ITBI em São Paulo: alíquota, base de cálculo e como não pagar a mais

No ITBI São Paulo, a alíquota é de 3% sobre a base de cálculo, e cai para 0,5% sobre a parte financiada pelo SFH (ou PAR, HIS e consórcio), até R$ 120.968,00 em 2026, quando o imóvel custa até R$ 725.808,00. A Prefeitura cobra sobre o maior valor entre o preço da compra e o seu valor venal de referência, mas o STJ decidiu que o município não pode fixar a base de antemão com um valor de referência criado por ele mesmo.

Imagine a Carolina, personagem hipotética. Ela fechou a compra de um apartamento na Vila Mariana por R$ 600.000, com R$ 400.000 financiados pelo SFH. Ao emitir a guia do ITBI, viu que a Prefeitura usou como base R$ 680.000. Só nessa diferença o imposto sobe R$ 2.400,00, e a escritura não sai sem a guia paga. Ela pode pagar o que a Prefeitura pede ou discutir a base. Para escolher, precisa entender como o imposto é calculado.

Este guia trata do ITBI cobrado pelo Município de São Paulo. Outras cidades têm lei, alíquota e regras próprias, e o que vale na capital não vale em Guarulhos, em Santos ou em Ubatuba.

Quem paga o ITBI em São Paulo e quando ele é cobrado?

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis entre pessoas vivas, por ato oneroso (Constituição Federal, art. 156, II). Quem compra um imóvel na capital paga à Prefeitura de São Paulo. O contribuinte, pela Lei Municipal 11.154/1991 (art. 6º, I), é o adquirente. Nas cessões de direitos de compromisso de compra e venda, o contribuinte é o cedente (art. 6º, II).

Nada impede que o contrato de compra e venda diga que o vendedor arca com o imposto. Essa cláusula vale entre comprador e vendedor. Contra a Prefeitura, o devedor continua sendo o comprador (CTN, art. 123).

A propriedade só passa ao comprador quando o título é registrado no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.245). Por isso o imposto está ligado à compra e ao registro. Na prática, o tabelião costuma pedir a guia de ITBI paga antes de lavrar a escritura. Quem compra com contrato particular e não registra continua sem a propriedade. O registro do compromisso de compra e venda trata desse risco.

O ITBI não incide, por exemplo, sobre a entrada do imóvel como capital de uma empresa cuja atividade preponderante não seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis (Constituição Federal, art. 156, § 2º, I, e Lei 11.154/1991, arts. 3º, III, e 4º). A holding familiar usa essa regra, e o texto sobre ela explica os limites.

Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo em 2026?

A alíquota geral é de 3% sobre a base de cálculo. Ela estava em 2% até as transações de 29/03/2015 e passou a 3% com a Lei Municipal 16.098/2014. Nas compras financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação, parte do valor financiado paga apenas 0,5%.

A Secretaria Municipal da Fazenda divulga as regras e os limites na página de cálculo do ITBI. Para contratos assinados a partir de 01/01/2026, o quadro é este:

Os limites mudam todo ano e dependem da data do contrato. Para contratos de 2025, por exemplo, eram R$ 116.020,48 de valor financiado e R$ 696.122,90 de valor do imóvel. Quem fechou o contrato em outra data deve usar o limite daquele ano.

A fórmula da Prefeitura para o financiamento é: ITBI = F × 0,005 + (base − F) × 0,03, em que F é o valor financiado, até o limite do ano.

Como calcular o ITBI na prática?

Volte à Carolina. O apartamento custou R$ 600.000 e o financiamento foi de R$ 400.000. O imóvel está abaixo de R$ 725.808,00, então a alíquota reduzida se aplica. Como o financiamento passa do teto de R$ 120.968,00, só esse valor paga 0,5%.

• 0,5% de R$ 120.968,00 = R$ 604,84
• 3% do restante (R$ 600.000 − R$ 120.968,00 = R$ 479.032,00) = R$ 14.370,96
• ITBI total: R$ 14.975,80

Se o mesmo apartamento fosse comprado à vista, o imposto seria de 3% sobre R$ 600.000, ou R$ 18.000,00. Se a Prefeitura usasse a base de R$ 680.000, o cálculo com o financiamento daria R$ 17.375,80. A diferença de R$ 2.400,00 vem de 3% sobre os R$ 80.000 a mais na base.

O exemplo usa números hipotéticos. A conta real depende do contrato, da data e do tipo de financiamento.

Qual é a base de cálculo do ITBI em São Paulo?

O Código Tributário Nacional diz que a base do imposto é o valor venal do imóvel (art. 38). Valor venal é o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 38, § 1º, incluído pela Lei Complementar 227/2026).

A Prefeitura de São Paulo aplica o Decreto 55.196/2014 e a Lei 11.154/1991. Pelo que ela informa em seu portal, a base é o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência. Esse valor de referência é calculado pela própria Prefeitura e pode ser consultado com o número de contribuinte do IPTU e a data da transmissão. Na Declaração de Transação Imobiliária (DTI), o comprador informa o valor da transação, que vale como base apenas se o valor de referência não for maior.

É aqui que surge o conflito. Se a Prefeitura adota sempre o maior valor, o comprador paga sobre um preço que não foi o do negócio. O STJ já tratou do tema.

O que o STJ decidiu sobre o valor de referência do ITBI?

O STJ fixou três teses no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022):

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que nem serve de piso.
2. O valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o de mercado. O fisco só afasta essa presunção em processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN.
3. O município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência que ele mesmo fixou.

O art. 148 do CTN exige processo regular, em que o contribuinte se defende e pode pedir avaliação contraditória. Preço declarado não é verdade absoluta. Se houver indício de que o valor foi reduzido para pagar menos imposto, o município pode abrir o procedimento. O que não pode é substituir o preço por uma tabela, sem esse procedimento.

A Lei Complementar 227/2026 mudou isso?

Em parte. A Lei Complementar 227, de 13/01/2026 (art. 165), incluiu os §§ 1º a 4º no art. 38 do CTN e entrou em vigor na publicação, em 14/01/2026 (art. 182, III). Os tribunais discutem se ela alcança compras anteriores a essa data. O § 2º permite que o valor venal seja estimado por critérios técnicos, como preços de mercado, informações de cartórios e características do imóvel. O § 3º obriga os municípios a divulgar os critérios e garante ao contribuinte a contestação por avaliação contraditória.

Para a capital, o efeito já chegou ao TJSP. A 14ª Câmara de Direito Público negou recurso do Município de São Paulo no Agravo Interno Cível 1046870-19.2026.8.26.0053/50001 (rel. Botto Muscari, julgado em 20/10/2026), em um caso de integralização de capital com imóveis. O voto reconhece que a nova redação do art. 38 tem impacto sobre o Tema 1.113. Mesmo assim, concluiu que o Município, intimado, não comprovou a divulgação dos critérios exigida pelo § 3º. Enquanto isso não ocorrer, o Tribunal manteve a diretriz do STJ.

Essa decisão julgou um caso concreto, em agravo interno, e não obriga outros juízes. Ela mostra, porém, o caminho que a discussão vem tomando. A nova lei exige critérios divulgados e contestação, e a divulgação é o ponto que o Município precisa cumprir.

Como contestar a base de cálculo do ITBI?

Quem discorda da base tem alguns caminhos, e a escolha depende do caso.

• Avaliação especial. A Prefeitura admite pedido administrativo de avaliação especial pelo Portal SP156, com abertura de processo. O procedimento se apoia no Decreto 55.196/2014.
• Pagar e pedir restituição. O comprador paga a guia para não travar a escritura e depois pede de volta o que considera excedente. O prazo é de 5 anos contados do pagamento (CTN, art. 168, I). Veja o texto sobre restituição de ITBI.
• Via judicial. Mandado de segurança ou ação comum, com o contrato, os comprovantes de pagamento e, se for o caso, um laudo de avaliação do imóvel.

Em todos eles, guarde o contrato, os comprovantes dos pagamentos feitos ao vendedor, a DTI e a guia. São esses documentos que mostram o preço real do negócio. Nenhum caminho tem resultado garantido, e cada um tem custos e prazos.

O que acontece se eu atrasar o pagamento do ITBI?

Pelo que a Prefeitura informa em seu portal, o imposto emitido pela DTI é pago em parcela única. O atraso gera juros pela taxa Selic e multa de 0,33% por dia, limitada a 20%. O parcelamento pela Prefeitura só existe quando há auto de infração ainda não inscrito em dívida ativa.

Discutir a base não suspende, por si só, a cobrança. Antes de deixar a guia vencer, confira se há decisão que a suspenda.

Cessão, leilão e doação seguem a mesma regra?

Nem sempre. Na cessão de direitos de um compromisso de compra e venda, o saldo devedor que o cessionário assume é deduzido da base, segundo a Prefeitura. Quem vende imóvel ainda financiado deve ler como vender imóvel financiado, porque a transferência da dívida muda os custos.

Nas arrematações em leilão, a base é o valor da arrematação, salvo arbitramento. Já a doação não paga ITBI. Quando a transmissão é gratuita, quem cobra é o Estado, por meio do ITCMD. O texto sobre doação de imóvel com usufruto detalha esse custo.

Existe benefício de ITBI para o primeiro imóvel?

A Prefeitura divulga um valor de referência para o primeiro imóvel (R$ 245.527,77 em 2026), mas a página de cálculo não descreve os requisitos. Há isenção expressa para a primeira unidade financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (COHAB). Confirme com a Secretaria Municipal da Fazenda se o seu caso se enquadra antes de contar com o benefício.

Como pagar o ITBI na capital, passo a passo?

1. Declare a transação na DTI, informando o valor do negócio.
2. Consulte o valor venal de referência com o número do IPTU e a data da transmissão.
3. Se a base for maior que o preço, considere pedir a avaliação especial ou adotar outra medida antes de pagar.
4. Pague a guia em parcela única e guarde o comprovante.
5. Leve a guia, a escritura e os documentos ao cartório de registro de imóveis responsável pelo endereço do imóvel. A capital tem vários oficiais de registro, e a matrícula indica qual deles cuida do seu imóvel.

Compra segura também exige ver certidões, ônus e situação da matrícula antes de pagar o sinal. O guia dicas para comprar imóvel com segurança lista essas conferências, e o texto sobre escritura de imóvel online mostra como é o ato.

Para aprofundar

• ITBI: quem paga, quando pagar, como é calculado e quando não incide
• Restituição de ITBI: quem tem direito, prazo e como pedir
• Holding familiar para imóveis vale a pena? Custos, ITBI e o que o STF decidiu
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Usucapião em São Paulo capital: qual cartório, qual vara e quanto tempo leva

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?

A alíquota geral é de 3% sobre a base de cálculo. Em financiamentos pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio de imóveis até R$ 725.808,00 (contratos de 2026), 0,5% incide sobre o valor financiado até R$ 120.968,00, e 3% sobre o restante. Fora dessas hipóteses, são 3% sobre toda a base.

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Na compra e venda, o contribuinte é o comprador (Lei Municipal 11.154/1991, art. 6º, I); na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, é o cedente (art. 6º, II). O contrato pode prever que o vendedor pague, e a cláusula vale entre as partes, mas não pode ser oposta à Prefeitura (CTN, art. 123).

O ITBI é calculado sobre o valor da compra ou sobre o valor venal de referência?

A Prefeitura informa que usa o maior dos dois. O STJ, no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), decidiu que o valor declarado presume-se de mercado e que o município não pode fixar a base antes com valor de referência próprio. A discussão sobre o efeito da Lei Complementar 227/2026 continua nos tribunais.

Posso parcelar o ITBI?

Pelo portal da Prefeitura, o imposto da DTI é pago em parcela única. O parcelamento pelo PAT só ocorre quando há auto de infração ainda não inscrito em dívida ativa.

Em quanto tempo posso pedir de volta o ITBI pago a mais?

O prazo para pedir restituição de tributo é de 5 anos, contados da extinção do crédito, ou seja, do pagamento (CTN, art. 168, I).

Preciso pagar ITBI ao assinar o contrato particular?

O ITBI está ligado à transmissão, que só ocorre com o registro do título no cartório (Código Civil, art. 1.245). Na prática, o tabelião exige a guia paga antes da escritura. Para o momento exato de pagar no seu caso, confira com o tabelião e com a Prefeitura.

A Caldeira Advogados Associados atua em direito imobiliário, com análise de contratos de compra e venda e acompanhamento de escrituras e registros. Mais informações na página de advogado imobiliário.