusulas que o contrato deve trazer estão no texto sobre contrato de compra e venda de imóvel.

O que a lei diz sobre o registro do compromisso

Código Civil

O direito do promitente comprador está na lista de direitos reais do art. 1.225, VII. O art. 1.417 traz as condições: promessa sem cláusula de arrependimento, feita por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Cumpridas as três, o comprador adquire direito real à aquisição do imóvel.

O art. 1.418 mostra o efeito prático. O titular desse direito pode exigir a escritura definitiva do vendedor ou de terceiros a quem os direitos do vendedor tenham sido cedidos e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel.

Lei de Registros Públicos

A Lei 6.015/1973 prevê o registro, no art. 167, I, dos compromissos de compra e venda de imóveis não loteados, de suas cessões e promessas de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento (item 9), e dos compromissos de terrenos loteados na forma do Decreto-Lei 58/1937, quando o loteamento foi formalizado antes da Lei 6.015 (item 20). Repare no detalhe: o contrato com arrependimento pode ser registrado, mas não gera o direito real do art. 1.417, porque o vendedor conserva a possibilidade de desistir.

Se o compromisso for feito por instrumento particular, precisa estar assinado pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas (art. 221, II, da mesma lei). A descrição do imóvel deve coincidir com a da matrícula, e o vendedor tem de ser quem consta como proprietário.

Decreto-Lei 58/1937 e Lei 6.766/1979

A proteção é antiga. O Decreto-Lei 58/1937, criado para os loteamentos, já dizia que a averbação do compromisso dá ao comprador direito real oponível a terceiros quanto à alienação ou oneração posterior (art. 5º). O art. 22 estendeu essa regra aos imóveis não loteados, quando o contrato não tem cláusula de arrependimento.

Para os loteamentos atuais, a Lei 6.766/1979 diz que os compromissos são irretratáveis e que, registrados, conferem direito real oponível a terceiros (art. 25). O art. 26 admite o instrumento particular, e o § 6º desse artigo traz uma regra útil: o compromisso, acompanhado da prova de quitação, vale como título para registrar a propriedade do lote, sem necessidade de escritura definitiva. Quem compra lote deve conferir também os cuidados próprios dos loteamentos.

E a regra dos 30 salários mínimos?

O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país. A própria regra começa com a ressalva “não dispondo a lei em contrário”, e o compromisso é uma das exceções: o art. 1.417 admite o instrumento particular, assim como o art. 26 da Lei 6.766/1979 para os lotes.

Por isso o Marcelo pôde assinar um contrato particular de R$ 600 mil e levá-lo ao registro. A venda definitiva, fora a hipótese do lote quitado, continua dependendo de escritura.

Se o compromisso não for registrado, o comprador perde a adjudicação?

Não perde. A Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso. Na via extrajudicial, o art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022, também dispensa o registro prévio da promessa e a prova de regularidade fiscal do vendedor (§ 2º).

Assim, se o vendedor quitado se recusar a assinar a escritura, ou se tiver morrido sem fazê-lo, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória na Justiça ou no cartório, mesmo com o contrato na gaveta. O procedimento em cartório está explicado no texto sobre adjudicação compulsória extrajudicial e foi regulamentado pelo Provimento 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça.

O que o registro muda diante de terceiros

Venda dupla

O vendedor de má-fé pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa. Se esse segundo comprador registrar primeiro a escritura e estiver de boa-fé, em regra a propriedade fica com ele: a Lei 13.097/2015 (art. 54, § 1º) impede que situações não constantes da matrícula sejam opostas a quem adquire o imóvel de boa-fé. Ao primeiro comprador sobra cobrar do vendedor a devolução do que pagou e as perdas e danos.

Com o compromisso registrado, o cenário se inverte. O segundo comprador encontra o contrato anterior na matrícula, não tem como alegar desconhecimento e recebe o imóvel sujeito a ele. O art. 1.418 permite exigir a escritura também do terceiro que recebeu os direitos do vendedor.

Penhora por dívida do vendedor

É o caso do Marcelo. Quando o credor do vendedor pede a penhora de um imóvel que ainda está no nome dele, o comprador sem registro pode se defender por embargos de terceiro: a Súmula 84 do STJ admite esses embargos com base na posse que vem do compromisso, mesmo sem registro. Ele vai precisar provar a data do contrato, os pagamentos e a posse.

Há um custo menos conhecido. No Tema 872 (REsp 1.452.840, Primeira Seção, 2016), o STJ decidiu que, nos embargos de terceiro acolhidos, os honorários seguem o princípio da causalidade: quem não atualizou o registro pode ter de pagá-los, salvo se o credor, depois de saber da venda, insistir em manter a penhora. Ou seja, o comprador pode vencer os embargos e, mesmo assim, ser condenado a pagar os honorários.

Com o compromisso registrado antes da penhora, a prova está na matrícula, e quem consultá-la antes de pedir a constrição já sabe que o imóvel foi prometido a outra pessoa.

Hipoteca e outros ônus posteriores

O vendedor também pode dar o imóvel em garantia de um empréstimo depois de assinar o compromisso. O registro anterior torna essa garantia ineficaz contra o comprador, nos termos dos arts. 5º e 22 do Decreto-Lei 58/1937 e do art. 1.417 do Código Civil.

Quem compra de construtora tem ainda a Súmula 308 do STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa, não tem eficácia perante os adquirentes. Ela não alcança a hipoteca feita por um vendedor particular.

Compromisso registrado e não registrado, lado a lado

Sobre a última linha: no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção, 2015), o STJ fixou que a responsabilidade pelas cotas de condomínio depende da relação material com o imóvel, isto é, da imissão do comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio sobre a venda, e não do registro do compromisso.

A cessão do compromisso também pode ser registrada?

Pode. O art. 167, I, 9, da Lei 6.015/1973 inclui as cessões e as promessas de cessão. Cada repasse do contrato sem registro aumenta o risco de uma cadeia de contratos de gaveta difícil de reconstituir, tema do texto sobre contrato de gaveta.

Nos loteamentos, a cessão não depende da anuência do loteador, mas só produz efeitos perante ele depois que ele for notificado por escrito ou depois do registro (art. 31, § 1º, da Lei 6.766/1979). Nos demais imóveis, vale o que o contrato disser. Se ainda houver parcelas a pagar, é prudente que o vendedor assine a cessão, porque é dele o crédito que passa a ser devido pelo novo comprador.

Para registrar a cessão, a matrícula precisa mostrar a sequência completa. Se o primeiro compromisso nunca foi registrado, o cartório costuma exigir que ele entre antes, por força do princípio da continuidade.

É preciso pagar ITBI para registrar o compromisso?

Em fevereiro de 2021, o STF afirmou que o fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro (ARE 1.294.969, Tema 1.124 da repercussão geral). Como o compromisso não transfere a propriedade, essa tese aponta para a não incidência do imposto no registro da promessa.

A discussão, porém, não terminou. Em 2022, ao julgar embargos do Município de São Paulo, o STF deixou de reafirmar aquela tese e decidiu examinar o mérito da incidência do ITBI sobre a cessão de direitos decorrentes do compromisso. Até a data deste texto, o julgamento de mérito não havia sido concluído. Enquanto isso, a exigência pode variar conforme a lei de cada município, e vale consultar a prefeitura e o cartório antes de protocolar uma cessão.

De todo modo, o imposto será cobrado na escritura definitiva ou na adjudicação. Na adjudicação em cartório, o comprovante de pagamento do ITBI é um dos documentos exigidos pelo art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973. As regras gerais do imposto estão no texto sobre ITBI.

Como fazer o registro, passo a passo

1. Peça a certidão atualizada da matrícula e confira se o vendedor é o proprietário e se a descrição do imóvel coincide com a do contrato.
2. Reconheça as firmas de todos os signatários e das testemunhas, se o contrato for particular.
3. Confira se o contrato não tem cláusula de arrependimento, caso o objetivo seja obter o direito real.
4. Protocole o contrato no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. A prenotação garante a prioridade desde a entrada do título.
5. Atenda às exigências da nota devolutiva, se houver.
6. Guarde a certidão da matrícula com o registro feito. Quando sair a escritura definitiva, haverá um novo registro.

Os emolumentos seguem a tabela estadual dos cartórios. Haverá um custo agora e outro na escritura, e a decisão de registrar deve levar em conta o prazo até a escritura e o valor em jogo.

E o Marcelo?

Sem o registro, o Marcelo vai precisar entrar com embargos de terceiro e provar, com o contrato, os comprovantes das 18 parcelas e a posse, que a casa foi prometida a ele antes da execução. A defesa pode ser acolhida se a documentação for consistente e o contrato for anterior à dívida, mas ele pode ter de arcar com honorários e vai conviver com a penhora até a decisão. Se tivesse registrado o compromisso logo depois de assiná-lo, a matrícula mostraria isso a qualquer credor, e o direito dele, registrado antes da penhora, teria preferência sobre a constrição, o que tornaria a defesa bem mais simples.

Atuação do escritório

A Caldeira Advogados Associados atua na redação e na análise de compromissos de compra e venda, no registro de contratos e cessões, em adjudicações compulsórias e em embargos de terceiro no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Qual a diferença entre escritura e registro
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Como regularizar um imóvel com contrato de compra e venda
• Qual a diferença entre registro e averbação

Perguntas frequentes

O registro do compromisso substitui a escritura definitiva?

Não. O compromisso registrado garante o direito à aquisição, mas a propriedade só passa ao comprador com o registro da escritura definitiva ou da adjudicação. A exceção é o lote de loteamento: o compromisso, com a prova de quitação, vale como título para registrar a propriedade (art. 26, § 6º, da Lei 6.766/1979).

Compromisso com cláusula de arrependimento pode ir para a matrícula?

Pode ser registrado (art. 167, I, 9, da Lei 6.015/1973), mas não gera o direito real do art. 1.417 do Código Civil. Enquanto o arrependimento puder ser exercido, o vendedor pode desfazer o negócio nos termos do contrato.

Sem registro, ainda posso exigir a escritura?

Sim. Pela Súmula 239 do STJ, a adjudicação compulsória não depende do registro, e o art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973 diz o mesmo para o procedimento em cartório. O que falta ao contrato não registrado é a proteção contra terceiros, como outro comprador ou um credor do vendedor.

Preciso pagar ITBI para registrar o compromisso?

Em 2021 o STF chegou a afirmar, no Tema 1.124, que o ITBI depende da transferência da propriedade, que o compromisso não faz. Em 2022, porém, afastou essa reafirmação de jurisprudência para julgar o mérito da cobrança sobre a cessão de direitos, que até a data deste texto não havia sido decidido, por isso convém confirmar a exigência na prefeitura antes do protocolo.

O imóvel não tem matrícula. Dá para registrar o compromisso?

Depende. Se o imóvel tem apenas transcrição no sistema anterior a 1976, a matrícula é aberta no primeiro registro feito agora (art. 228 da Lei 6.015/1973), e o compromisso pode ser esse registro, desde que o vendedor seja o titular. Se o imóvel nunca foi registrado ou está em nome de outra pessoa, o caminho passa antes pela regularização, que pode envolver inventário, retificação ou usucapião, conforme o caso.

Foto de capa: Cytonn Photography no Unsplash.